房子可以说是国人最关心的话题了。通常大家比较关心的就是：这一年房价怎么走？现在该不该买房？买房的最佳时机是什么时候？

为什么大家关心的都是房产投资的问题呢？其实这一点都不奇怪，因为中国人的财富大约有60~70%，也就是2/3的财富都在房子上。现在在大城市，甚至于直接就以有房和无房把人划分成两个不同的阶层。那么今天我们就来聊聊这个大家最关心的话题。

过去十几年，中国老百姓投资理财唯一不错的事情就是买房子。任何时候你只要买，就是对的，也是唯一几乎没有亏过的一类投资。理由很简单，因为过去将近20年时间，中国的房地产市场走出了一个波澜壮阔的一个大牛市，几乎是单边的上涨。

那么到了今天，我们考虑买房和不买房的时候，除了要考虑自身的情况，当然也要分析市场未来的房价该怎么走。要回答这个问题，我们首先要搞明白，之前中国的房子为什么会涨？

过去中国房产为什么会涨？

从上个世纪末以来到现在将近20年时间，房子几乎是单边的上涨，这其中的理由大概有这么五个方面：

• 城镇化的浪潮

在过去20年时间里面，中国几乎每年有2000万以上的人口从农村转移到城市来生活，这就是城市化，这样大量的人口当然对房地产有着一个巨大的需求。

• 消费升级

所谓消费升级，就是我们的支出部分越来越多地向住的方面倾斜。其实中国人的消费升级是有一个不断递进的过程。从80年代刚刚改革开放的时候，我们主要解决的是吃的问题。然后90年代解决的是穿和用。到了本世纪以来，我们解决的是行和住，所以本世纪以来中国人在住上花的钱的比重是越来越大。

• 改革开放之后，中国人的收入水平迅速地增长

在上个世纪90年代的时候，我们一般人的工资只有几百块钱。那么到了现在是几千块钱到上万块，这十几二十年的时间，我们的收入增长了十倍以上。当然这样的一个收入的增长，也会体现在房子价格的上升。

• 过去十几年，中国房子不断涨价的根本原因在于两个方面：一个是城市居住土地供应增长的有限性和货币供应的无限性之间的一个比值。

房价简单来说就是用钱买土地。从上个世纪90年代到现在，中国城市居民住宅用地只增长了几倍。但是在这个期间，我们的货币发行增长了上百倍。那么当然很简单，你要买到同样的一个住宅用地，需要用的货币也就相应地需要更多的钱。这就是中国过去十几二十年房价不断上涨的根本原因。

现今房产放缓的原因

那么到了今天，上述讲到导致房价上升的这几个情况有变化吗？当然都发生了变化。

• 城镇化的浪潮现在显著地放缓

现在还真正待在农村的基本上就老弱妇孺，该到城市的都到城市了。今后大批量的从农村涌向城市的这个浪潮，现在已经基本是尾声了。

• 城市本身购房刚需人群逐年减少。

第一，现在中国城市购房主流人群大约是90后。由于之前严厉的计划生育政策，到90年代之后中国新出生孩子的数量逐年下降，整个90年代出生的孩子数量只有80年代初生孩子数量的60%。

第二，90后的父母是60后。60后很幸运，赶上了改革开放的浪潮，享受到了中国经济高速发展的成果。而且在他们正好有购买力的时候，房价处在低位，所以他们通常都买了房子。所以我们发现，90后的孩子往往父母已经提前给他，为了结婚该买的房子都准备好了。

第三，中国老百姓的住房消费升级已经基本完成。以中国目前的人均收入水平和我们的居住环境来看的话，其实我们的居住条件已经算是超前消费了。所以有人说，我们消费可以不断地升级，可以不断地换大房子。是的，但是任何一种消费一定是跟你的整体收入相一致的。我们在居住上的消费水平跟我们的整体收入水平来比的话，已经提前消费了，那么接下去还要不断地升级，这样的一个动力就在减弱。

• 随着这几年中国经济的放缓，老百姓的实际收入水平的增长也在显著放缓。

• 推动过去房价上升的最根本的动力是过去十几二十年我国实行的相对关系松的货币政策是时候结束了。所以中国未来房地产市场的价格的基本判断是随着中国实行多年的宽松的货币政策的退出，中国房地产市场整体单边上涨的时代也将结束。

未来房价会是一个什么样的趋势呢？

资本不断涌向房地产这样的一个趋势的结束，资本会有从房地产退潮的这样的一个过程，因此中国整体房产的价格会出现一个调整，当然调整之后会怎么样呢？这才是关键。

中国房地产市场的价格在整体出现调整之后，将会出现两极分化。

所谓两极分化，就是有些地方房子调了以后，它还会回来，甚至再创新高。那么另外一些地方的房子调下来以后，可能永远也回不来了。那么哪些地方房子调下来以后还会回来，并且再创新高？哪些地方房子调下来以后就会再也回不来了？

其实很简单，我们之前一再跟大家讲一个概念，就是财富，应该为人服务。那么我今天再给大家讲一个概念，财富是属于人的，当然应该为人服务，同时它也一定是跟着人走的。

未来中国的人口很快就会达到顶峰，然后总人口将逐渐减少。但是人是会移动的，随着人的移动，财富也就跟着人会移动，那么人会往哪走呢？很简单，老祖宗早就告诉过我们：水往低处流，人往高处走。

所以在未来中国总人口不增反减的背景下，中国的大城市、一线城市、二线城市它的人口会越来越多，与此相对应的当然是农村以及那些五六线、四五线的城市的人口一定是在减少的。

房子还该不该买？该不该卖？

那么在这样的一个判断下，我们该买房还是该卖房呢？这当然又回到了每个人的情况不一样，有以下几个原则：

• 消费的需求属于刚需

比如说你要结婚，需要买个房子，或者我生了两个孩子，现在房子太小，我要换个大的房子。需要用的，那么该买还得买。因为很简单，房子是给人住的地儿。我们过去说，房地产投资大家都是买一个房子，然后等着它涨上去就卖掉，赚取这种买卖的差价，那么这个时代我认为结束了，但并不意味着我们不可以投资房子，我们今后会发现房租的回报会逐渐地回归合理，

• 合理的租金回报

房租的回报和你的无风险收益大概差不多的时候，这个房子就是可以投资的。比如说现在如果我们的无风险收益是3%的话，那么你买了这个房子租出去，看看能不能获得超过3%的收益。如果可以，你尽管买，买了以后把它租出去获取这个稳定的租金回报。当然我们知道，现在在中国的城市你要买一个房子租出去，租金回报达到3%以上几乎不可能。从这一点上，我们也可以看到中国目前的房价确实不便宜了。

注意：这篇文章只是简单分析了一下中国城市的住宅商品房。

中国的房子类型非常的多，除了城市的商品房以外，还有商业用房、工业用房，就是用于居住的，还有什么经济适用房、单位的分房、小产权房……那些非常非常的多。当然今后中国房子的主要类型一定都是商品房，所以我们在这个节目当中重点分析的也是住宅商品房。

本文取自徐建明说投资，投资请谨慎！

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