房子可以說是國人最關心的話題了。通常大家比較關心的就是：這一年房價怎麼走？現在該不該買房？買房的最佳時機是什麼時候？

為什麼大家關心的都是房產投資的問題呢？其實這一點都不奇怪，因為中國人的財富大約有60~70%，也就是2/3的財富都在房子上。現在在大城市，甚至於直接就以有房和無房把人劃分成兩個不同的階層。那麼今天我們就來聊聊這個大家最關心的話題。

過去十幾年，中國老百姓投資理財唯一不錯的事情就是買房子。任何時候你只要買，就是對的，也是唯一幾乎沒有虧過的一類投資。理由很簡單，因為過去將近20年時間，中國的房地產市場走出了一個波瀾壯闊的一個大牛市，幾乎是單邊的上漲。

那麼到了今天，我們考慮買房和不買房的時候，除了要考慮自身的情況，當然也要分析市場未來的房價該怎麼走。要回答這個問題，我們首先要搞明白，之前中國的房子為什麼會漲？

過去中國房產為什麼會漲？

從上個世紀末以來到現在將近20年時間，房子幾乎是單邊的上漲，這其中的理由大概有這麼五個方面：

• 城鎮化的浪潮

在過去20年時間裡面，中國幾乎每年有2000萬以上的人口從農村轉移到城市來生活，這就是城市化，這樣大量的人口當然對房地產有著一個巨大的需求。

• 消費升級

所謂消費升級，就是我們的支出部分越來越多地向住的方面傾斜。其實中國人的消費升級是有一個不斷遞進的過程。從80年代剛剛改革開放的時候，我們主要解決的是吃的問題。然後90年代解決的是穿和用。到了本世紀以來，我們解決的是行和住，所以本世紀以來中國人在住上花的錢的比重是越來越大。

• 改革開放之後，中國人的收入水平迅速地增長

在上個世紀90年代的時候，我們一般人的工資只有幾百塊錢。那麼到了現在是幾千塊錢到上萬塊，這十幾二十年的時間，我們的收入增長了十倍以上。當然這樣的一個收入的增長，也會體現在房子價格的上升。

• 過去十幾年，中國房子不斷漲價的根本原因在於兩個方面：一個是城市居住土地供應增長的有限性和貨幣供應的無限性之間的一個比值。

房價簡單來說就是用錢買土地。從上個世紀90年代到現在，中國城市居民住宅用地只增長了幾倍。但是在這個期間，我們的貨幣發行增長了上百倍。那麼當然很簡單，你要買到同樣的一個住宅用地，需要用的貨幣也就相應地需要更多的錢。這就是中國過去十幾二十年房價不斷上漲的根本原因。

現今房產放緩的原因

那麼到了今天，上述講到導致房價上升的這幾個情況有變化嗎？當然都發生了變化。

• 城鎮化的浪潮現在顯著地放緩

現在還真正待在農村的基本上就老弱婦孺，該到城市的都到城市了。今後大批量的從農村湧向城市的這個浪潮，現在已經基本是尾聲了。

• 城市本身購房剛需人群逐年減少。

第一，現在中國城市購房主流人群大約是90後。由於之前嚴厲的計劃生育政策，到90年代之後中國新出生孩子的數量逐年下降，整個90年代出生的孩子數量只有80年代初生孩子數量的60%。

第二，90後的父母是60後。60後很幸運，趕上了改革開放的浪潮，享受到了中國經濟高速發展的成果。而且在他們正好有購買力的時候，房價處在低位，所以他們通常都買了房子。所以我們發現，90後的孩子往往父母已經提前給他，為了結婚該買的房子都準備好了。

第三，中國老百姓的住房消費升級已經基本完成。以中國目前的人均收入水平和我們的居住環境來看的話，其實我們的居住條件已經算是超前消費了。所以有人說，我們消費可以不斷地升級，可以不斷地換大房子。是的，但是任何一種消費一定是跟你的整體收入相一致的。我們在居住上的消費水平跟我們的整體收入水平來比的話，已經提前消費了，那麼接下去還要不斷地升級，這樣的一個動力就在減弱。

• 隨著這幾年中國經濟的放緩，老百姓的實際收入水平的增長也在顯著放緩。

• 推動過去房價上升的最根本的動力是過去十幾二十年我國實行的相對關係松的貨幣政策是時候結束了。所以中國未來房地產市場的價格的基本判斷是隨著中國實行多年的寬鬆的貨幣政策的退出，中國房地產市場整體單邊上漲的時代也將結束。

未來房價會是一個什麼樣的趨勢呢？

資本不斷湧向房地產這樣的一個趨勢的結束，資本會有從房地產退潮的這樣的一個過程，因此中國整體房產的價格會出現一個調整，當然調整之後會怎麼樣呢？這才是關鍵。

中國房地產市場的價格在整體出現調整之後，將會出現兩極分化。

所謂兩極分化，就是有些地方房子調了以後，它還會回來，甚至再創新高。那麼另外一些地方的房子調下來以後，可能永遠也回不來了。那麼哪些地方房子調下來以後還會回來，並且再創新高？哪些地方房子調下來以後就會再也回不來了？

其實很簡單，我們之前一再跟大家講一個概念，就是財富，應該為人服務。那麼我今天再給大家講一個概念，財富是屬於人的，當然應該為人服務，同時它也一定是跟著人走的。

未來中國的人口很快就會達到頂峰，然後總人口將逐漸減少。但是人是會移動的，隨著人的移動，財富也就跟著人會移動，那麼人會往哪走呢？很簡單，老祖宗早就告訴過我們：水往低處流，人往高處走。

所以在未來中國總人口不增反減的背景下，中國的大城市、一線城市、二線城市它的人口會越來越多，與此相對應的當然是農村以及那些五六線、四五線的城市的人口一定是在減少的。

房子還該不該買？該不該賣？

那麼在這樣的一個判斷下，我們該買房還是該賣房呢？這當然又回到了每個人的情況不一樣，有以下幾個原則：

• 消費的需求屬於剛需

比如說你要結婚，需要買個房子，或者我生了兩個孩子，現在房子太小，我要換個大的房子。需要用的，那麼該買還得買。因為很簡單，房子是給人住的地兒。我們過去說，房地產投資大家都是買一個房子，然後等著它漲上去就賣掉，賺取這種買賣的差價，那麼這個時代我認為結束了，但並不意味著我們不可以投資房子，我們今後會發現房租的回報會逐漸地迴歸合理，

• 合理的租金回報

房租的回報和你的無風險收益大概差不多的時候，這個房子就是可以投資的。比如說現在如果我們的無風險收益是3%的話，那麼你買了這個房子租出去，看看能不能獲得超過3%的收益。如果可以，你儘管買，買了以後把它租出去獲取這個穩定的租金回報。當然我們知道，現在在中國的城市你要買一個房子租出去，租金回報達到3%以上幾乎不可能。從這一點上，我們也可以看到中國目前的房價確實不便宜了。

注意：這篇文章只是簡單分析了一下中國城市的住宅商品房。

中國的房子類型非常的多，除了城市的商品房以外，還有商業用房、工業用房，就是用於居住的，還有什麼經濟適用房、單位的分房、小產權房……那些非常非常的多。當然今後中國房子的主要類型一定都是商品房，所以我們在這個節目當中重點分析的也是住宅商品房。

本文取自徐建明說投資，投資請謹慎！

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