08.29 丁建剛論道中國城市群和環杭都市圈樓市

和世界城市發展歷史一樣，中國的城市化進程發展至今，已經呈現出明顯的城市群特徵。

所謂的“長三角城市群”、“珠三角城市群”、“京津冀城市群”，實際上就是“環滬都市圈”，“環深都市圈”，“環京都市圈”。

除這幾個一線城市以外，中國很少有省會城市，形成“環XX都市圈”。

杭州是一個例外。

既因杭州處於中國經濟極具活力的長三角城市群，又因杭州本身就是一個耀眼的明星城市，此外，歷史上的杭嘉湖紹，本就是近代中國經濟最發達的區域。

同時，所謂的環杭城市，實際上幾乎都既環杭，也環滬。

因此，環杭都市圈，有了特殊的成因和邏輯。

01

中國城市化進程的城市群特徵

中國住房市場化走過了整整20年的歷史。

中國房地產市場，其實僅僅是影響中國乃至世界的一個更大事件的載體，即中國的城市化進程。

過去20年中國的城市化，是一場人類歷史上前所未有的，史詩般的，波瀾壯闊，排山倒海式的運動，改變了中國，甚至改變了世界。

過去的20年中，不分東西南北，不分發達落後，幾乎所有的城市都有大量的人口湧入。大約有4.3億人，從農村進入城市。

20年後的今天，中國的城市化呈現出明顯的特徵。其實這個特徵是全球城市化共有的特徵，就是“城市群”特徵。

就如日本太平洋沿岸城市群、美國大西洋沿岸城市群一樣，中國也出現了多個城市群。其中，最大的城市群是

長三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群（環渤海城市群），當然還有以武漢和長沙為代表的長江中游城市群，及以成都、重慶為代表的成渝城市群等等。

和世界城市群特徵一樣，中國這五大城市群佔據中國國土面積的11%，但佔中國經濟總量的55%。

其中，長三角城市群僅佔中國國土面積的2%，但GDP卻佔到了中國GDP總量的1/4。

02

城市群中的恆星、行星和衛星

城市群，是在地域上集中分佈的若干個特大城市和大城市集聚而成的、龐大的、多核心、多層次的城市集團，是大都市區的聯合體。

如長三角城市群是由26個城市組成的。這些城市的分佈，就像是太陽系中的恆星和行星，以及其他小的星球。

一個大的城市群，一定至少有一個領頭城市。京津冀的北京，長三角的上海，珠三角的深圳和廣州就是領頭的城市，也可以理解成為恆星。

如果說上海是長三角的恆星，那麼長三角都市群中還有五顆大的行星，分別是南京、杭州、合肥、蘇州和寧波。

於是，在長三角城市群中，又形成了五大都市圈，即南京都市圈、合肥都市圈、杭州都市圈、蘇錫常都市圈和寧波都市圈。

在這些都市圈中，杭州都市圈是明星級的。這個都市圈中，除了耀眼的明星城市杭州以外，有嘉興、湖州、紹興三顆閃亮的衛星，還有海寧、德清、安吉、諸暨等小衛星。

嘉興、湖州和紹興都有值得驕傲的歷史和文化底蘊，有各具特色的經濟門類，有便捷的交通，也都是非常宜居的城市。

不僅如此，這三個城市，特別是嘉興，既環杭，也環滬。

這三個城市和杭州的高鐵距離都在半小時以內，與上海的高鐵距離，嘉興不到半小時，紹興湖州一小時左右（隨著滬蘇湖和湖嘉杭紹城際鐵路的建設，湖州、紹興與上海的交通時間將進一步縮短）。

這種結構在中國的都市版圖上和城市群中，都極為罕見。蘇錫常三個城市幾乎是平行的，南京大致有兩個衛星城市環繞，即鎮江和揚州。

如果在中國再去找這樣的結構，可能是湖南的環長株潭城市群，福建環廈門的海峽西岸城市群，但論城市能級與經濟體量，都與杭州都市圈無法相比。

03

高鐵改變中國，城鐵形成都市圈

正是由於近十年來中國高鐵的飛速發展和建設，改變了城市的距離。人們以高鐵的運行時間來計算各城市之間的地理距離。

在長三角的都市群中，由於高鐵的串連，生產要素，產業人口，金融資本，都能實現互聯互通。

而半小時以內的高鐵距離是人們認可的“環”。嘉興、湖州、紹興三個城市到杭州的高鐵，時間分別為23分鐘、21分鐘、18分鐘。高鐵助推了中國城市化及城市圈的形成。

高鐵改變中國，城鐵形成都市圈。

由杭州出發的城鐵，除杭州自身的第九區富陽和第十區臨安以外，已經開工建設的分別是至柯橋和至海寧的城鐵，已經確定建設的是杭州至德清的城鐵。

城鐵通達之城，“環”，就更無可爭議。

因此，“環杭”的範疇，既包括了嘉興、湖州、紹興三個中等城市，也包括海寧、德清等城鐵通達的城市。

04

“環”是城市和經濟發展的必然結果

世界城市群發展的歷史同樣適用於中國。

在城市化的初期，城市群的領頭城市（恆星），有著巨大的吸附力，對周邊城市有著強大的虹吸作用。

但領頭城市發展到一定階段，必然出現人口密度高、交通擁堵、競爭激烈、房價高企等特大城市的諸多問題。

中國的高鐵網，將各個城市放在同一個平臺上比較性價比。

此時，行星城市和衛星城市的價值被人們重新認識。有便捷的交通，優質的環境和完整的生活配套，同時，由於巨大的房價價格梯度，部分人口和生產要素將從特大城市中轉移至環都市圈的城市中。

這是城市和經濟發展的必然結果。

比如，嘉興、湖州、紹興三個城市擁有深厚的歷史文化底蘊、優質的自然稟賦、完整的生活配套，便捷的對內對外交通，而房價大致又為杭州的40%左右。

城市生產和生活成本的梯度，使一線及二線城市的產業外溢，同時帶來了大量年輕人口主動或被動外溢。除了年輕人口以外，在快速老齡化的中國，也將有大批的老齡和準老齡人口向外溢出和轉移。

甚至有部分人認為，環都市圈中的中等城市，其宜居程度和幸福指數比一線城市特大城市高得多。

05

環杭都市圈主要承接滬杭外溢人口

環杭的這些城市畢竟是中等城市，畢竟是衛星城。而這些城市的房價已經和中西部的二線城市匹敵，甚至已經遠遠超過部分中西部的二線城市。要吸引中西部，如武漢、長沙、重慶、西安等二線大城市的人口可能性不大，在那些大城市和特大城市中，就業和創業的機會也很多。

但環杭城市幾乎也都是環滬城市，這些城市與上海和杭州相比，有較大的比較優勢和更可行的替代性。因此，這些城市將主要承擔由上海和杭州溢出的人口與生產要素。

06

環杭城市價值被首次大規模發掘

在過去的多年中，嘉興、湖州、紹興以及海寧、德清等環杭城市，都是浙江省內價格最穩定的城市。2016年以來，是第一次被外來投資者掃蕩。

儘管這幾個城市都是經濟發達、社會穩定、富庶宜居的城市，但在過去的多年中，從來沒有過大量的投資客進入。市場的金融屬性和投資程度非常低。

隨著2015年年底中央“去庫存”政策的實行，2016年開始，這些城市的房地產市場量價都出現了大幅度的增長，城市價值被髮掘，投資客湧入。

近兩年多的時間內，嘉興市中心的房價大約由近萬元的單價漲至25000元/平方米，湖州市中心的房價由大約8000元/平方米漲至16000元/平方米，紹興鏡湖板塊的房價大約由15000元/平方米漲至25000元/平方米。

07

環杭城市樓市特徵

嘉 興

嘉興是既環杭又環滬，或者說更環滬。嘉興在上海和杭州之間，但在文化和價值取向上，更傾向於上海。近十年來，隨著長三角都市群的形成，特別是高鐵的助推，加之上海至嘉興城鐵的建設，嘉興將成為上海的衛星城，幾乎沒有懸念。但這一過程，不是一年兩年就能完成的。

伴隨著前兩年受上海、杭州溢出效應影響的投資熱潮明顯消退，進入2018年後，嘉興市場開始轉變為一個“內需型”為主的市場。如今，嘉興市場雖仍具有較高熱度，城區最高精裝均價達24000-26000元/平方米（含車位），但消失已久的買方市場正在逐步迴歸。近期城南、國際商務區、秀湖等熱門板塊項目開盤當日去化出現九成，甚至七、八成現象，“售罄”字眼鮮少。同時，購房門檻降低，貸款客戶已再次成為主力軍。

海 寧

海寧與杭州在地理上的緊密聯繫，使其成為了環杭買房潮中的熱門標地。浙江大學國際聯合學院落戶海寧，杭州至海寧城鐵也在逐步建設中，再加上其地處長三角多城市的交匯地帶，可承接杭州、上海等地的外溢，城市價值凸顯。

海寧樓市整體熱度高，且呈現出了比較明顯的板塊分化。西邊的許村和長安直接和杭州的臨平、下沙接壤，一直充當著海寧融杭的“急先鋒”，房價在20000元/平方米左右，主要定位為杭州臨平的剛需外溢以及上海的投資外溢區域。東邊的海寧中心城區是市政府所在地，幾個板塊中，康湖的房價最低，單價在13000-14000元/平方米之間；城南由於起步早加上配套成熟的緣故，房價略高，17000元/平方米左右；鵑湖科技城以浙江大學國際聯合學院為引擎，以低密產品為主，價格最高，毛坯價格已經高達20000元/平方米以上。

但近期，海寧土地市場也已經出現了明顯的降溫趨勢。

德 清

德清是環杭城市中與杭州聯繫最緊密的城市之一，相距杭州主城區約45公里，被稱為“杭州的後花園”。高鐵僅15分鐘，且杭州至德清的城軌已確定將在2018年底之前開工，未來將進一步縮短兩地的距離。德清境內擁有莫干山風景區，自然稟賦優越，加上首屆聯合國世界地理信息大會將於2018年11月在德清舉行且永久落址於此，給德清帶來巨大的紅利。現階段德清市場總體仍呈現供不應求態勢。

德清因其市場較小，主要分為老城區、東部新城板塊和科技新城板塊（城南），幾個板塊價格差異不大，熱門樓盤價格都在18000-20000元/平方米左右。莫干山腳下還有以養生養老為主題的小鎮級低密度產品。

湖 州

湖州緊鄰杭州、上海、南京等優質一二線城市，在這些熱點城市開啟了新一輪限購、限貸、限價，甚至限售的空前調控後，像湖州這樣位置優越、交通便利、商業生活配套完善的長三角城市群中的三四線城市受到市場熱捧，前幾年的庫存幾近銷售殆盡。

但自2017年6月以來，湖州土地出地量暴增。截至2018年8月底，湖州共成交涉宅地總體量1226萬方。隨著7月、8月湖州涉宅地連續十多宗終止和流拍使得出讓暫歇，但由於此前已推出大量土地，市場潛藏較大的新的庫存風險。

紹 興

紹興依託近幾年杭州都市圈的迅猛發展，以主動聯杭接滬為核心，打造杭州灣南灣引領性城市，城市地位有望進一步提升。杭紹城際鐵路預計2020年底竣工，未來杭州-紹興無縫連接將成現實。

越城區是紹興政治、經濟、文化中心，目前住宅均價約18000-20000元/平方米，其中迪蕩湖新區的洋房價格已達到25000元/平方米。柯橋區私營經濟發達，作為紹興融杭橋頭堡，一直是環杭都市圈的重要組成部分。柯橋區住宅均價17000-20000元/平方米，紹興未來新的市中心，地鐵1號線與2號線交匯處，以改善為主的鏡湖區域價格達25000元/平方米。

近期，經過前兩年的高熱市場之後，紹興市場有所冷卻，新盤開盤去化不再頻頻售罄，去化約在六、七成左右。

08

遠期趨勢和近期風險

環杭都市圈，是在中國版圖上特殊的，甚至有耀眼明星光環的都市圈。

處於最具活力的長三角城市群，它們所環繞的“行星”杭州，無論是天然稟賦，還是經濟結構和經濟社會發展勢頭，本身就是一顆耀眼的新星。

環杭都市圈中的各個城市，各有特色，但總體來說，都具有經濟發達、社會穩定、環境優美、人口密度適中、生態宜居等特點，他們中沒有任何一個會是鬼城空城。

這些城市都有較大的土地供應量，將承接一部分上海和杭州的生產要素和人口外溢，這一趨勢，是城市發展和人們居住生活價值觀變化的必然選擇。

從現有的發展和趨勢來判斷，環杭都市圈將進一步形成和發展，幾乎沒有懸念。

但是，在中國，城市的價值並非是影響房價的首要因素，影響中國房地產市場最大因素，仍然是宏觀經濟形勢，金融貨幣政策，房地產市場的調控政策以及由這些因素引發的人們預期的變動。

經過2016年以來近兩年半時間的大漲，無論從政策層面，還是從市場層面來說，特別是房地產市場以外的因素影響，杭州出現市場降溫的跡象。衛星隨行星而動，

環杭城市的房地產市場或將也進入一個停頓期，甚至調整期。

遠期的趨勢和近期市場不是一回事，應該既看到遠期的發展前景，也不能忽視近期市場可能存在的風險，其中主要是房地產市場以外的風險。

從長遠看，環杭都市圈以及它所在的長三角城市群，將會是中國乃至全世界經濟最發達，交通最便捷，社會文明程度最高的城市群之一。

這一發展趨勢，並不會由於短期的波動而發生改變。