自北京首個企業全自持租賃項目萬科“翡翠書院”啟動預租以來，高昂的租金頗受爭議。對於“10年180萬元會有人租嗎？租給誰？”
但出人意料的是萬科交出了一份不錯的成績單。
12日，萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水。數據顯示，首批推出的72套房源實現了超過80%的綜合出租率，企業全自持租賃住房初步獲得了市場的認可。
租戶多為高淨值、事業穩定人群
翡翠書院項目負責人表示，項目針對的客群比較有針對性，主要是面向一些金融領域、高學歷、高新科技產業以及高管人群，高知、高淨值、事業穩定是普遍特質。
據悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等。
萬科相關人士指出，當前翡翠書院主要有三種租期方案，分別為3年、5年、10年。大部分租戶選擇了10年的租期，首批租戶中僅有5戶選擇3年及5年。首批租戶先交納20%的定金作為合同履行的前提，在入住時再支付剩餘的80%租金。
困難的創新
企業自持租賃住房源於2016年北京“9·30”房地產調控新政策。當年10月，北京市規劃國土委發佈公告，4宗地塊全部試點採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。這4宗地塊最終以開發商自持100%面積落幕，其中位於永豐地區的兩個地塊打造成如今的翡翠書院項目。
萬科“高價租賃房”項目租金之所以較市場預期高，萬科解釋稱依據成本核算，當年兩宗地拿地成本高達109億元，加上50億元的資金和建安成本，總成本約160億元，即使在現有高租金條件下，回報率仍不足3%。有人測算，按照當時的地價水平核算的租金回報週期可能遠遠超過20年甚至30年。
企業自持租賃是踐行租購併舉的積極探索
作為北京首個企業全自持的家庭型租賃項目，翡翠書院的探索將成為北京20多個企業自持住宅項目的重要參考。業內人士認為，這是繼北京市成功構建低端有保障、中端有供應的住房體系後，在高端租賃領域的又一次有益嘗試，標誌著北京多層次租賃住房體系的進一步豐富和完善，在營造完善的住房體系和積極的市場環境方面具有重要意義。
發展企業自持租賃住房亟需配套政策落地
多年來，我國住房租賃市場一直沒有發展起來，投資回報率低是重要原因之一，根本原因還在於地價過高。
近年來，國家提出“房住不炒”、“租購併舉”，鼓勵長期租賃，其中在北京、上海等13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點，能夠有效降低住房租賃企業前期投入成本，緩解其資金壓力，畢竟集體建設用地地價相對較低。
另外，在金融政策支持方面，鼓勵住房租賃企業發行資產證券化產品，住房租賃類REITs更是加速獲批，這些都有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設。
從長期來看，我國要發展住房租賃市場，公募REITs是大勢所趨。不過，現在公募REITs落地最大的問題仍是收益率較低。國際上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租賃住房收益率只有1%~2%。
另外，稅收、法律法規等還有待進一步完善，目前相關部門正在推進政策制定，配套政策細則也有待進一步出臺。未來，隨著公募REITs的推出，我國住房租賃市場發展前景可期。
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