本期关键词：华润城、16万、1400万
从2.18大湾区礼包后的小阳春初现，到11.11豪宅线新政后的热浪翻天，2019年的深圳楼市可谓风起云涌，其中有几个楼盘最为吸引眼球。
比如创造约15人抢一套豪宅纪录的深业中城，部分房源一年半涨超1400万的华润城，单价破27万的恒裕滨城二期，还有壹方中心、华润悦府、半岛城邦三期这些具有代表性的热点楼盘。
为深度透视市场，深圳壹地产特别推出【热点楼盘价值剖析】系列报道，采访了业界知名专家，给出了最权威的解析，以供各位参考。
本文为开篇之作，带来的楼盘是——华润城。其它热点楼盘内容会陆续推出，敬请关注。
成交单价破16万
华润城部分房源一年半涨超1400万
难以置信，最近，华润城二手房成交单价又创新高，突破16万/平。
为了解楼盘及市场情况，笔者前去实地进行了探访。据华润城附近的地产中介说:“华润城目前的报价基本没有低于15万的，心态比较高、又不着急卖的业主，报价已经去到了17万多，就连大冲城市花园（华润城近旁的小区）的普遍报价也都在14万以上。”
在问到可选房源是否充足的时候，中介回答：“双十一豪宅线调整的当月卖出了很多房子，现在也还有一部分可供选择。”
笔者也在网上对华润城的价格进行了查询，根据中原显示，华润城1-3期在售房源仅7套，挂牌均价确实已经超过15万/平，华润城一期挂牌均价甚至高达17.4万/平。
▲中原截图
而根据中原成交记录显示（下图），华润城1-3期最近的一笔交易是2019年12月4日，成交的是二期89平的房源，总价1425万，单价破了16万。
▲中原截图
中原可查询的第一笔交易记录为2018年1月23日，成交的是三期89平的房源，总价为910万，单价为10.2万。
▲中原截图
也就是说，从2018年1月到2019年12月，近两年的时间，华润城1-3期的二手房成交单价上涨幅度高达约57%。
笔者对中原显示的华润城二手房的31组成交记录数据做了整理（见下方图表），可以发现，华润城的二手房成交单价整体呈上扬趋势，2019年9月份以后涨幅最大，3个月涨幅近30%。
而新房入市价格和二手房成交价格的价差更加明显，2018年6月，华润城三期开盘，均价约8.5万/平，按照华润城最新成交记录16万/平的标准计算，一年半的时间，上涨幅度超过88%。
也就是说，当初买到华润城三期的业主，短短一年半的时间，89平户型净赚约668万，190平户型净赚约1425万，比很多企业一年的净利润都要多！
不过另一个值得注意的现象是，链家显示，华润城在售房源为20套，其中一期的均价为14.2万/平，二期的均价为13.7万/平，总体比中原的要低一些，至于成交记录，因为链家最近关闭了查询入口，目前暂无法查看。
▲链家截图
华润城四期已出地面约20层
今年年中或将入市
根据规划，华润城住宅分为5期，具体分布如下图所示，整个项目呈围合之势，目前一二三期已经入市售罄，四期和五期仅一路之隔，都在热火朝天的施工中。
下图是笔者前几天拍摄的实景照片，从现场可以看出，四期主体已出地面约20多层，五期目前还处于基坑建设阶段。
▲华润城四期、五期实拍图
值得注意的是，华润城四期施工牌上的项目名字为【华润城润玺一期花园】，也就是说，所谓的华润城四期已经不是延续前三期的“府”系，而是豪宅定位的“玺”系，已经是另一种产品。
▲华润城四期施工牌
深圳壹地产总编辑陶文杰对此评价：“润玺的出现，意味着华润城的正式豪宅化，也意味着它和华润城润府1-3期的分割，从而在定价上有更多自主空间。”
根据此前网友透露的消息，华润城四期今年年中或将入市，共推出产品1274套住宅，户型分布如下：
99平米紧凑三房，383套，占比30%；
120平米标准三房，669套，占比52.6%；
160平米标准四房，112套，占比8.8%；
190平米高品质四房，110套，占比8.6%。
▲网上流传的华润城四期（华润城润玺一期）面积分布图
而关于华润城四期的价格，市场部分观点认为会去到12万以上，对于这个曾让深圳人为之疯狂的网红盘，如果今年入市，还能掀起新的热浪，创造新的选筹记录吗？如果价格开到了12万+，限价红利消失，还值得买吗？
带着这些疑问，笔者采访了资深地产评论人、微信公众号《朱罗纪》创办人朱文策，房产投资圈创办人、资深地产观察人士风语，以及深圳壹地产总编辑陶文杰。
专家采访
问题1：目前，华润城的挂牌价已经普遍超过15万，对于华润城价格快追上深圳湾这个现象您怎么看？您觉得现在这个价位的华润城还能买吗？
@朱罗纪 个盘价格与整个区域相比，意义不是那么大，影响楼盘价格的因素有很多，产品本身的因素也很重要。
华润城价格和不少深圳湾豪宅价格看齐，主要因素是自身产品是大型都市综合体一部分，拥有优质的商场、办公楼、地铁，还有名校等，没有什么短板，自身又互为生态。
但是和深圳湾的一流住宅相比，华润城还是比不过。15万的价位，如果仅仅是投资的话，现在恐怕是要谨慎，替代品还是比较多的。
@风语 对于华润城15万的二手房，我给出的建议是谨慎购买，因为这个价格，可以在深圳湾、蛇口、宝中和香蜜湖，购买居住品质更高，学位更好的房子。
问题2：据说华润城四期今年年中可能要入市，市场有观点认为限价红利或将消失，价格要在12万以上，您认为呢？
@朱罗纪 限价消失应该不会，深圳对价格较高的住宅我相信还是会维持比较严厉的价格管制措施，具体到多少我估不到。
@陶文杰 华润城三期的限价本身就是2018年楼市调控极度高压下，特殊环境下的特殊情况，8.5万/平的价格明显不合理，不能期望这种不合理、特殊环境、特殊情况一直持续。
从去年华润深圳湾瑞府15.8万/平、华侨城新天鹅堡12.5万/平、半岛城邦四期11.6万/平、海境界二期10.3万/平等新楼盘的价格来看，类似华润城三期8.5万/平这种巨大的限价价差，已经不复存在。
问题3：华润城四期入市还会延续三期引发争抢的盛况吗？如果较大的限价价差消失，四期还值得买吗？
@朱罗纪 华润城四期入市会不会继续引发争抢，要看到时候的开价，如果限价较严厉，我相信还是会。
之前的限价引发的财富效应太过于明显，目前市场上已经是万众瞩目盯着华润城四期，只要价格限制稍微严厉，哄抢是一定的。
还是原来的看法，限价刺激了富人抢豪宅。商品越是限价，哄抢越是激烈。
@风语 华润城四期如果12万/平的价格入市，也还是有空间的，因为新房比二手房，不仅有新的优势，还有税费和佣金的优势，加上已经形成的价格倒挂，还是很有吸引力的，我觉得，还是很多人会买。
问题4：华润城四期推售的户型如何？有什么特点？
@陶文杰 从面积段看，和三期的户型相比，四期面积段增大了，房间数增加了，户型设计更合理更实用了。
比如四期99平即可做三房，而三期89才两房。四期120平就可以做标准三房了，三期要150平。四期160平则可以做到标准四房，三期要190平。
另外，四期160平和190平米户型各110来套，总套数比较少，属于稀缺产品。尤其160平米的四房，在三期都未曾出现过，估计未来会很紧俏。
结合楼体结构图来看，至少还能看出两个亮点：
▲网上流传的华润城四期（华润城润玺一期）楼体结构图
1、从这个结构看，户型实用率有74.1%，通过玄关和阳台有部分赠送，在目前的超高层住宅中算不错了。
2、其次，户型结构比较合理。虽然图中还看不出各个房间的具体尺寸，但是大体结构能看明白，整体来说，户型结构比较合理。
比如C2，160平米的四房户型，其中客厅和三个卧室，合计四开间都是朝向东南看园林，或者看沙河高尔夫和深圳湾，实现景观最大化，这已经有豪宅的基本禀赋了。
整体来说，华润城四期的户型、景观等禀赋，显然比三期更好，有涨价的基础。
十几年前，大冲村的1030名户籍村民不会知道，有朝一日他们每个人都变成了千万富翁，甚至有人变成了亿万富翁；也不会知道身处的“握手楼”林立的破旧村落，有朝一日成了深圳最具国际范的片区之一。
2011年12月，华润置地正式开启对大冲村的改造，如今，大冲村华丽蜕变，成为集住宅、公寓、商业和写字楼于一体的大型综合体——华润城。
▲华润万象城（图源万象城官网）
2018年6月，华润城三期住宅入市，均价约8.5万/平，因为政府限价红利，引发7个人抢一套房，甚至有人排队离婚买房的盛况。
因为华润城在市场掀起的热浪，政府随后出台的731新政还对离婚买房做了相关限制，一个楼盘凭借一己之力影响到政府政策决议，这种事情，在深圳楼市上，无论如何都是值得记录的一笔。
2019年12月，华润城二手房成交单价破16万，直逼深圳湾，造就“一房赚尽千金”的神话。
▲华润城三期
现在，华润城四期就快来了，一年半涨超1400万的“神话”近在眼前，人们还会趋之若鹜，为之疯狂吗？让我们一起等待答案。
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