商圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，佈局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。
消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，贏商網將對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。
自元代大都開始金融街這塊土地便是名流商賈聚集之地，人稱“金城坊”。至明清已是金坊銀號林立，形成中國金融業的最初萌芽。從清代的戶部銀行、民國初的中國銀行到民國實業家夢想的“銀行街”，這塊土地數百年的興衰都反映著中國金融業的變遷。
在1993年，國務院批覆新的《北京城市總體規劃》，並提出在西二環阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，北京金融街應運而生。
二十多年前，伴隨著國家改革開放的腳步，北京金融街登上時代的舞臺。如今，北京金融街已從舊城區的一角發展成為匯聚金融資本、引領金融力量的國家級金融管理中心，但這片高端金融商務區的商業地產領域發展卻難以蓄力。
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高端商圈的養成
位於北京西城區二環的金融街商圈，緊鄰長安街、二環等北京主要交通幹道。沿著地鐵一號線往西，在西單商圈之後就是金融街商圈，地鐵2號線，4號線雙軌貫通，分別位於金融街的東西兩側。金融街的地面公交體系更是發達，幾十條公交線路聚集於此，可方便到達北京的各個區域。
由於是國際化金融服務中心，金融街吸引了各大銀行、非銀行金融機構和國內外知名企業競相入駐，數十家金融機構和百餘家國內外企業在此落戶，也同時吸引了大批高品質商務客群的到來。根據贏商大數據統計，金融街商圈辦公人口眾多，半徑一公里範圍內辦公人口達到4萬人以上。
這一區域經過二十幾年的集中發展，以金融街購物中心為中心，向外輻射，如今已經成為市中心著名的高端商圈。目前，商圈內主要商業項目包括金融街購物中心、百盛購物中心和長安商場，商業地產市場逐漸區域成熟。
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商圈以滿足商務客群的高端消費為主
據瞭解，金融街商圈的辦公人群是以金融業、電信、律師、會計師等為主，年齡大概集中在28到55歲之間，收入可觀，具有較高的消費能力，對生活品質要求較高。
同時，該類客群的消費心理較為成熟，對於品牌的忠實度比較高，少有盲從、跟風傾向。他們會追求除了購物之外，其他有品位、高質量的生活方式，例如健身、社交、休閒娛樂。
為滿足高收入群體的生活、休閒需要，金融街購物中心應運而生。致力於為白領階層提供一站式中高檔消費體驗，包括時尚服飾、餐飲、娛樂及休閒項目，並竭力成為北京乃至全中國最高檔的國際級購物中心。
總建築面積近9萬平方米的金融街購物中心作為金融街中心廣場的地標性建築，擁有眾多國際精品，包括LOUIS VUITTON、GUCCI等國際一線品牌，也囊括了餐飲、美容美體、健身中心、時尚家居等休閒業態。主力店為香港著名高級品牌專門店連卡佛（Lane Crawford），彙集超過600個品牌，滿足周邊白領的消費需求。
筆者從金融街購物中心銷售人員口中得知，工作日的中午和晚上是客流較多的時段，周邊的辦公人群會來這裡吃飯、購物。金融街購物中心與金融街麗絲卡爾頓酒店相對而設，同樣定位高端的麗絲卡爾頓酒店的顧客也能夠為金融街購物中心帶來客源。
但是商業創新分會執行會長紅建軍認為，金融街商圈入駐以金融企業為主，購物中心這樣的商業項目在這個商圈並不具有很大優勢。就金融街購物中心來說，近幾年在不斷調整，增加餐飲品牌，目前亟待解決的問題就是增加節假日的客流量，雖然現在週末也有一些客流，但始終沒有找到較好的解決思路。
亞太商業不動產學院院長朱凌波也表示，金融街購物中心處在一個尷尬的局面，工作日的繁忙與節假日的冷清形成強烈的對比，並且與其他高端購物中心相比並沒有自己的特色與優勢，雖然周邊聚集了有消費能力的客群，但這些年經營一直不溫不火。
03
商業分散無聚集優勢
不同於CBD、西單等商圈，金融街商圈的項目分佈較為分散，並且定位區別較大，並不存在明顯的競爭性，反而互相可以作為補充。
對此朱凌波認為，金融街商圈的商業發展很分散，沒有形成集聚效應，金融街購物中心有些“孤掌難鳴”，這樣的特點讓金融街商圈的商業發展難有進步。走高端路線的金融街購物中心，周圍沒有相似的大型購物中心，在金融街商圈內部還有兩個“平民化”一些的項目——百盛購物中心和長安商場。
與長安商場一樣，百盛購物中心前身也是百貨，現在正在不斷調改中。百盛定位中高檔，客單價較平民。主營化妝品、服裝零售，2017年化妝品銷售強勁，帶來的直接銷售金額增加人民幣2.39億元。儘管引入了部分餐飲業態和健身中心，百盛購物中心還是以零售為主，體驗式業態欠缺。
長安商場是王府井百貨旗下項目，90年代初開業以來業績口碑良好，但難逃落寞命運。進入新零售時代後，長安商場變成了基礎性、家庭型消費的目的地，由於臨近住宅區，很多周邊居民願意來此消費，滿足日常生活需求。
紅建軍也表示，長安商場嚴格意義上來說已經是社區店了，目的是解決周邊居民的生活需要。
筆者實地走訪也發現，長安商場裡大多不是知名品牌，風格和價位更適合於中老年消費者，商場內客流較百盛購物中心和金融街購物中心都要多，尤其是地下一層的超市和傢俱用品區域。百盛購物中心和長安商場相對來說更加普通化，品牌種類和數量都明顯較弱，與城市優質商業項目相比缺乏特色。
整體來說，不出彩的幾個商業項目，無法與金融街商務區的名氣媲美，未來商業項目如何在國際化的金融街大放異彩，還需要大量人力精力去繼續耕耘。
業內人士認為，該區域是典型的金融商務區，項目只要迎合商務辦公人群的需求就可以。商業發展並不能作為該區域的重點發展，在周邊酒店、商場都可以作為寫字樓的配套設施存在。
往期回顧：
《北京商圈變遷簡史》
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