上篇討論了外地人在天津哪裡買房去北京上班通勤比較方便，這篇文章將著重討論天津環城四區中哪裡置業可以更好的平衡生活與工作的關係並且在投資的過程中享受城市發展的紅利，獲得資產增值。

縱觀環城四區的定位、資源以及各自的特點在天津城市發展中的主要角色有兩個，一個是承接北京的產業轉移，另一個是成為天津城區與濱海新區之間的綠色屏障。

承接產業轉移——北辰、西青

承接北京的產業轉移一直是天津市的一項重點工作，具體落實下來在環城四區中主要由北辰區和西青區承攬這項業務。

這兩個區域由於地理位置、產業、公共配套資源等方面的優勢，區域樓市的邏輯主要是承接北京產業轉移帶來的購房需求以及天津城區外溢的購房需求。

目前在環城四區中北辰區擁有最好的產業基礎，很多遷移來的企業都落戶北辰區，所以該區域住房市場規模較大，區域內主要居住板塊分佈在淮河道、大張莊、雙街。

大張莊鎮位於北辰區西北角，主要面對的客群是北辰區內工作的人，由於沒有地鐵概念，該區域樓市價格在北辰區內相對較低；

雙街由於工業園的關係聚集了一大批企業在此經營，通過地鐵5號線可快速通達天津市內，面向的客群也以企業工作人員為主；

淮河道是北辰區距離天津城區最近的板塊，價格也相對較高，由於地鐵的關係此處樓市較為火熱，承接著天津城區的外溢型需求。

2019年至今北辰區共出讓11塊宅地，項目集中在淮河道周邊，大張莊，雙街也有宅地出讓，總體來講北辰區內樓市板塊仍將維持現有格局，供購房者挑選。

西青是另一個承接京津冀轉移的區域，其原因是西青擁有不可比擬的交通優勢。天津南站位於西青區，另外西青從地理上三面環抱著南開區，南開大量的需求直接外溢至西青區，所以西青的樓市邏輯主要是承接外地產業轉移和天津城區需求外溢。

目前西青的主要板塊是精武鎮、李七莊、中北鎮、梅江南和張家窩板塊。

張家窩板塊由於區位的關係，緊鄰天津南站，成為了在西青工作的外地人首選的置業之處；中北鎮由於緊鄰南開區承接了大量的城區外溢；梅江南由於配套齊全，並且通車了兩條地鐵線頗受各類購房者歡迎；李七莊和精武鎮板塊也是由於區位和價格的關係受到購房者關注，其中精武鎮鄰近天津南站而李七莊更靠近天津城區。

2019年西青出讓9塊宅地，主要集中在中北鎮板塊，天津南站附近的張家窩板塊以及梅江南板塊，整體來看西青區樓市仍將圍繞之前的樓市邏輯繼續發展，並沒有新興板塊接棒新的熱點區域。

綠色屏障建設區——津南、東麗

根據定位津南和東麗是未來天津中心城區與濱海新區核心區的綠色生態屏障區，這兩個區域未來的樓市發展定位更多的將基於以下兩個邏輯：承載天津城市核心區外溢的購房需求和高端生活改善的購房需求。

目前津南內部比較成熟的板塊有雙港，辛莊，海河教育園區，鹹水沽。

其中雙港和辛莊未來由於地鐵規劃的關係成為承接天津城區購房需求外溢的理想區域；海河教育園區則有些特殊，由於中考政策天津最好的五所高中在招生中主要面向天津市內六區招生，留給其它區域的名額極少，但是海河教育園區是天津目前唯一的可以享受與市內六區初中生同等報考政策的區域，這一獨一無二的特殊性受到學生家長熱捧；

鹹水沽是津南區政府所在地，目前是津南重要的公共資源聚集地，未來地鐵8號線也將以鹹水沽西為終點站。

2019年津南出讓12塊宅地，仍然分佈在雙港、辛莊、海河教育園區和鹹水沽，但值得注意的是八里臺與小站也有大量宅地出讓，未來津南區內熱點板塊或將遷移至此處。

東麗作為雙城綠色生態屏障區的主要組成部分，區域內地塊開發管控力度較大，目前主力板塊是東麗湖、軍糧城和張貴莊。

張貴莊靠近河西區，教育醫療配套較為完善並且地鐵已經通車區域本身價值較高；軍糧城是東麗獨立開發的居住組團，優點是該板塊位於主城區與濱海新區的中心位置可以有效承接城區與濱海新區的購房客群；東麗湖是天津一個適合度假休閒的絕佳場所，溫泉與歡樂谷的配置使得東麗湖區域面對改善型客戶更具有競爭力。

2019年東麗出讓8塊宅地，除了一塊在東麗湖區域之外，其它宅地分佈在天津城區至濱海新區交通線的兩端。由於具備連接城區與新區的區位優勢，未來東麗樓市也將沿著交通線發展。

作為京津冀中僅次於北京的超級大城市，天津有太多理由來承接北京外溢的產業、人口和購房需求，選擇置業天津雖然是一些人無法落戶北京的無奈之舉，但也不失為將自己的生活穩定下來的明智之舉，畢竟落地生根才能心無旁騖的打拼未來。

---

感謝配合！