經濟學家、魏傑教授是清華大學中國經濟研究中心主任，6月3號下午，長沙博商會邀請到著名他以未來機會與風險為核心，解析中美貿易戰以及十九大後民企發展新思路。
如果說，十九大和兩會宣告了中國進入新時代，並描繪了中國的未來藍圖。那麼魏教授此次演講更是為我們梳理其中的內在邏輯和外在表現。不管是對於理解國家意志，還是企業成長，亦或是個人投資，都具有前瞻性意義。
文章較長，特把涉及房地產的部分整理出來，以方便各位閱讀和思考，房地產下一步的趨勢和走向判斷。
以下為魏傑教授演講內容：
非常高興今天下午和諸位有一次分享。
對房地產風險的警惕。一定要警惕。因為有些人不知道內部情況。還在貿然的進駐房地產，我看最近的搖號非常的擔心，不知道有多少人又要陷進去。要關注這個問題了。一定要注意這個風險。
你們知道，房地產的核心問題其實不是你們所想象的。真正爆發風險的問題是因為房地產剛性需求出現問題了。住房供給一旦超過剛性需求一定會爆發泡沫。不用講，因為房子最終是用來住的。很多家庭已經有五套房了，還要房子幹嘛？
住房泡沫是剛性需求遠遠超過了，中國的房地產不是十年前，不是20年前。10年前，20年前房子短缺，買房子必然賺錢。現在中國房子度過了短缺時代。你去問一下週邊有錢人，誰沒有幾套房？要房幹嘛？如果房子沒有居住功能，就沒有金融屬性和投資屬性了，有居住功能才有金融屬性和投資屬性，一旦沒有居住功能這麼多了，就必然會形成資產泡沫。
買房必然賺錢時代過去了，所以大家一定要注意這個問題，原來我下去的時候聽到的聲音都不是這樣，都要求買房，都老問我魏老師不投資買房幹什麼。地方政府清楚不賣房幹啥？不賣地怎麼還債？開發商告訴魏老師，你們老講結構調整很好，但問題我不蓋房，不會做什麼，就會蓋房。就蓋出每家五套房了，到時一起完蛋。
日本房地產的泡沫就是這個原因，住房剛性需求遠遠超過了，現在都還沒有完全走出來。日本東京成了鬼城。前年我去日本看房地產，我發現北京賣掉一套房子，在東京可以買三套。中國不敢出問題，中國出問題後果非常嚴重，比日本可怕。
兩個原因，第一個原因，我們個人資產65%表現為房產上，第二個我們所有關係都建立在房價的基礎上，一旦崩盤，所有信用關係都將崩潰。所以我們現在反覆強調，不能把泡沫繼續吹大，更不敢刺破。繼續捶打未來很麻煩，現在刺破現在就很麻煩，所以現在很糾結。所以想平穩著陸，不想把泡沫刺破。那怎麼辦呢？一再呼籲要理性理性，但是我看難度非常大。
所以大家看到中短期對策還在持續，也在不斷的退出長效機制。北京已經安定下來了，為國家規劃了雄安新區的建設。非首都功能都將轉向雄安新區了，總部經濟，大學，醫院都將遷往雄安新區，人都走了，還有多少要房子的呢，不可能要誰都明白這個道理。
再加上房產稅一定要出臺了，今年兩會透露了一個重要信息，要徵收房產稅了，現在是討論怎麼收，不是要不要收，而讓財政部調查了一下，全世界收房產稅的國家的共性，總結了四條，這4條是徵收房產稅的起點，但今年不會出臺，今年沒有啟動立法程序。今年可能起草出來，明年可能進入立程序，這種稅涉及到千家萬戶，至少三上三下，估計2020年出臺，但是效果出來了，誰都知道國家要開徵房產稅。
我們現在能徵稅的房產一共是180萬億。按1%算是1.8萬億，政府不用賣地也夠了，而且是地方稅，地方政府一定積極性很高。而且年年按評估價格徵，那你想還能買這麼多房子嗎？有人拋，有人接就不會跌，有人拋沒人接就會跌。
一線城市基本已經安定下來了。我們國內萬科，碧桂園，恆大三大住房銷售商去年的銷售額基本都在5000億以上，但你注意一線城市只有一兩百億，其他的都是來自四五線城市，等於中產階級把所有的資產都變成鋼筋水泥了。你想那樣的城市還有誰接盤？例如北京，因政府的各項政策出臺，已經下跌百分之二三十了。在調研中發現北京一套房子三四百萬交流沒問題，一上千萬流動就很慢很慢了，三四千萬基本沒有流動性，誰接盤是主要問題。
所以建議大家現在要理性再理性。要注意不要看一手，要看二手房的那個價格怎麼回事。不然的話我估計大家都這樣買個泡沫出來，大家都完蛋。要注意這個問題了，我現在一聽到搖號就緊張。最近我去無錫調研，無錫的房價不貴，最好的太湖邊上房子2萬一平方，我問大家為什麼不買房啊？老百姓回我都五套了，還買啊。大家都有房了，以後賣給誰呀。不來人口就沒有剛需，未來誰接盤。人家當地人都明白了，所以不買了。
而現在誰也不知道我們到底有多少超過了剛性需求。就像我們長沙房價是不高，但問題不能看，房價高不高，要看未來的剛需是誰，長沙還能不能繼續集聚人，大家還在集聚的話，有剛性需求就不會跌。如果剛需沒了，你要賣的話就沒人接了，最終結果就會跌。所以中國房地產這個領域總有一次，現在中國人沒有受過這個罪，你提個建議他不聽的，人有時候就是打一巴掌就清醒了，所以我估計建議大家還是關注這個問題。
人家老問我不投資房產投資啥？你要注意到，我們還是有很多可投資的地方。不是大家所想的，已經那麼沒有空間了。還是很有空間的，所以老有人問我，現在民營經濟很難做，上頭是不是想國進民退？上頭從未想過要國進民退，是現實情況引起的，不是決策層故意搞成國進民退。是政策主義結構調整，有些產業民營企業沒法介入，現在一介入很多的技術，資金門檻都很高，所以有個過程。
所以要走分工協作的路子才行，你像國營背後帶著四五萬家民營企業，我的就是做小螺絲釘的，他是國家性的分工協作，只要你做得好都沒問題。所以建議大家對房地產的問題上要警惕。因為這是個人選擇，誰也不能強迫誰，但是一定要注意謹慎再謹慎，因為各種信號反映情況都挺麻煩，近來反映的灰犀牛黑天鵝，大部分都與房地產有關，我還是從民營企業發展，愛護這個角度來講建議大家要關注這個風險。
和大家要討論的第四個問題是關於房地產的風險問題。我不想更多的展開談。但是直接的這個風險非常大，因為有感覺，不跑不知道，一跑嚇一跳。所以我覺得風險現在是蠻大的。所以建議大家能夠關注。
謝謝大家！
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