本期關鍵詞：華潤城、16萬、1400萬
從2.18大灣區禮包後的小陽春初現，到11.11豪宅線新政後的熱浪翻天，2019年的深圳樓市可謂風起雲湧，其中有幾個樓盤最為吸引眼球。
比如創造約15人搶一套豪宅紀錄的深業中城，部分房源一年半漲超1400萬的華潤城，單價破27萬的恆裕濱城二期，還有壹方中心、華潤悅府、半島城邦三期這些具有代表性的熱點樓盤。
為深度透視市場，深圳壹地產特別推出【熱點樓盤價值剖析】系列報道，採訪了業界知名專家，給出了最權威的解析，以供各位參考。
本文為開篇之作，帶來的樓盤是——華潤城。其它熱點樓盤內容會陸續推出，敬請關注。
成交單價破16萬
華潤城部分房源一年半漲超1400萬
難以置信，最近，華潤城二手房成交單價又創新高，突破16萬/平。
為了解樓盤及市場情況，筆者前去實地進行了探訪。據華潤城附近的地產中介說:“華潤城目前的報價基本沒有低於15萬的，心態比較高、又不著急賣的業主，報價已經去到了17萬多，就連大沖城市花園（華潤城近旁的小區）的普遍報價也都在14萬以上。”
在問到可選房源是否充足的時候，中介回答：“雙十一豪宅線調整的當月賣出了很多房子，現在也還有一部分可供選擇。”
筆者也在網上對華潤城的價格進行了查詢，根據中原顯示，華潤城1-3期在售房源僅7套，掛牌均價確實已經超過15萬/平，華潤城一期掛牌均價甚至高達17.4萬/平。
▲中原截圖
而根據中原成交記錄顯示（下圖），華潤城1-3期最近的一筆交易是2019年12月4日，成交的是二期89平的房源，總價1425萬，單價破了16萬。
▲中原截圖
中原可查詢的第一筆交易記錄為2018年1月23日，成交的是三期89平的房源，總價為910萬，單價為10.2萬。
▲中原截圖
也就是說，從2018年1月到2019年12月，近兩年的時間，華潤城1-3期的二手房成交單價上漲幅度高達約57%。
筆者對中原顯示的華潤城二手房的31組成交記錄數據做了整理（見下方圖表），可以發現，華潤城的二手房成交單價整體呈上揚趨勢，2019年9月份以後漲幅最大，3個月漲幅近30%。
而新房入市價格和二手房成交價格的價差更加明顯，2018年6月，華潤城三期開盤，均價約8.5萬/平，按照華潤城最新成交記錄16萬/平的標準計算，一年半的時間，上漲幅度超過88%。
也就是說，當初買到華潤城三期的業主，短短一年半的時間，89平戶型淨賺約668萬，190平戶型淨賺約1425萬，比很多企業一年的淨利潤都要多！
不過另一個值得注意的現象是，鏈家顯示，華潤城在售房源為20套，其中一期的均價為14.2萬/平，二期的均價為13.7萬/平，總體比中原的要低一些，至於成交記錄，因為鏈家最近關閉了查詢入口，目前暫無法查看。
▲鏈家截圖
華潤城四期已出地面約20層
今年年中或將入市
根據規劃，華潤城住宅分為5期，具體分佈如下圖所示，整個項目呈圍合之勢，目前一二三期已經入市售罄，四期和五期僅一路之隔，都在熱火朝天的施工中。
下圖是筆者前幾天拍攝的實景照片，從現場可以看出，四期主體已出地面約20多層，五期目前還處於基坑建設階段。
▲華潤城四期、五期實拍圖
值得注意的是，華潤城四期施工牌上的項目名字為【華潤城潤璽一期花園】，也就是說，所謂的華潤城四期已經不是延續前三期的“府”系，而是豪宅定位的“璽”系，已經是另一種產品。
▲華潤城四期施工牌
深圳壹地產總編輯陶文傑對此評價：“潤璽的出現，意味著華潤城的正式豪宅化，也意味著它和華潤城潤府1-3期的分割，從而在定價上有更多自主空間。”
根據此前網友透露的消息，華潤城四期今年年中或將入市，共推出產品1274套住宅，戶型分佈如下：
99平米緊湊三房，383套，佔比30%；
120平米標準三房，669套，佔比52.6%；
160平米標準四房，112套，佔比8.8%；
190平米高品質四房，110套，佔比8.6%。
▲網上流傳的華潤城四期（華潤城潤璽一期）面積分布圖
而關於華潤城四期的價格，市場部分觀點認為會去到12萬以上，對於這個曾讓深圳人為之瘋狂的網紅盤，如果今年入市，還能掀起新的熱浪，創造新的選籌記錄嗎？如果價格開到了12萬+，限價紅利消失，還值得買嗎？
帶著這些疑問，筆者採訪了資深地產評論人、微信公眾號《朱羅紀》創辦人朱文策，房產投資圈創辦人、資深地產觀察人士風語，以及深圳壹地產總編輯陶文傑。
專家採訪
問題1：目前，華潤城的掛牌價已經普遍超過15萬，對於華潤城價格快追上深圳灣這個現象您怎麼看？您覺得現在這個價位的華潤城還能買嗎？
@朱羅紀 個盤價格與整個區域相比，意義不是那麼大，影響樓盤價格的因素有很多，產品本身的因素也很重要。
華潤城價格和不少深圳灣豪宅價格看齊，主要因素是自身產品是大型都市綜合體一部分，擁有優質的商場、辦公樓、地鐵，還有名校等，沒有什麼短板，自身又互為生態。
但是和深圳灣的一流住宅相比，華潤城還是比不過。15萬的價位，如果僅僅是投資的話，現在恐怕是要謹慎，替代品還是比較多的。
@風語 對於華潤城15萬的二手房，我給出的建議是謹慎購買，因為這個價格，可以在深圳灣、蛇口、寶中和香蜜湖，購買居住品質更高，學位更好的房子。
問題2：據說華潤城四期今年年中可能要入市，市場有觀點認為限價紅利或將消失，價格要在12萬以上，您認為呢？
@朱羅紀 限價消失應該不會，深圳對價格較高的住宅我相信還是會維持比較嚴厲的價格管制措施，具體到多少我估不到。
@陶文傑 華潤城三期的限價本身就是2018年樓市調控極度高壓下，特殊環境下的特殊情況，8.5萬/平的價格明顯不合理，不能期望這種不合理、特殊環境、特殊情況一直持續。
從去年華潤深圳灣瑞府15.8萬/平、華僑城新天鵝堡12.5萬/平、半島城邦四期11.6萬/平、海境界二期10.3萬/平等新樓盤的價格來看，類似華潤城三期8.5萬/平這種巨大的限價價差，已經不復存在。
問題3：華潤城四期入市還會延續三期引發爭搶的盛況嗎？如果較大的限價價差消失，四期還值得買嗎？
@朱羅紀 華潤城四期入市會不會繼續引發爭搶，要看到時候的開價，如果限價較嚴厲，我相信還是會。
之前的限價引發的財富效應太過於明顯，目前市場上已經是萬眾矚目盯著華潤城四期，只要價格限制稍微嚴厲，哄搶是一定的。
還是原來的看法，限價刺激了富人搶豪宅。商品越是限價，哄搶越是激烈。
@風語 華潤城四期如果12萬/平的價格入市，也還是有空間的，因為新房比二手房，不僅有新的優勢，還有稅費和佣金的優勢，加上已經形成的價格倒掛，還是很有吸引力的，我覺得，還是很多人會買。
問題4：華潤城四期推售的戶型如何？有什麼特點？
@陶文傑 從面積段看，和三期的戶型相比，四期面積段增大了，房間數增加了，戶型設計更合理更實用了。
比如四期99平即可做三房，而三期89才兩房。四期120平就可以做標準三房了，三期要150平。四期160平則可以做到標準四房，三期要190平。
另外，四期160平和190平米戶型各110來套，總套數比較少，屬於稀缺產品。尤其160平米的四房，在三期都未曾出現過，估計未來會很緊俏。
結合樓體結構圖來看，至少還能看出兩個亮點：
▲網上流傳的華潤城四期（華潤城潤璽一期）樓體結構圖
1、從這個結構看，戶型實用率有74.1%，通過玄關和陽臺有部分贈送，在目前的超高層住宅中算不錯了。
2、其次，戶型結構比較合理。雖然圖中還看不出各個房間的具體尺寸，但是大體結構能看明白，整體來說，戶型結構比較合理。
比如C2，160平米的四房戶型，其中客廳和三個臥室，合計四開間都是朝向東南看園林，或者看沙河高爾夫和深圳灣，實現景觀最大化，這已經有豪宅的基本稟賦了。
整體來說，華潤城四期的戶型、景觀等稟賦，顯然比三期更好，有漲價的基礎。
十幾年前，大沖村的1030名戶籍村民不會知道，有朝一日他們每個人都變成了千萬富翁，甚至有人變成了億萬富翁；也不會知道身處的“握手樓”林立的破舊村落，有朝一日成了深圳最具國際範的片區之一。
2011年12月，華潤置地正式開啟對大沖村的改造，如今，大沖村華麗蛻變，成為集住宅、公寓、商業和寫字樓於一體的大型綜合體——華潤城。
▲華潤萬象城（圖源萬象城官網）
2018年6月，華潤城三期住宅入市，均價約8.5萬/平，因為政府限價紅利，引發7個人搶一套房，甚至有人排隊離婚買房的盛況。
因為華潤城在市場掀起的熱浪，政府隨後出臺的731新政還對離婚買房做了相關限制，一個樓盤憑藉一己之力影響到政府政策決議，這種事情，在深圳樓市上，無論如何都是值得記錄的一筆。
2019年12月，華潤城二手房成交單價破16萬，直逼深圳灣，造就“一房賺盡千金”的神話。
▲華潤城三期
現在，華潤城四期就快來了，一年半漲超1400萬的“神話”近在眼前，人們還會趨之若鶩，為之瘋狂嗎？讓我們一起等待答案。
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