大月亮2019
感謝您的提問。
根據克而瑞的數據，2018、2019連續兩年，房地產的銷售面積維持在17億平米的高位，成交金額近16萬億元，創出歷史記錄，從側面也反映出目前樓市的體量有多龐大。
17億平米是什麼概念呢？按100平米一套房來計算，意味著每年有1700萬套房流入市場。
因此，銷售面積的多少，某種程度上既代表了供應量，又代表了房地產的規模，有很強的指向意義。
2020年能不能維持17億平米的高位？我們分兩個角度來分析。
1，銷售面積大概率會下滑，幅度不會太大。
有一個關鍵因素，2018、2019的期房銷售量遠超現房，截至2019年11月，累計同比增速為5.9%，同期，現房銷售持續負增長，累計同比增速達到了-21.5%。
也就是說，最近兩年開發商賣出期房的比例，同樣創出了歷史記錄。
期房賣的多，2019年房企拿地面積又下降了將近20%，這就意味著2020年竣工的房子多，新開工的面積少。
這樣來看，答案就很明朗了：2020年房地產的施工和竣工會走強，但是新開工的房子，賣出去的房子，大概率會低於2019年的17億 平米。
2，從長期來看，房地產規模會越來越低。
黃奇帆在12月份有一個演講，重點講了這個問題。
2000年，全國房地產的銷售面積只有1億平米。到了2010年，全國銷售面積已經達到了10億平米的體量，相當於10年漲10倍。
到了2019年，相當於19年房地產規模漲了17倍。
但是，目前城市居民有7個億，存量房屋300多億平米，即便加上未來10年湧入城市的兩億人口，存量房屋面積會增加到400億平米左右。
按每人50平米來算，房屋的年均銷量應該是8億平米。
照這樣來算，10年後，年銷售量是8億平米，加上每年城市更新、老舊房屋改造有兩億平米，10億平方米就是樓市的平衡點。
年銷售面積10億平米，也就意味著相比目前17億平米的體量，樓市規模會下降40%。
當然，這是從長期角度來看的，單論2020年，房地產規模可能會小幅下滑，但不會回落過多。
