MRLOKI

從買房的角度來看，在全國大部分地區商貸都要在基準利率的基礎上加點數的情況下，如果你的商貸打了8折，按基準利率4.9%，就是3.92%，這應該是非常低了。題主的意思可能是想問，這麼低的商貸利率，如果換成Lpr，會不會吃虧。

要回答這個問題，我們先要知道lpr市場報價利率在房地產商業貸款過程中的形成機制。

LPR全稱“Loan Prime Rate”，也就是各個銀行對最優質客戶的貸款利率（即還款能力最強的客戶，如地方政府、國企、上市公司等），然後其他客戶的貸款利率都要在這個基礎上加減點數。根據人行的相關規定，目前我國lpr是由全國性銀行以及城商行、農商行、民營銀行、外資銀行等18家銀行共同決定，每月去掉1個最高和1個最低報價，其他16家銀行經過平均得出的平均數，就是這個月的LPR，每月20日更新。它的特點是每個月都可能不一樣，是上下浮動的。

目前lpr有兩種，一種是1年期，一種是5年期，房地產貸款利率採取的是5年期LPR。由於LPR是每月一報價，為了平穩過渡，從2020年3月到8月轉換期間，不管你在哪一天選擇轉換，各銀行統一採用2019年12月的LPR，即4.8%。

lpr出來以後要形成房地產貸款利率，還要加上各省市以及商業銀行的加減點數，以LPR為基準的房貸新利率是這樣形成的：房貸新利率=LPR+各省分行基點+商業銀行基點，最終形成的房貸利率，與此前的固定利率完全一致。

舉例說，現在你的商貸利率是3.92% 如果換成市場報價利率，LPR是4.8%，就要減去88個基點，也就是-0.88。這個-0.88是從哪裡來的呢？就是各省行和你所貸款的商業銀行都要減一部分基點，比如說省行減30個基點，你貸款的銀行減58個基點，最終你原來的貸款利率就與新的LPR報價利率完全一樣。同樣的，假如你的商貸是在原來基準利率的基礎上上浮60個點，也就是5.5%。這樣在LPR為4.8%的基礎上，省行及你的貸款銀行就要為你最後加上70個基點，從而保持與原來固定利率一樣的利率水平。

需要注意的是，在你的固定利率轉換為浮動利率後，在貸款期內省行與各地商業銀行加減的基點是始終不變的，但是，LPR因為每月都在報價，所以會不斷變化。如果你轉為浮動利率，你這個商貸利率3.92%，未來是虧還是賺，將完全取決於LPR是升還是降。

明白了這個道理以後，以你目前的情況，到底是轉換為浮動利率還是原來的固定利率不變，我們就要看未來的lpr走勢如何，如果lpr是上升，你就虧了，如果lpr下降，那麼你就賺了。需要特別提醒的是，這與你現在的商貸利率高低沒有任何關係，有些人認為你現在的商貸利率很低了，不能再去換成市場利率，這種認識完全是錯誤的。因為LPR不會針對你一個人調整，LPR的調整是跟未來國際形勢、國家經濟、宏觀政策以及房地產調控等多方面密切掛鉤的。

我們知道這種所謂的市場報價利率，說到底其實是一點都不“市場”，它始終是由各國ZF內在控制，作為一種宏觀經濟調節的手段，就算是西方最發達的自由經濟市場也是如此。西方經濟體中市場利率最高時曾達到20%，而最低就是0，極端情況下甚至出現負利率。通常情況下，越是發達的經濟體，其經濟增長越慢，Gdp增速就越低，為了刺激經濟增長，lpr就會越低，這是一個總的趨勢。這20年來西方發達國家大都保持著較低的市場利率水平，除了全球經濟總體處於低迷狀態的原因，與經濟發達程度及成熟的金融市場有著很大的關係。

從我國經濟發展的情況來看，當從固定利率轉換為市場利率，LPR往下調整將是大方向。但是需要注意的是，我國Lpr政策的出臺分為兩條腿走路，1年期LPR目的在於支持實體經濟，五年期的LPR目的在於調控房地產市場。

基於我國房地產業的特殊情況，這次存量貸款從固定利率轉換為市場利率後，未來的新增貸款，銀行部門各層級在LPR基礎上的加點，就會因城而異、因人而異，這為房地產的調控，以及未來的“因城施策”提供了更加靈活的空間。近年我國經濟正在擺脫嚴重依賴房地產的局面，對房地產而言，未來相當長一段時期內，調控政策肯定不會放鬆。

瞭解了以上這些問題，如果你要一個確切的答案，就在這中間做出權衡。個人認為，從30年貸款的長週期來看，LPR總體趨勢應該是向下，但是不排除在某些特殊的年份裡出於對房地產調控的需求，會將lpr提高，甚至提高到一個比較高的水平。放在30年的時間軸上去平衡，Lpr的均值肯定要比現在低，所以，儘管你現在的商貸利率是3.92%，已經很低，但是如果選擇市場利率的話，長期看應該會更合算一點。

三緬

其次，如果按照現行的LPR貸款模式，基本上房貸利率低於4的可能性不大，也就是說，那個固定的加點-0.98，在房貸利率為4—4.9的時候，執行LPR浮動後的貸款利率範圍在3.02—3.92之間，這時候是比較省錢的，但是一旦房貸利率上浮，調整為4.9%以上，此時你的LPR貸款利率就會大於現在的貸款利率3.92，每個月的貸款月供數也會增多。顯然此時選擇固定利率會好很多。

聊宅

拆哥答：昨天開始，LPR利率換錨，各家銀行分別通知給出選項。很多粉絲問拆哥，過去房貸利率折扣是8折，現在要不要切換成LPR？

這道選擇題要在8月31日之前完成，而且選擇機會只有一次，這次選好之後，在以後整個貸款週期內，都不能再調了。

首先要明確，過去基準利率，是按一定倍數來上浮或下浮。

這次調整明年（2021年）的1月才享受到。8折的房貸3.92%，已屬於非常低的水平，相當於加點（負值）：-88個基點。

未來兩三年LPR可能會不斷下調，但是能調到歐洲美國那樣的接近0左右嗎？實體（非房貸）的LPR，降到0，沒有任何可能性，一般的最下限也就是4左右。

房貸LPR大幅度下調的可能性不大 ，一個是銀行長期負債成本高，一個是房地產調控需要穩定，不能輕易降息。

不過，房貸週期通常都長達20-30年，即使在短期能預見LPR利率會下降，但是從更長期來看，LPR的走勢如何，充滿不確定性。

拆哥的觀點明確，高於5%的房貸（即之前上浮的），隨LPR浮動可能更合適，未來2-3年月供呈下降趨勢。

而且這種高於5%的利率，很多人會選擇提前還款，能夠抵禦數年後加息的波動。

同時拆哥認為，低於4.7%的房貸（即之前打折優惠的），明年的利率應該更低，2022年也應該差不多，之後1-2年也不會比現在高很多。

關鍵是這種低息，未來很難再申請。大家都知道，3.92%已經低於很多銀行理財的收益率，適合長期持有，大家不會輕易提前還款。選擇固定利率，利於平衡長期波動。

拆哥築品屋

大家好，我是勇談。從3月1日開始中工農建等各大銀行都公佈了存量住房貸款轉換LPR利率的通知，根據央行的要求在2020年8月31日前要全部轉換完畢。面對此次大規模的存量房貸“換錨”很多朋友都有疑問，到底該不該換？怎麼換？從個人觀察來看，商貸利率在4.9%以下的換錨的意義不大，甚至如果是打折利率就不建議換了，堅持固定利率到底是最佳選擇。

4.9%以下的房貸利率，換錨的意義不大，未來LPR不可知風險大於可知風險

第一、LPR利率浮動的根據是市場貨幣供應情況，這點大家要尤其注意，有漲有跌是很難準確預測的。在經濟環境不佳，產業轉型壓力大的情況下，央行等金融機構採取相對寬鬆的貨幣環境是必然；但是一旦轉型完成後實行相對穩健甚至緊縮的貨幣政策不是沒有可能。如果轉換成LPR利率後，短時間（3-5年）商貸利率會低些，大家會佔點便宜但是後期就很難說了。

第二、很多人拿歐美國家的負利率或者零利率政策來解讀國內貸款利率，認為長期國內貸款利率肯定持續下降是站不住腳的，低利率不一定對於國民經濟是好事。先不說貸款利率持續下降靠不靠譜，起碼從目前來看但凡採取零利率或者負利率的國家經濟情況都不容樂觀，為何會如此？因為低利率背景下大多數央行釋放的資金都會進入金融市場，哪怕是進入了企業也會被企業拿出來再次進入證券、股票等市場。本身寬鬆貨幣政策的目的是為了鼓勵大家進行實體投資，拉動就業和產業，但是效果卻大打折扣。為何會如此？因為多餘資金進入股市、證券市場來錢更快。

所以，國情不同經濟發展階段不同，我國央行哪怕利率再降低也很難達到歐美國家水平。很有可能我國的LPR利率在達到一定比例後會停止下浮而出現穩定上漲的局面。

此次商業住房貸款換錨決定的是未來10年甚至30年的還款情況，未來LPR利率走勢沒人敢100%確定

第一、如果說你是一個謹慎、保守的朋友，個人建議採取能夠計算風險的辦法，固定利率。畢竟固定利率確定後，在未來幾十年的還款生涯中這些還款金額是可以確定的，哪怕是未來利率出現波動與你的關係也不大。既然央行已經要求各大銀行採取LPR利率進行商業住房貸款，那麼未來繼續傳統降息的概率就不大了（調整5年期以上貸款利率4.9%）。

第二、此次銀行的做法不由得引起大家的注意，很多已經出臺LPR轉換的銀行基本採取了默認轉換的方式。根據觀察後發現，很多銀行的LPR轉換通知中有這麼一句“我行已發放的和已籤合同但為發放的浮動利率個人貸款（除公積金個人住房貸款外），均需轉換”。大家可以仔細閱讀這句話的意思，包括中工農建等銀行在內已經主動忽略掉了央行公佈的可以轉LPR或者固定利率這句話。為何會主動忽略？從利益角度來看我不認為銀行有這麼好的心。

第三、我國金融系統改革一直在進行中，但是從來沒有像這兩年一樣進展“神速”，背後的原因在哪？金融改革的目的是為了更好的為實體服務，解決好老百姓的“貸款”問題。不過在LPR利率對於中小企業的好處尚未完全體現出來的情況下（從提出LPR到現在正式範圍實施時間很短）就開始進入我國居民最為在意的商業貸款身上。這到底是什麼原因？難道是與某國簽署的協議必須及時生效導致的？大家可以掀起一波討論。

綜上，還是一句話個人始終認為有兩種人是可以選擇不用LPR利率的，本身就是折扣利率和不願意承擔未來利率風險的。反而是之前住房貸款利率偏高的朋友可以試試，反正已經很高了，再高也高不到哪裡去。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

從這一輪去庫存過後，各個城市的房價都發生了很大的漲幅，身邊關注房價漲跌的人群也越來越多。與此同時，房地產市場裡面的任何風吹草動，對購房者來說都是一件天大的事情。

而最近，房貸利率換錨，又成為了廣大購房者熱議的話題，大家都非常擔心，房貸利率的這種新模式，會對自己的月供和房貸有所影響。

於是，有的購房朋友就不斷的追問-他的商貸打的是8折，等額本息貸款30年，需要轉換為lpr浮動，還是固定利率呢？

今天我們就一起來聊一聊，房貸利率換錨到底是怎麼回事兒？打8折的商貸到底需不需要轉換？

一，房貸利率換錨，到底是怎麼回事？

房貸利率換錨其實並不陌生，早在2019年的時候就已經有所公佈。

其實，就是將之前的固定利率，轉化為lpr+加點形成，相比之下比較靈活，不再是10年，20年，甚至30年的固定不變。

如圖，在2019年8月25日的時候，中國人民銀行就已經發出公告。

當時的公告顯示，新的房貸利率制度將從2019年的10月8日起在全國推行。

並且在2020年3月1日到8月30日之間，將以前的房貸利率全部進行lpr改革，貸款合同全部重籤執行lpr。

而關於lpr，我們需要注意這樣幾個明確的問題。

第1個注意問題，全部執行。

Lpr從2019年10月8日起就在全國開始推行，並且要求在，本年度的8月底之前，把之前的固定貸款利率也轉化為lpr進行執行。

換句話說，這是一個政策，這是重新施行的房貸利率規則，大家必須遵守，不是你願不願意可不可以選擇，是必須強制性執行改過來的。

從2020年3月1日到2020年8月30日這段時間，你會接到對應房貸銀行的電話，進行lpr貸款利率的合同重籤和改變。

第2個注意問題，Lpr是活動的，並不是固定不變的。

以前的房貸利率是按照4.9執行，它是一個固定的值不會改變，加上你買房時候的上浮或者下浮比例即可。

而現在的lpr它是一個活動的數值，它不再是一個固定的值。

換句話說，市場的利率如果在增加，你的lpr房貸利率也會跟著增加，市場的利率在下降，你的lpr房貸利率也會跟著下降。

說到底。lpr執行過後，你每月的還款金額可能偶爾會多一點，偶爾會少一點。當然這個是以年為單位計算的，並不是每月都會變，一變的話，整年都是這樣。

第3個注意問題，借款人申請商業性個人住房貸款時，可以與銀行金融機構協商約定lpr定價週期。

也就是我們在通過LPR房貸利率，申請房貸的時候。我們可以選擇一年期，也可以選擇5年期。

不再像之前的固定貸款，最長貸款30年，選擇了就不能變，利率也不能變，期限也不能變，在未來的還款它是一個固定的數值。

LPR房貸利率執行，我們可以根據自己持有房子的週期，以及未來房貸利率上浮或者下行的趨勢，進行短期或者長期執行的取捨。

……

是的，房貸利率換錨是新的規則，我們每一個的貸款人都應該去遵守，而且合同也會重籤，執行這樣的一個房貸利率規則。

只是我們需要對它進行重新認識，去注意相關的一些問題即可。近期來看，利率下行趨勢明顯，反而對新買房朋友是一件好事。

二，以前的商貸打8折，等額本息貸款30年，需要轉為lpr浮動，還是固定利率？

在第一大點，我們已經簡單的介紹了，房貸利率換錨過後的lpr執行到底是怎麼回事？

也非常瞭解一些相關的注意事項，注意問題，大家在申請住房貸款的時候，進行有效的定價期取捨即可。

那麼，有的朋友就非常疑惑了，，他之前的商業房貸是打了8折，等額本息貸款30年，lpr全面實行過後，需不需要轉化為lprr浮動，還是繼續執行固定利率呢？

實際上，我告訴你，如果之前的商業房貸利率是打8折，建議直接選擇lpr浮動利率即可，雖然加點係數始終是不變的，變量只有LPR。但是lpr一年期，lpr五年期相對利率降低。

原因很簡單，新規Lpr這事，其實從3月1號開始，買房人也兩個選擇，我們用數據來說明。

首先我們要明確，房貸利率打八折也就是，基準利率4.9x80%=3.92%，這樣的房貸利率相當低了這是大前提。

第一個選擇，轉換為固定利率。

基準利率4.9%×(1-20%)=3.92%，也就是說，你接下來貸款利息一直都是3.92%，未來不會受lpr調整的影響，一直執行這樣的低利率福利。

第二個選擇，轉換為lpr房貸利率執行。

轉化為LPR加點浮動利率，同樣以8折折優惠計算，但是分為lpr一年期和lpr5年期。

在2019年lpr基礎上，一年期降了5個點，五年期降了10個點。一年期lpr為4.05%，五年期lpr為4.75%。

我們先來看看轉換後按照lpr5年期執行：

5年以上lpr利率為4.75%，而8折的利率為3.8%，這時候需要4.75%-3.8%=0.95%。

換句話說，無論lpr如何轉變，你只需要減去0.95%即可，減去之後就是你轉換為lpr5年期執行後的房貸利率。

我們再來看看轉換後，按照lpr1年期執行：

1年期lpr利率為4.05%，而8折的利率為3.24%，這時候需要4.05%-3.24%=0.81%。

換句話說，無論lpr如何轉變，你只需要減去0.81%即可，減去之後就是你轉換為lpr1年期執行後的房貸利率。

......

那麼久非常明確了，之前的商貸利率8折為3.92%，明顯高於轉換成lpr五年期或者一年期執行後的利率3.8%和3.24%。

房貸利率換錨後，可以選擇lpr一年期執行，雖然出入不大，但每月仍然可以節約一定月供支出。

最主要的是，LPR是根據最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，它是一個變量，而且按照我國利率漲幅來看，未來利率越來越低，房貸支出也會相應越來越少。

因此，接下來選擇掛鉤LPR房貸利率執行，我們購房者可以享受到lpr報價下行帶來的紅利，

畢竟無論從短期來看，還是長期來看，LPR呈下降趨勢，預計轉換成LPR之後2021年的貸款利息就會會減少。

三，小結

總的來說，未來的lpr報價會持續的下行，至少短期來看是這樣。把自己之前的固定房貸利率轉化為lpr浮動執行，相對來說比較划算。

所以，大家在選擇的時候，最好自己先做一個簡單的計算，看看到底是否適合自己。

最後，要提醒廣大的房貸申請購房朋友，接下來申請房貸執行lpr，儘量去申請一年期的。

因為我國的數據統計來看，大部分的家庭換房的時間，基本上維持在5.2元。

選擇lpr一年期執行，每年的房貸利率都有下浮的空間，相對來說較划算。

雖然它涉及到的利率並不會出入太大，節約的錢也不是太多，但是能節約一點是一點，何樂而不為呢？

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

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