1、滄口交通升級和區域爆發
隨著房價的升高，青島改善置業逐漸北移，北青島市區的樓市進入大家的視野。
先把區域分一下，北青島樓市主要分為李村和滄口、夏莊（城陽南）三大區域，呈現三角形分佈。滄口在西，李村在東南，夏莊在西北，原則上以重慶路和邊界線為界限。
百忍老師以前就說過，李滄區近兩年出讓的土地十分瑣碎和微小。而且擔負的功能又多，又要人才公寓，又要商業商務，導致很多盤的住宅寥寥可數，很多竟然只有一棟樓對外銷售。相對於李村原來就有的大盤持續銷售的優勢而言，滄口樓市板塊其實顯得更為稀缺。這個稀缺，主要是各種規劃條件造成的。
從大青島的城區擴展來看，尤其是紅島獨立和即墨劃區之後，北城大大擴展之後，滄口應該扮演一個非常關鍵的角色，成為新的中心。但是目前的潛力尚未挖掘出來，需要未來幾個基礎大型設施的完善。一旦佈局完成投入使用，滄口就不是現在的滄口了。
滄口這個地方，北接城陽，西望紅島，東連李村，南下市北（四方），有了膠州灣大橋，西到膠州和黃島很是方便，如今馬上降費。有了大橋連接線，到浮山後和嶗山更是直接到達。實在是整個大青島東岸和北岸主城區的地理中心。也正因為此，海灣大橋和火車北站都落於此處，就是為了各個區的市民都能平均到達。
但是這些年基礎措施受到各種條件的限制，進展慢，影響了滄口潛力的發揮。但是，瞭解清楚目前的大工程進展，放眼未來，就知道滄口未來幾年會有一個比較根本的變化。
比如兩條主幹道路大動脈如果能儘早完成，則中心位置指日可待。安順路目前正在緊鑼密鼓地爭取南北打通，唐山路也已經提上議事日程，準備未來幾年東西打通。這兩條路十字交叉在滄口中心地帶，一下子把區域盤活了。
作為最重要的地鐵，8號線和1號線及7號線未來一兩年內也將通車。一旦這些地鐵通車，徹底打通滄口地南北和東西跨海交通，再和高鐵的青島北站及3號線實現無縫對接，滄口將真正成為大青島包含地鐵和高鐵在內的軌道交通的中心地帶，那時的地位和人流量將完全不一樣。
所以，這邊的交通商務區雖然前期進展比較慢，但後期一旦順應市場，抓住這個時間節點，接軌大交通，啟動甚至起飛也不難。
滄口南部還有一個大機會，就是即將到來的軍用機場改造。滄口南部因為機場限高的緣故，舊改緩慢，但是卻給市區留下來一大塊土地。如果你開車走在海灣大橋連接線上，北邊那一片就是了。這個項目未來幾年將是市區建設的重點區域，目前四方鄭州路沿線已經啟動拆遷，只等機場搬走。而土地其實都在李村河北邊的滄口，一旦機場搬遷解決限高，這邊就將大展拳腳，高起點規劃，形成新城區，帶動整個滄口起來。
向北看，如果以婁山為界，滄口人說得婁山後就是純粹的滄口北部了，但這邊的控規已經出來，基本上全是商業了和商務的規劃了，沒有住宅了。比如眾所周知的青鋼集團老基地，早已搬遷剩餘的2000畝地至今不見動靜，主要是沒有住宅，這麼大體量的商業，開發商不敢接。
煙墩山北部總佔地面積192畝、總建築面積超28萬平方米衡陽路租賃型集中建設項目今年8月底已經正式動工，未來可提供各類租賃型住房達3600套，這算是婁山後近來唯一的住宅了，是面向全市的青年人才配售的，沒有實際的市場供應。
重慶路對面還有中南的世紀城和城建的印象灣，是典型的邊界板塊，正是滄口、李村和城陽交界處。還在一直銷售，價格接近兩萬，速度一般，主要是這邊緊鄰城陽區南部板塊，那邊的二手房已經有一萬五六的了，一路之隔，差了這麼大，常常讓購房者很難抉擇。
2、滄口板塊的基本供應情況
滄口真正的住宅商品房的供應還是在中間地帶的成熟區域，但是供應量也很小。
安順路和沔陽路交界的地塊，去年五月被越秀和中糧聯合拿下，由越秀操盤，定名天悅海灣。總佔地面積6.1萬㎡，規劃建築面積13.6萬㎡，涵蓋住宅及商業、人才公寓、商務金融等用途，是一個標準的配套完善的綜合體。
項目的住宅和產權人才公寓建築面積都是4.86萬㎡，商業商務建築面積約3.6萬㎡，住宅總戶數862戶，由14棟多層、小高層、高層組成，算是容積率很低的一個盤。
人才公寓部分把高層佔產品都分走了，真正的商品房都分佈在洋房和小高層部分，其中五六層的洋房僅僅6棟92套，十幾層的小高層也是6棟318套.總計對外銷售的商品房410套，戶型較為闊綽，現在面向整個北青島的改善客戶，四方和李滄的升級居住的客戶，也有不少來看房的。
還有一個是首創禧悅天海項目是在星匯藍灣的南側，緊鄰的大煙囪是個不利因素。當初成交樓面地價6000元/㎡，住宅不到一半，建築面積只有45666㎡，約佔地塊總建面的48%；其他為劃撥部分建築面積13828㎡，規劃為租賃型人才公寓和公共設施，約佔總建面的19%。其餘部分為商業商務文體用地，約佔總建面的33%。該地塊規劃早已出爐，兩棟15F+2F小高層、一棟7F+3F商務辦公樓和一棟4F文體活動中心不是商業就是人才公寓，佔比巨大。真正對外銷售的商品住宅只有兩棟高層產品，規劃總戶數344戶。
海創永平路76號項目是來的原永平路茶葉市場，2017年11月28日，經過81輪競價被青島海創置業有限公司最終競得，興義路南商住地塊成交樓面地價6490元/㎡，溢價率29.8%。總規劃住宅六棟樓，總建築面積超過6萬平，但是這裡邊大多是人才公寓，真正的商品房部分用地只有3474㎡， 規劃面積也只有14939平，也就是一棟樓而已，100多套，可以忽略不計。
2019年甚至到明年，滄口市場上供應的新房，基本就是這三個了，加起來一共800多套房子而已。好處是，越秀的天悅海灣有洋房、小高、高層等多種產品可選。面對整個北青島樓市，在產品上很有競爭力。
3、越秀天悅海灣的改善意義
看完基本的樓盤介紹，你就知道，和李村的綠城、融創、龍湖的三足鼎立不同，滄口目前就是越秀和首創的兩盤的供應。而且就改善需求來說，天悅海灣基本上一家獨大，對比起李村及四方各個盤，也是可圈可點，產品上可以一較上下，一點都不落於下風。
從產品來說，越秀是典型的低密度，六棟洋房和小高層，都是一梯一戶，舒適度很高，是典型的改善類產品，僅僅410套房子就分佈在12棟樓裡。洋房六棟樓僅僅92戶，一棟樓才十幾戶，在整個目前的青島市區來說，確實很罕見了。天悅海灣的小高層算海景房，因為該盤西部規劃的是商業，所以西側的小高層部分大部分也都能看膠州灣。
最重要的戶型上來說，越秀在市區來說，也是領先的。主要是容積率比較低，又把高層給了人才公寓，所以真正商品房部分容積率其實只有一點幾，這樣就設計戶型時就比較從容了。比如洋房128平就可以很舒服的設計出四房兩廳兩衛戶型，這個在市區是很難得的。其120以下的戶型都是三間南向，120以上的都是四間南向，大開間，大陽臺，大通透，沒有暗間，可謂下足了功夫，大大提高了未來的居住舒適度。
從售樓處和樣板間的情況來看，越秀還是用了很多心思和花了很多設計做了高大上的售樓處，很用心做了兩個樣板間，致力於把這個盤打造成一個品牌之作。顯然是想把客戶範圍擴展到市北老城區、四方、李村、城陽等地的改善客戶，而且從未來的幾個重要的交通線能在交房之前開通來看，大家對這個低密度樓盤信心比較足。洋房產品和看海小高層都吸引了一部分市區客戶。
說李滄的房子，必須說地下和車位的問題。兩個都有地下建設四到五層的問題，而且都是把這個轉移到商業部分。越秀的商業也是地下四五層，而住宅部分地下兩層，加上地上容積率比較低，所以車位配比較高，一家兩輛車都沒問題，是青島除了豪宅之外車位配比最多的項目了。當然也因此，車位的價格預計不會太貴，這比綠城的超過20萬，可便宜多了。
總結起來，天悅海灣比起越秀以前的剛需盤星匯藍灣，是典型的改善之作，越秀憑藉產品優勢，顯然是要把這個盤的視線放到整個北青島的改善客戶上來，讓滄口這個大青島的中心區域充分發揮出優勢，作為購房者，是不是也要把自己的視野放開呢？
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