秦長彬
一、小產權房的認識誤區。
毫不客氣的說，其實很多網友根本不知道什麼叫小產權房，也不知道為什麼叫小產權房，小產權房又是怎麼劃分的。
小產權房不是一個法律概念，從法律上來劃分，沒有任何一種房屋叫小產權房，這個說法是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的。就像二手房一樣，雖然大家都這麼叫，也都明白什麼是二手房，但從法律上來講沒有一種房屋叫二手房，只有一種說法叫存量房。
通常我們說的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，甚至有些地區此類房屋是不核發產權證的，僅僅頒發宅基地使用證或集體土地建設用地使用證，更有甚者，有些地方此類房屋僅有農民建房用地批准書。
當然在現實生活中，還有些網友會對小產權房進行擴大解釋，比如會把幾類房屋也稱為小產權房屋，一類是開發商已經取得大產權證（整幢樓的產權證），業主暫時尚未取得不動產所有權證書的房屋。一類是房屋再轉讓時需要繳納土地出讓金的房屋，比如已購公有住房、經濟適用房、按經濟適用房管理的房屋等。事實上，上述房屋最終都是可以取得不動產權利證書，成為法律意義上的可交易的商品房。
所以，區分是否為小產權房的一個標準是能否取得國家房管部門頒發的不動產權證書，能否上市交易、自由流通。
二、小產權房有哪些法律風險？
我們先說一下“地隨房走、房隨地走”的法律原則。
所謂“房隨地走”就是指某塊土地的土地使用權（建設用地使用權）被買賣處分時，該土地上的房屋等建築物及其附屬設施也隨之一併轉讓。反過來，建築物、構築物及其附屬設施被轉讓處分時，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權也要一併處分，即所謂“地隨房走”。
如果村民出賣自己建造的房屋，必然會一併處分房屋所依附的宅基地使用權。而我國農村宅基地使用權由農村集體組織的成員享有，並具有社會保障和村民福利的性質。根據國務院土地管理行政部門作出的《關於加強農村宅基地管理的意見》的規定，“禁止城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”
所以一旦非本村村民購買了集體土地上的房屋，就違反了法律的強制性規定，結果就是房屋買賣合同無效。
有些網友會問：房屋買賣合同無效有什麼法律後果？
《合同法》第58條：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
有些網友要說了，我都住了十幾年了，當時不到一萬買的，現在都好幾百萬了，這損失法院都能支持嗎？
未必。因為從法官的角度來講，買受人購買房屋具有審慎義務，買受人購買房屋時就應該瞭解自己作為非本村村民無權購買集體土地上的房屋，所以即使房屋買賣合同無效，買受人也要承擔相應的法律責任。就目前實踐來看，法院判定買受人承擔的法律責任大約佔30%左右。
還有網友問了，那這損失怎麼確定呢？
評估，可以向法院申請司法評估，但事實上在司法實踐中，法院選定的評估機構最終評估的房屋價格都低於實際市場價格，大概僅能評估到實際市場價的85%-90%左右。
舉個例子，小張（居民）十幾年前花了1萬元購買了小王（村民）的房屋，十幾年後小王反悔了，向法院起訴主張房屋買賣合同無效，要求小張返還房屋。小張雖心有不甘，但因購買此類房屋不受法律保護，只能返還房屋後另行主張房屋差價損失，小張向法院申請房屋價值評估，法院搖號確定評估公司，最終對房屋現價估值為101萬元（事實上市場價大約為120萬元），最終法院認定小張也有責任，最終判定小王向小張賠償房屋差價損失70萬元。這樣，小張至少損失50萬元，關鍵是小張拿著這70萬元也買不起周邊的商品房……這又是一個憂傷的故事。
三、那我買了小產權房，怎麼辦呢？
1、如果出賣人已經不是本村村民了，即使房屋買賣合同無效，對方可能也無權再拿回房屋，畢竟這房屋下的宅基地具有一定的人身屬性，只有本集體成員才有權使用。
2、雖然買受人簽訂房屋買賣合同時不是本村村民，但後來變為本村村民了，或買受人的同住家屬有本村村民，法院依然會駁回對方的訴訟請求。
3、雖然買受人不是本村村民，但買受人又把該房屋出賣給本村村民了，那麼對方的計謀也是無法得逞的。
4、出賣人把原房屋出賣給買受人後，又批了一塊宅基地建房，經鄉鎮人民政府審核，最終由縣級人民政府批准手續，那麼根據“一戶一宅”的法定原則，法院也未必支持出賣人的訴求。（不同法院對此有不同觀點）
綜上，雖然小產權房便宜，但這種房屋千萬要慎重購買！隨時可能面臨房屋買賣合同無效的風險，最終買受人往往是賠了夫人又折兵！
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建議你不要購買。小產權房子在過戶的時候，涉及到的問題比較多。購買小產權房子，或多或少存在一定的風險性。小產權房子從法律上來說是不允許交易的，在購買後如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。目前的法律規定商品房住宅是70年土地使用權，70年後需要交納土地稅續期。
購買小產權房有這些風險：
1、法律風險
因為小產權房只具備普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度不適用小產權房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到有效維護；
2、政策風險
若購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、轉讓風險
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
天高雲淡任心遨遊
可以購買，因為買這種房子的人都是錢少，剛需。雖然這種房子沒有國家頒發的房產證但是你也要和原房主去房屋產權單位問清楚是否可以過戶給你再說。買了自己住是沒有問題的，再賣雖然麻煩一點但是還是有像你一樣需求的人來購買。
手機用戶6014269073
可以購買，風險在於，你無法通過正常的市場途徑再賣出去了，因為小產權的意思就是集體產權，它沒有單獨的房產證，也就沒有上市交易的依據，住可以住。 房屋的使用年限是無限的（住垮了都行），雖然小產權沒有房產證，但是依然有集體產權證，也就是房子是誰的證明。只有這個房子所使用的土地有年限，一般住宅是70年，目前的規定是如果70年土地到期，需要交納土地稅續期，當然70年後怎麼樣，誰都不知道。
