今天無錫學區房又出了一條大新聞！
有人為搶陽光城市花園B區一套144平的法拍房，從312萬的起賣價開始，在短短的24小時12分鐘內加價58次，最終溢價129萬，以441萬成交！
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這場拍賣是從昨天（12月6日）上午10點開始、今天上午10點12分結束的。
競拍結束後，有兩個朋友私信找我。
一個是一直猶豫要不要買陽光學區房的。他說自己被這套房子的加價過程嚇到了，“怎麼會10萬10萬的加的？那些人到底是託還是志在必得？”
他本來想在年底撿漏一套陽光的大戶型（按照慣例，每年年底最容易降價的就是大戶型二手房，學區房也不例外），但這次拍賣讓他覺得不樂觀，“你說房東會不會趁機漲價？”
另一個是陽光城市花園的業主，正好想把一套陽光143平的三房兩廳賣掉。
這場拍賣之前，他本來打算掛393萬，還附贈買家一個車位，但看這次法拍房居然拍到了441萬，從照片看裝修還遠不如他家，他覺得自己掛低了，打算加價。
▲拍賣房內狀況
一場法拍，讓買的賣的同時陷入了焦慮。
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簡單說下我對今天這場拍賣的看法吧。個人認為，作為法拍房，這套房子的價格有點高了。
一般來說，拍到評估價的8折、最多9折是比較划算的。但今天這套房子，評估價444.63萬，最終成交價441萬，差不多隻打了個99折，和去了個零頭沒啥差別。
在法拍中，評估價是一個非常重要的價格指標，他指導著起拍價，拍賣時很多人也是以評估價為標準，判斷自己是否要繼續追加。
通常來說，評估價是由評估公司以該法拍房所在小區、或是該小區同類型的其他小區，上一年（有時也會用當年的數據）的二手房成交均價為基礎擬定的，有時還會打上一些小折扣，比如參照一下這套房子自身的情況，是不是裝修特別好，或者特別破，適當的增減。
評估價確定後就能定起拍價了，一般第一次拍賣的起拍價是在評估價基礎上打7折。比如今天這套，起拍價就是在444.63萬上打7折後得到的312萬。
這裡面有一點非常有意思，就是評估參考的是整個小區成交房源的均價。他
不會細分面積段。舉個例子，剛需地段的剛需小區，90平以下的房子和120以上的中大戶型相比，最終成交差價可能會達到500-2000元/平。
如果是學區房，那就更厲害了，昨天我們才說過，以連元街小學的學區房為例，小戶型和大戶型的差價最大可能達到10000元/平以上。
回過來再看這次這套陽光城市花園B區144平的房子。在二手房市場上，該小區60平左右的戶型和120平以上的戶型，差價也在10000元/平以上。
而小戶型一直是陽光城市花園4個小區內的成交主力，中大戶型只是配角，統計成交均價起來也難免會更接近高價的那一批房子。
基於上述個點，基本可以判斷，這次這套法拍房的評估價444.63萬、單價是有些偏高的。
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再來看最終的成交價。441萬，基本接近評估價。
接近或者超出評估價的拍賣大多是兩種情況，一是這個房子太過稀缺，如果不是法拍，可能根本沒機會買到；一是遇到“衝頭”，加價一時爽，一錘定音了才後悔。
第一種情況，今年發生過一次，是曹張新村那套拆遷+學區房，評估價63.2萬，最終成交價85.25萬，超出20多萬。
而今天這套，一位多次觀摩、並實際參加過幾次法拍的人士評價說最終競得者屬於第二種，“太沖動了”。
“從每次競價的時間點、加價力度看，最終競得的這位明顯被另外一位競拍者帶了節奏。”
“你看那個編號為J8015的競拍者，他的每一個競價節點（比如臨近結束20多秒開始加價）、加價幅度（一開始5萬10的加，中期2萬4萬的加，到後來臨近結束時1萬1萬的加，並在十分接近評估價的時候停手），明顯是個老手，有託價的嫌疑。”
綜上，評估價本身有過高的嫌疑，基於此，起拍價也不低了，再加上有老手帶節奏，最終價格有點偏高了。
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說句馬後炮的話，這套房子，好好拍的話，最終的價格應該會很美麗。
大戶型學區房不受歡迎是無錫二手學區房市場上公認的事實。即使是起拍價低於市場價的法拍也不能例外。從這場拍賣報名的人數就可以看出端倪。
以今年以來拍賣的幾套學區房為例，基本上報名人數都在10人以上，最多的一場揚名中心小學的學區房曹張新村拍賣有29人報名，而這套房子，只有5人報名。
事後我向相關人士瞭解了一下，判斷這場拍賣報名較冷的原因可能是這套房子面積太大（144.4平）、總價太高（起拍價312萬）、預繳的保證金（60萬）有點高、最終的付款壓力有點大。
競爭者少，這是先天優勢。
但法拍，不是一般人能玩的遊戲。拍賣過程中的心態把握非常重要，對實際市場的瞭解有多少也非常重要。
如果事先了解過，差不多的房子，市場價不過400萬出點頭，還會拍嗎？
如果事先了解過，441萬再加上拍賣後的一些手續稅費，已經可以在太湖新城錫師附小附近買一套170平的新房，還會拍嗎？
點在看，告訴我你在看！
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