根據國家統計局週一公佈的70個大中型城市房屋價格指數，官方數據顯示，在7、8、9連續三個月同比下降後，北京二手房按照2015年定基價格指數為145.2，與今年1月的145.2持平。這意味著，北京今年上半年曾經最高達到146.9（漲幅為1.1%）已經全部“回吐”。
我之前用一個簡單的模型測算過，隨著二套房首付房貸利息從可以只上浮15%到明確上浮20%，加上預計未來穩健理財收益將從4%下降到3.5%。模型顯示，假設外部政策環境沒有發生變化，那麼北京二手房價格指數可能將持穩於143.6，也就是還有1.1%的跌幅還可以預期。那麼對於這次“回吐”漲幅怎麼看呢？下面奉上我的回答。
1.未來幾年北京房價的區間已經可以合理預計
拋開官方數據不談，其實在北京的朋友們都比較清楚，2017年3·17新政後的第三個月，也就是2017年6月，隨著受新政影響的無力在新政策下支付首付的合同逐漸“出清”（不論是履約還是違約），市場逐步進入了新的均衡。換句話說，當時是市場悲觀情況下，實質上市場價格進入了最低點。所以通過2017年2月至2017年6月這四個月的數據，我們就能知道在當前政策條件下，市場價格的最高點和最低點。
知道市場價格的最高點和最低點對於合理判斷交易反而是最優利的，特別是在當前房價處於最高點和最低點之間的時候。比如說，一個股票，明確的知道它將在18-22塊錢一股波動，那麼接近18的時候購買，接近22的時候賣出，是最合理的策略。這種情況反而要比，只知道它不會跌破18快錢，或者只知道它不會漲過22塊錢有價值的多。所以這一高一低，假如政策沒有大的變化，就已經明確了未來2-3年北京房價的價格區間。
那麼對照這個標準，持有房產的朋友可以評估一下自己手上房屋的風險。對於不著急出售的賣家而言，如果買價低於2017年6月，那麼跌破當年購進價格的幾率基本上是零，也就沒有著急出售的必要。特別是對於2017年6月之後購房的買家而言，越是接近2017年6月的單價，購房越安全。而對於打算上車但還沒有上車的買家，就可以以是否接近2017年6月的單價來判斷這個樓盤是否有入手的價值。
前面說到模型推算新一輪均衡價格指數是143.6，如果按照2017年3月價格指數推算當年的價格最低點所對應的均衡價格指數是156.8*89%=139.6。換言之，距離理論上的最低點還有3%左右的距離，那麼這段時間，不著急買上車的朋友靜候等待即可。
2.除了明年迫切換房的群體外，今年的下跌對所有人都是有利的
這價格波動區間可以合理預期的情況下，對於買賣雙方來說，形成相對一致性的預期是比較容易的。正常的買家絕對不可能接受比3·17新政還要貴的單價，正常的賣家也絕對不可能低於2017年6月新的均衡價格。這樣一來，總體上房價就能穩定在一個波動不是很大的區間裡面。
加上這一波價格下降，對於剛需買房絕對是好事。打算年內上車的剛需可以根據自己需求的迫切程度和風險承受能力開始看房。考慮到2017和2018年的普遍規律都是年初漲、年底跌（這兩年政策沒有大的變化，有很強的參考性），所以如果比較迫切，並且風險承受能力強的，可以現在就看房等到12月考慮出手，或者等到國家統計局公佈數據顯示北京二手房定基價格指數達到前面提示的143.6的那個月再出手。如果不是很迫切，或者風險承受能力不強，那麼等到了前面提示的143.6之後，先觀察一段時間再考慮要不要看房和買房。
對買房群體有利好理解，對賣房群體為什麼也是有利的呢？我簡單解釋一下，這個價格下跌的幅度相對是有限的，而且在市場上的群體都有一定的體會，那就是現在這個價格下跌不體現在掛牌價上面，而是體現在議價空間上面。這意味著賣方依然還有主動權，而且賣方可以在瞭解買方實際需求以後靈活決定談價的空間。從而使得賣與不賣在略微有利於賣方的情況下，保持買賣雙方之間微妙的均衡。真正到達談判桌上，既不至於賣方漫天要價，也不至於買方猶豫不前。
對於中介來說也是有利的。因為現在對於中介來說屬於寒冬中的“寒冬”，活下去才是第一要務，因此降價有利於釋放出一些成交量，從而幫助中介渡過眼前的難關。
但是對於換房群體來說，這樣恰恰是最不利的。因為北京這個市場大部分人只有一套房，這就涉及到兩個問題：戶口放哪裡、自己住哪裡。通常一套房的換房族，按照傳統觀念來的話，本身就抗拒租房，所以換房期間居住就成了問題。另一方面，遷到房子的居民戶口也成了問題，因為絕大部分買方希望買的是“戶口乾淨”的房子，而現在的政策下賣方不可能在新房子沒有買到的情況下把戶口遷到單位這種集體戶（也不能說完全不能，只是難度非常大）。所以換房族在當前最優解“先賣後買”的前提下，就必須壓縮兩套房中間的交易間隔期，而現在市場遇冷，流動性下降，他們恰恰是最難受的。以上的情況還是假設能夠成交的情況，而事實上，現在掛牌量大增，對他們而言，成交的困難程度反而大大增加。
3.以後房屋交易都要更關注“政策窗口期”
2019年的交易機會基本上已經是沒有了（剛需挖筍盤除外），回顧2018和2019年，真正適合交易房產、換房的“窗口期”只有2、3個月。對於2018年來說是5月到7月，對於2019年來說是3月和4月，前者跟學區調整的關係大一點，後者跟下調利率的關係大一點。
換句話說，從這兩年的情況看，如果維持現有政策不改變，市場上交易的意願和需求非常零散。在北京這樣以二手房換房為主的市場上，流動性是第一要務，而“認房又認貸”下打擊換房，使得流動性大幅下降，不足以支持市場形成連續性、可預期的交易。
同時，大部分人持有的唯一房產，在換房面前也確實難言“割肉”降價出售，沒跌破首付大不了就自住嘛，何況還有好多人距離跌破首付還有很大一段距離！反正股市也是炒成股東，投資也沒有好的渠道，搬家費時費力費心，中心城區的房租依然堅挺，倒不如持有自己的房子安心的住著。
那麼合理預計一下未來幾年。首先，在調控的基調下，認房又認貸的大前提2020年應該不會變，那麼房價肯定不會逆勢大漲。其次，房貸利率與LPR掛鉤，各地自定上浮程度，雖然LPR預計會有所下浮，但是即使下浮，在各地把控上浮程度的基礎上，預計2020年房貸利率至少不會漲，至於會不會像2019年開年來個小降，那還真不好說。第三，二手房調控會不會出新的政策。個人預計是不會，因為2019年上漲的幅度都“回吐”了，說明目前的政策在穩房價上是有效的。如果加碼降得太快也會出問題，而且公積金這種政策都調了，預計短期內也沒有更靈活的“微調”工具了。
那麼2020年還有沒有換房的窗口期呢？等到2020年開年再看吧。
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