礄口在哪裡？似乎還有很多人搞不清。
作為一個老漢口，老歡每次都要跟諮詢的購房者解釋，礄口蠻大。漢正街是礄口、古田長豐也是礄口；武勝路、寶豐路、仁壽路、太平洋、宗關、水廠都是礄口。你要看礄口哪裡？
在很多人印象裡，過去的幾十年，礄口區域一直是老武漢居住區和老工業區，因此在武漢樓市發展的進程中，相比較於豪宅雲集的濱江、一房難求的後湖，礄口區域的熱度並沒有那麼高。
自2014年開始，武漢市政工作報告規劃礄口古田片區為"漢江生態新城"，定位為漢口商業副核心，此外，隨著武漢城市建設的推進，礄口城中村改造也逐步完成。
因此，近幾年來礄口樓市的發展可謂突飛猛進，地王頻出。
今年4月23日，融創一舉拿下三宗"高要求"地塊，其中P（2019）039號宗關地塊更是以總價70億，樓面地價14478元/平刷新此前漢宜路地塊保持的礄口區域單總價記錄。
緊接著24日，武漢規劃局官網就公佈了礄口前任區域"地王"漢宜路A、B、C、D地塊規劃方案批前公示。
這就是我們今天要咵的武地萬科萬維天地。
前地王均價3W+，購房者還沒買賬 對手就來攪局
漢宜路地塊曾因限價、限房型、限工期、限銷售對象被稱為史上競拍要求最嚴苛地塊之一，最終於2018年1月30日由萬科控股的武漢陽光萬悅房地產開發有限公司以底價47.43億元，樓面價13345元/平拿下。
最終，該地塊由萬科與武漢地產共同打造，武漢萬地漢宜房地產開發有限公司為項目的建設標的公司，其中武漢地產控股有限公司和武漢萬科分別佔股50%，項目定名為武地萬科萬維天地。
項目已於11月23日首開，推出B3號樓，只有143平房源，整體去化率75%。毛坯備案價約27500元/平，加上4000元/平的裝修，整體均價約31500元/平。
預計近期將加推A地塊A1棟，主推119平、130平房源，目前正在收資料。據置業顧問介紹，A1棟為54層超高層，具體推盤時間待定。
武地萬科萬維天地位於礄口區解放大道與漢西路交叉口，屬於二環內，項目南邊與漢江僅隔一條沿河大道。
目前，整個區域在售新盤主要有4個。項目對面的中建御景星城天御帶裝修均價29000元/平左右；時代新世界僅剩小戶型在售，帶裝修均價26500元/平左右；另一個新地王項目融創一江源也已開盤，毛坯銷售，均價27800元/平左右。
有意思的是，融創在開盤前一直表示將帶裝修銷售，放風價為34000元/平左右。但不知是否受到了萬科去化的刺激，還沒等達到精裝修的開盤條件，就於12月28日搶開兩棟毛坯，特別是C4號樓的2、3樓115平戶型的起價僅25000元/平左右。單價上來看，每平比萬維天地少了近6000元。
再看周邊的二手房。目前萬科萬維天地附近的二手房多為老舊小區和之前的職工宿舍，片區掛牌均價在18000元/平左右。對面的中建有2016年已交房房源在售，掛牌價在25000元/平左右，實際成交價大戶型略低。
所以，萬維天地3W+的均價，算是板塊內的"天花板"價格。但11月底首開仍有75%的去化率，還算不錯。
地塊太過分散，拿地要求高 可售住宅並不多
但需要注意的是，雖然項目是區域前地王，但硬傷依然還是存在的。
按照拿地要求，漢宜路地塊建設需引入10家上市公司區域總部，須建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓。
武地萬科萬維天地項目整體計容建築面積約36萬方，共包含6個地塊。其中A、B地塊規劃為住宅和商業；C地塊為規劃住宅和學校用地，
但住宅已被團購；D地塊為公園和商業、E、F地塊為文體用地。
從地塊圖上可以看到，項目地塊較為分散，雖然體量較大、但細碎的地塊比較多，除了約17萬方的住宅用地之外，其餘均為項目配套規劃，配套涵蓋商業、學校、公園、文體設施。
所以，項目的在售商品房僅集中在AB地塊，總共只有5棟樓。
A、 B地塊北邊為解放大道；南邊為成熟老社區（樓層不高）、項目F地塊（體育及康體用地）、沿河大道及漢江；東邊為輕軌太平洋站，東南角為項目自帶的已經建好的公園。
根據規劃，項目D地塊為規劃的商業和公園用地，目前約1萬方的蛋殼公園已經建好且對外開放，公園內部包括了兒童活動、複合運動等五大休閒板塊。公園還做了坡地設計，最高達到6米的景觀瞭望臺，可以看到漢江。
項目最大的亮點除了自建公園配套，就是交通了。
項目門口就是軌道交通1號線太平洋站，項目建成後，將與輕軌站無縫連接，下地鐵即可直達自帶商業體，還可以通過連廊走到寫字樓。目前連接通道已經建好，暫未開放。
項目營銷中心至輕軌站
根據規劃後期可與12號線（規劃中）實現站外換乘，向前一站到宗關站可以換乘地鐵3號線。另外1號線本身可以實現與地鐵2、4、6、7、8號線等線路的換乘。
連廊暫未開通
地面出行方面，項目周邊有解放大道、沿河大道、漢西路等主幹道，還有二環線和漢江大道兩條快速路，向西約1公里可以上二環線、知音橋，向東約1公里可上月湖橋、漢江大道。
西側約500米範圍內有解放大道太平洋站公交站和仁壽路公交站，因為在主幹道上，公交線路很多，基本能通達武漢三鎮。另外規劃顯示，項目D地塊還有規劃的公交總站。
因為地處礄口的核心區域，日常生活方面，項目距離武廣商圈約3.5公里，距離宗關商圈約1.5公里，礄口的越秀星匯維港和古田的凱德距離項目也不遠。
同時，周邊的中建及新世界項目都有自帶的商業規劃，後期區域內將有較好的商業氛圍。此外項目也自帶約2.7萬方的商業規劃，分佈在A地塊、B地塊及D地塊。
據置業顧問介紹，後期各地塊之間的商業會有連廊進行連接，形成整體的商業街區。
項目附近的時代新世界的崇仁路小學新時代校區已開學，此外項目1公里範圍內還有東方紅小學、武漢第十七中學、武漢二十六中、武漢六十三中等學校。
除了公立學校之外，項目B地塊內自帶一所幼兒園，C地塊內帶有一所小學規劃；E地塊規劃為教育文化專項地塊，後期將打造成區域內規模較大的集約式教育產業集中場所。
但據周邊項目置業介紹，項目C地塊內的小學建成後，或為水廠路小學搬遷進駐。從師資和教學排名上來說，該校與崇小和東方紅小學比起來，略為遜色。
即將加推120平戶型 區域天花板還能不能撐住？
武地萬科萬維天地項目目前在售B地塊的B3號樓，全部為143平的戶型。整棟樓共有2個單元，2梯2戶設計。由於兩部電梯分開設計，相當於是專梯專戶。
後期將加推的A1棟也為2梯2戶，西邊兩戶與東邊兩戶中間有連廊相連，但有各自使用的電梯間。
但需要注意的是，A1棟是離1號線比較近的一棟住宅。其中，1-3層為底商，4-8層為公租房，擁有獨立入口，並與商品房入口分開。
據置業顧問介紹，該棟樓部分朝北窗戶會配有3層玻璃，但建議對噪音比較敏感的購房者還是要去實地感受一下。
AB地塊樓棟整體是呈偏西南朝向的，南向正對漢江。目前，都可以觀江，但後期因為有項目的商業和寫字樓，A1棟的大部分戶型會被遮擋。
整體上看，B3號樓位於B地塊的東邊，北邊是項目商業及解放大道，南邊是成熟小區樓層不，所以B3號樓看江視野還不錯。而A1棟的西邊戶型視野更好，朝南房間部分可觀漢江。
項目之前對外釋放預計12月中旬就會推出該棟樓，但目前已1月份且不久將進入春節假期，老歡現場詢問時，得到的回覆是加推時間還不確定在年前還是年後。
至於價格，除了老業主有1個點的優惠外，不排除由於樓棟位置等因素的影響，會有相應調整。
A1棟將推出2個戶型，02、03號房為119平中間戶，01、04號房為130平東西邊戶。共54層，公攤約23-24%。
119平三房兩廳兩衛
屬於市場上的主流三房設計，戶型方正；
該戶型將休息空間集中在了東邊，西邊為主要的活動空間，動靜分區合理；
主臥和一個次臥及客廳朝南，採光較好；
但一個次臥和兩個衛生間都朝北面連廊，私密性略差。
130平三房兩廳兩衛
119平戶型的放大版。因為是邊戶，所以南北通透，舒適性更高；
進門處有玄關設計，主臥有足夠的儲藏空間；
但是作為邊戶，主衛窗戶依然開在了北面，致使次臥窗戶兩邊都是衛生間，有些受影響。
以上兩個戶型中規中矩，並無太大亮點，特別是相對市面上其他的120平以上大戶型，南向陽臺沒有做成連通式的，略顯小氣。
據置業顧問介紹，該項目帶裝修銷售，在裝修上有很多亮點呈現4000元/平的裝修標準，包含了豪裝的三大件：中央空調、地暖和新風系統，還有子母門、全房牆紙交付等，屬於比較高端的配置。
但目前120和130平戶型樣板間暫不開放，有興趣的購房者可後期持續關注。
老歡綜合點評：
項目位於礄口二環內，屬於核心區域，周邊配套已經比較成熟，再加上漢江濱江地段，自帶
公園配套，與輕軌無縫對接，整體居住環境還是很不錯的。
縱觀礄口太平洋板塊的發展規劃，以及萬科的物業口碑，項目後期還是具有一定的溢價能力。
但就目前來看，3W+的價格，整體戶型偏大，119平總價也超過了350萬，仍然超出了部分購房者的心理預期。
另外，項目即將推出的樓棟緊臨輕軌，而且還靠近站臺和主出入口，會有一定的噪音影響。加上週邊新盤在價格上的緊逼，老歡猜測其也將會在加推價格上有所調整。
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