人口遷徙，是中國房價漲跌的一本密碼本。
不管是經濟學家還是社會學家或者房產自媒體，在分析房價走勢和區域經濟時，最喜歡用的數據就是人口遷移數據，用人口淨流入來判斷一個城市的房價上漲動能。
一二線線城市尤其愛用這類數據，然而，最近京東數字科技研究院發佈了《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》，報告顯示，北上廣深這些超級聚熱的城市，在2018年均出現人口的淨遷出。
基於京東提供的此項數據，我翻閱了很多資料，和許多讀者有同樣的疑問，北上尚且能理解。但從深圳過往提供的數據來看，不管是常住人口還是戶籍人口，深圳一直都是呈增長的態勢，何來負增長這一說？
對於數據中100多萬的遷出和100萬的遷入數據，從何得來，估計是京東從自身的物流數據得知。
再認真看一下，是這麼形容的“與傳統的基於人口普查和各大城市和地區流動人口報告獲取數據相比，京東平臺大數據充分覆蓋流動人口、動態呈現人口變化，更具實時性和多樣性的數據系統為現有人口遷移與城鎮化研究提供了新的視角和有益補充。”
簡單解釋，就是這份數據極有可能是按照流動人口來計算的，而不是我們傳統意義上理解的常住人口或者戶籍人口，而流動人口有什麼特點呢？旅個遊、打個暑期工、工作半年以內的，都算是流動人口，這類數據有沒有參考意義呢，我想了想，還是有的。
畢竟能從一個角度上反映深圳這座城市的受歡迎程度。
但流動性人口和房價上漲，關係真不大。
不管京東數據中流動性人口負增長是如何得知的，但是負增長、淨流出這樣的數據都不是個好看的數據，但往深層次想，這或許是一種有益的平衡。
這就像企業的人才流動和自然界的優勝劣汰一樣，城市也需要用某些東西去平衡、去篩選，而深圳一向粗暴，直接用房價及生活成本。
《2019年秋季中國僱主需求與白領人才供給報告》深圳秋季平均招聘月薪為10276元，排在全國前三，深圳8000元以上的職位總數佔比在51.8%。
極具吸引力的薪酬和寬鬆的落戶政策是吸力，吸引了一批批的應屆畢業生。
但推力也很明顯。
一個是許多二線城市已經開啟了搶人通道，薪資的差距在逐漸拉小，相比深圳的996，二線城市的工作壓力會更小。
加上這兩年大國博弈、經濟不景氣，今年就業環境也更加嚴峻，企業縮編、裁員的消息不絕於耳。
生活成本高、工作壓力大，使得一批人來了又走，這是造成極高的人口流出的原因之一。
當然，房價高企、租房成本逐年上漲等住房成本上漲也是助推力。
在深圳，吸力和推力同時存在，如果按照數據的理解，流動性人口負增長，那也只能說明深圳開始在以她自己的方式去選擇適合城市發展的人。
另外，京東數字科技研究院還給出人口遷出的方向，按照給出的圖顯示，深圳人最多的流向是東莞，其次還有北京、廣州、惠州、茂名、佛山、武漢、長沙等。
可別說，這一點其實和去年深圳的整體行情是匹配的，近兩年來深圳的製造業頻繁出走，尤其是部分傳統的小製造業，在用人成本和租金成本上漲下，不少製造業選擇就近遷出到東莞，東莞承接了大批的製造業外溢。
從深圳的遷出來看，還是以廣東省的城市為主，這恰好也說明都市圈已經逐漸形成，目前全國有34個都市圈，深圳所處的珠三角都市圈算是最為成熟的都市圈，從遷出城市來看，都市圈中的其他城市已經展現出一定的吸引力。
對於二、三線城市來說，一線城市人口遷徙，是好事，對深圳而言，一部分流動人口遷出，也是好事。
城市發展需要換血，需要更多年輕的血液，換血再正常不過，深圳用“來了就是深圳人”，吸引你，但也用“不買房留不下”來淘汰一批人，這是一個用金錢投票的城市，想留下，就應該足夠優秀。
當我咬緊後槽牙寫下這句時，站在純理性的角度，我還是認可的，城市發展，需要高端人才，也需要像城市清潔工、建築工這樣的不同行業人才，只是，在“留下”的時候，用房價來決定，決絕但沒毛病。
京東出具的這項數據，沒有自媒體用於大肆宣傳，要知道人口可是房價持續上漲的最大動能之一，為什麼沒有自媒體大肆利用，因為大部分人都知道，這個數據有點扯。
根據官方數據，2018年深圳的常住人口是1302.66萬人，這個數據應該是更具說服力，此外，流動性人口數據是非常難測算的，而這類人口，通常對房價影響不大。
深圳要的是，有能力、且留得下來的人，而不是流動人口，所以京東這項數據對房價真心半毛錢影響沒有，不需要過度渲染。
要說關係，充其量能說明，去年深圳流動性人口更多了，理由就是待不住，留不下，上述也已簡單分析過原因。但這對於其他城市和深圳而言，都是好事，自然界的物競天擇，適者生存，在城市生活中也一樣。
深圳今年豪宅遭秒光，恰恰也能說明，深圳的有錢人購買力依然強勁，在全國樓市行情一片冷，深圳依舊能逆勢上漲，橫盤三年的平衡已經開始打破，新一輪緩漲已經開啟，前段時間，中糧鳳凰裡業主因為抱團漲價被處罰、二手房漲幅超5%且惡意串通集體抬價可進行投訴，可見深圳對房價上漲的壓制。
只有能上漲、且快速上漲的，才會想辦法壓制，如果放開調控，完全由市場決定，深圳的房價估計難見天花板。
所以這類數據可以基本忽略不計，本身數據就有點問題。
深圳流動人口到底是多了還是少了，這是一個很難回答的問題，實際上我坐1號線去上班的時候，我感覺深圳依舊那麼多人，但當我出去調研，去沙井或者外圍城中村，卻發現工廠倒閉、人流稀疏，龍崗很多城中村已經出現大量的空房。
不同的立場、不同的角度、不同的環境，所見所得本就不一樣，我們只要重點關注官方統計局出具的數據即可。
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