6月5日，深圳市出臺了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，這是我在去年年底提出中國應該啟動“二次房改”以來，全國出臺的第一個關於住房制度改革的方案。
從《意見》看，深圳這次“二次房改”的核心內容，是將深圳的住房分為四大類：
一是市場商品住房，佔住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；
二是人才住房，佔住房供應總量的 20%左右；
三是安居型商品房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；
四是公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。
在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
按照深圳相關部門的解釋，出臺意見稿的初衷，在於希望通過出臺新的住房制度，解決深圳當下房價高企導致的供應不平衡、結構不合理、保障不充分的問題，統籌解決好市民的各種住房需求，著力構建高端有市場、中端有支持、低端有保障，多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系。同時通過這個住房制度的創新，為全市的經濟社會發展提供更大的一種支撐，也為全國住房制度的改革探索新路子。
眾所周知，深圳在中國改革開放40年的進程中一直承擔著改革的排頭兵和開路先鋒的作用，全國先行先試的政策，大多選擇在深圳落地試點，深圳曾多次不負眾望，在中國諸多改革領域殺出了一條血路。
在“二次房改”啟動之際，大家對深圳的房改是有期待的，這是事實。深圳拿出一個什麼樣的房改方案，深圳在二次房改上有哪些突破和創新，對全國都具有示範作用和重大意義，而解決好住房問題，解決好中國房地產健康發展問題，無疑是中國經濟實現高質量發展，滿足人民對美好生活需要的重要體現。
但在認真地讀完“意見稿”的全文之後，我的總體看法，深圳拿出的這份意見稿與我對“二次房改”的期待距離實在太大，除了個別地方，有一些亮點，總體而言，與我個人期待的在土地制度、供應制度、金融制度等方面的制度創新和突破乏善可陳，甚至一些制度設計與房地產市場化的方向背道而馳。
這份意見稿，重大突破實在太少了，我仔細蒐羅，如果說一點小小的進步也算的話，那麼，勉強而言在我看來有三個不是亮點的亮點：
一是在多主體供應方面有進步。提出了包括房地產開發企業、住房租賃經營機構、市區政府、人才住房專營機構等八大供應渠道。其中，“支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房”，以及“支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。”值得期待，但突破到多大程度，還需要看具體操作。
二是在土地的多渠道保障方面，除了提出的一些常規性的土地利用計劃，提出了開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。這在整個粵港澳大灣區的建設如果有重大突破，可謂進步。
三是在住房金融方面，提出深化住房公積金制度改革，探索建立住宅政策性金融機構，為市民租購住房提供長期穩定的政策性金融支持。穩步推進房地產投資信託基金試點，支持金融機構創新住房金融產品和服務。
除了這三點之外，我認為這份承載著“二次房改”先行方案重任的意見稿在重大制度突破方面的舉措實在太少了：
第一，在土地供應制度以及土地交易方式等方面沒有重大突破，特別是集體土地入市方面，沒有任何突破性的提法，而土地制度的改革在我看來是二次房改的關鍵和基礎；
第二，在租售並舉層面，對於如何體現“租售同權”，沒有任何突破性的提法，只是泛泛而談。應該意識到，住房租賃市場之所以不發達，關鍵不在於缺租賃房，而是缺制度和政策；
第三，在住房金融方面，只是籠統提出探索建立住房金融機構，但沒有具體的方向和突破點；
第四，如何利用粵港澳大灣區發展的契機，以灣區為思維主體解決住房問題，沒有具體的思路和舉措。
特別是，在住房類別的設計上，將住房分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四大類，這意味著深圳未來住房市場的結構60%以保障為主，市場商品住房佔全部住房的比例只有40%。
意見稿規劃到2035年籌建的170萬套房中，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，這意味著純商品住房只有不到70萬套。而在用地上，意見稿也規定，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於 60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。更進一步壓縮了商品房的空間。
市場只佔40%，而政府保障部分達到了60%，很顯然，這不是一個以市場為主導的解決未來住房問題的改革思路。這在意見稿的指導思想上也體現出來，提出正確處理住房經濟屬性和民生屬性的關係，把民生屬性擺在更加突出的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立租購併舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。
傳遞出的信號是，未來房地產市場將以政府主導為主，這有很大的回到福利分房的嫌疑 。很顯然，這和房地產市場化的方向是背道而馳的。
必須指出，從98年開始的第一次房改，堅持市場化的方向，可以肯定地說，不管房價如何暴漲，不管房地產市場化過程中出現了多少問題，第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題這是一個不爭的事實，就此而言第一次房改的市場化方向無疑是正確的。
第一次房改中出現的一系列問題，並不是市場化的方向錯了，而是與住房相關的制度改革和制度建設的落後。在各地把房地產當成支柱產業和唐僧肉的情況下，房地產的制度建設嚴重滯後，中國在住房制度建設層面幾乎處於一片空白，幾乎都是短期的調控政策，要麼為調控高房價疲於奔命，要麼為刺激房地產絞盡腦汁。但市場化的總方向沒有錯，必須清醒地意識到，正是因為市場化，才在短短地20年解決了住房嚴重短缺的問題。
放棄了市場化的大方向，重新回到政府主導供應的格局，我認為這是中國住房改革的一大倒退，是會付出慘重的代價的。
中國房地產市場過去20年出現的問題要麼是市場化不徹底，比如土地供應，要麼是政府錯位，干預太多導致，而不是市場化的方向出了問題。在這個根本性問題上如果犯錯誤，代價將是慘重的。我們很難想象，深圳未來60%的住房供應靠政府解決。
房子應該回歸民生，這沒有錯，但迴歸民生不等於回到福利分房，不等於放棄市場化的方向，回到政府主導的道路上來。就此而言，我對深圳房改的方案是極其失望的。他不僅沒有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市場化的方向上做出了令人不得不懷疑的選擇。這勢必對下一步全國性的“二次房改”會有重大的影響。我希望各界對深圳的“二次房改”方案進行討論，以便在“二次房改”的大方向上大家達成共識，並期待在一些重大制度層面能真正實現突破。
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