其實去年的土拍總結，我們就發現！
2018年甚至是2017年，對比2016年最大的特徵就是
土地市場降溫了！
降溫的不止是樓板價，還有各大房企“奪地”的熱情。
那麼，2019年度
土地市場仍是持續降溫麼？
樓板價是維穩還是繼續走低？
19年哪個板塊最被看好？
2019年上海土拍年終報
在總結開始之前，
先給大家幾個關鍵詞：
供應爆表！寶山+大華！高價地水逆年！
--- PART 1 ---
全年65幅宅地拍出 供應爆表
2020年 一大波新盤即將來襲
不得不說2019年的宅地，
真得很多！
多到什麼程度？
2016-2019年地塊供應量對比
2016年純宅地24幅，商住辦類10幅；
2017年純宅地31幅，商住辦類4幅；
2018年純宅地27幅，商住辦類7幅；
到了2019年，純宅地竟然有59幅！商住辦類6幅。
19年的純宅地數量，翻了往年一倍！
2018和2019年各月份宅地出讓對比
2019年全年，每個月都有宅地供應，
後半年更是供應量爆表，7月、9月、12月都在10幅宅地左右。
其中，成交總價最高的宅地為：
寶山區大場鎮聯東村等“城中村”改造區域E1-13A、E1-14A、E1-14B地塊，
成交總價42.12億元，大華拍得；
樓板價最高的宅地為：
靜安區天目社區C07-0102單元20B-01地塊
上海大寧拍得，樓板價約5.5w。
》》》下半年拿地放緩？不存在的《《《
比較有意思的是，
今年上半年，
貨幣政策放寬，房地產企業融資環境放鬆，資金壓力減小。
各大房企拿地的積極性也明顯活躍不少，
尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上競標。
5月份之後，房企境內融資環境出現明顯收緊態勢。
今年8月底，
融創、萬科、富力等房企均表示下半年會放緩節奏，除非遇到“特別好的機會”，
結果6-12月成交宅地45幅，僅有2幅宅地終止出讓。
（9月融創就拿下了19年拿的第三幅宅地，也是趙巷自2016年以來的首幅宅地。）
》》》2020年的入市潮 你準備好了嗎《《《
而近年開始，土地出讓合同第十七條顯示：
開發商拿地後，必須於10-12月內開工，36-48月內竣工。
2020年各區預開盤分佈
其實，今年成交的地塊，已經有很多開盤或者即將開盤
比如：大華朗香臻園、錦繡四季、中建悅瀾山、禹洲雍錦府、上海派+等等......
剩下的50餘幅宅地，再加上16年至18年還未開盤的項目
2020年及以後，恐怕會迎來一波巨大的開盤潮！
--- PART 2 ---
連拿7幅宅地？瑞虹新城搬到青浦？
大華+瑞安 當屬於2019全場最佳！
今年59幅宅地+6幅商住辦地塊中
要數誰最搶眼？
排行第一的，當屬於大華集團
2019年大華拿地情況
2019年寶山土拍地圖
（若要查看土拍完整地圖，請點擊《2019上海土拍地圖》）
今年，大華拿下7幅宅地，分佈於寶山各個板塊
作為寶山本土開發商又參與了不少本地城中村改造項目
大華集團的拿地價格，也十分“合算”
我們來看近年來寶山宅地樓板價的漲跌幅
2016-19年寶山地價走勢
其中，跌“最慘”的大概就是顧村宅地，這個我們下文再說。
共康共富板塊，樓板價較18年有3千/平米的微跌（同樣是大華拿地），
楊行的地塊，在今年樓板價普遍低於往年的大環境下，
反而就18年的地塊（四季都會）
上漲了3-5k/平
18年與19年楊行宅地位置關係圖
2幅地塊均位於1號線周邊，
四季都會距離富錦路站直線距離約300米，
大華的地距離友誼西路站約1km。
四季都會距離白沙公園更近些，居住環境相對更好，
而大華的地周邊小區和學校比較多（如華師大附中、楊行小學等），生活氛圍更高些。
今年6月17日，萬科首批房源入市
報價4.4w+
留給大華的空間並不大（除非四季都會在短時間內清盤）。
》》》來說一說瑞安吧 就是新天地的開發商《《《
說起瑞安，大家可能不熟
但是上海新天地，北外灘的瑞虹新城
18年很多明星參與搖號的翠湖天地雋薈
大家想必並不陌生
它們的開發商，就是瑞安
瑞安今年拿地其實不多
但是......陣仗挺大的
瑞虹新城整體鳥瞰圖
賣了20多年的瑞虹新城已經開到第八期
明年據說第九期會入市
對於虹口北外灘的開發，那叫一個風生水起，如火如荼！
那麼，瑞安下一步的發展在哪裡？
今年的土拍或許已經給出了答案。
徐涇4幅宅地位置圖
徐涇這4幅地均位於蟠龍古鎮內（西虹橋商務區），
本次也是青浦區政府與瑞安地產聯合，
對蟠龍古鎮及周邊區域進行城市界面提升。
想想以前的北外灘...虹鎮老街...
瑞虹新城對於板塊城市界面的整體提升都有目共睹，
未來瑞安的陣地，
或將移步西虹橋商務區。
--- PART 3 ---
該來的還是來了
2016年的高價地塊 迎來了水逆年
對於2016年的高價地，不知道大家還記得多少？
幾塊比較有名的：
泗涇雙子宅地、周浦宅地、中興路宅地、浦東祝橋宅地、顧村宅地...
雖然17年、18年地價普遍走低，
但是這些高價地塊，區域土地出讓並不活躍，
所以，對比就不太明顯。
2019年，就不太一樣了。
泗涇、祝橋、顧村、馬橋均有宅地出讓，讓我們來看看價格：
2016年各高價地塊對比
從上表中可以看到，相比2016年，18和19年地塊都有了一定的跌幅。
其實像中興路壹號、禹洲府等地塊其實“還好”，
比如，禹洲府的地塊位於馬橋大居區域，19年的地塊則更靠近旗忠別墅區；
中興路壹號為於內環，19年靜安的宅地，則在中環市北高新那塊兒；
同區域，地理位置也會對地塊成交價格有所影響。
不過，有些地塊就遭受了“貼臉大招”，
就以泗涇2019年新雙子宅地來說：
泗涇4幅宅地位置圖
目前融創地塊的融創壹號公館已經清盤
當時開盤的價格在5w左右；
而格力地塊，17年底才開工。
目前高層在建設中，但是暫未有入市以及售樓處開放的消息。
今年泗涇的2幅宅地，就2w+的樓板價來說，性價比已經非常之高
（12月初松江老城宅地也要2w+，而且配套和交通都沒有泗涇地塊好），
如果等到招商和華髮開盤，
格力地塊還未清盤的話，或將面臨一定銷售壓力。
--- PART 4 ---
市區商辦出讓活躍
城市界面影響地價？
2019年，1月24日
靜安區太古興業匯對面的商辦地塊，
首發出擊，
526輪報價後，被華潤拿下！
這裡不多做贅述，詳情可回顧我們的土拍半年報：
《2019滬土拍半年報 市區量增價堅崇明準軌交地塊成黑馬》
下半年，4幅市區商辦地緊隨其後
5塊商辦地塊對比
今年靜安區、普陀區、徐彙區、楊浦區分別出讓了5幅商辦類用地
（其中徐匯濱江地塊位於中內環，其餘4幅均位於內環內）
從地段目前來看，似乎靜安區的更為“值錢”
（事實上靜安區的2幅商辦地塊價格也是最高的）
不過從長遠來看，楊浦、徐匯的2幅商辦地更具有發展潛力。
東外灘的商業氛圍正在逐漸成型，
百聯濱江、濱江國際廣成、東郊百聯以及正在建設中的八埭頭超大綜合體，都在提升東外灘的整體形象及功能
且在建中的18號線2021年預計也能通車......
徐匯濱江圖
徐彙區濱江板塊，規劃總面積7.4平方公里，
對岸正是世博濱江，
整個板塊逐步遷出一些老工業企業，
拓展居住、商務、休閒、旅遊等多功能配套，
規劃配套含金量頗高，被稱為“上海居住的新方向 ”。
總的來說，今年房企拿地還是有比較明顯的“佈局”特徵的，
比如大華盤踞寶山、碧桂園依然是“農村包圍城市”；
瑞安轉戰徐涇、中海盯牢市區、國貿看好松江。
當然，也有房企，不安“套路”出牌：
比如金融街進軍了崇明，旭輝浦江拿地等。
未來的2020年+的樓市，
對於開發商，基本上可算是“神仙打架”，
地價不高，大家都有很大的開發空間，就看誰產品做得更出挑；
對於購房者來說，選擇面更廣，房價方面，也有不少“想象空間”。
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