2016年全面放開二孩生育後，當年的新增人口達到1786萬，比2015年多出生131萬。這讓當時的人口專家信心滿滿，認為接下來的一年會突破2000萬。然而到了2017年，人口不僅沒有增加，反而比上一年減少了63萬。國家統計局最新公佈數據則顯示，2019年新增人口1465萬，死亡人口為998萬，實際增加人口467萬。那麼從最近三年的新增人口情況看明顯一年比一年減少，已經呈現“三連跌”態勢，說明放開二孩政策後，新出生人口雖然有所增加，但效果仍然不夠理想，整體性下降的趨勢並沒有得到緩解。
為什麼新增人口會出現連年下降？筆者認為至少有以下幾方面原因：
首先，年輕人的生育觀念發生了改變。過去一家多孩，主要是養育成本普遍較低，多一個孩子是多擺一雙筷子的事情，對於素質教育也沒有擺到較高位置，特別是一些農村，生育多孩的目的是為了解決勞動力短缺和未來養老問題，但是如今的家長更加註重孩子的素質教育，窮生窮養已經不被當代年輕夫婦接受，而教育是養育孩子的大筆支出，佔據了家庭可支配收入的60%以上，導致家庭經濟支出中沒有太多的預算可供生育多孩，因此大多數的年輕夫婦不願意多生孩子。加之一部分90後夫婦從小在優越的環境中長大，更加註重生活品質提升，多生孩子的家庭更少了。
其次，年輕人沒有太多的精力照顧小孩。現在年輕人工作生活壓力都很大，晚婚晚育現象較為普遍，不少女性生育一孩時年齡接近30歲，再想生育二孩時已經處於高齡孕期，不僅對身體健康有一定影響，由於女性和男性一樣都要參加社會勞動，一旦生育二孩，就要脫崗在家裡帶孩子一段時間，但是崗位不等人，女性還將面臨失業危機。而能夠幫襯子女照看孩子的爺爺奶奶，等到把一孩伺候到能獨立上學的時候，身體和精力一一樣也跟不上了。
第三，高房價是影響生育率降低的關鍵性因素。如今房價高成為各城市普遍現象，動輒上百萬、數百萬的房子，對於剛參加工作不久沒多少積蓄年輕人來說，買房是個沉重的負擔，想買房就不得不使用貸款，但是每月的大部分收入還完房貸以後，還要考慮到車貸、醫療，教育、養老、人情來往等方方面面的支出，這讓大家普遍感到錢不夠花。再要是生個兒子的話，未來還要考慮幫助買房、買車和支付高額彩禮等，年輕夫婦的壓力就更大了，因此很多年輕夫婦不是不想多生孩子，而是因為房價實在太高，生得起但是養不起，多生孩子的能力和意願普遍降低了。
眾所周知，人口數量是決定房地產未來發展的關鍵因素，如果人口持續下降，會導致房價下降嗎？可以確定的是，如果人口持續下降，未來整體房價必降無疑，特別是那些人口淨流出的三四線以下城市。但是也要根據不同城市房地產市場的中長期發展情況作出不同分析。
首先，有人口流入的城市往往不缺少外來人員，有人就會有房住和消費需求，有房住和消費需求就會帶動這個城市的房地產市場蓬勃發展，帶動城市的經濟不斷增長。而按照中國城市層級劃分，這樣的城市無疑是一線、新一線和強二線城市，另外就是被納入國家城市群、都市圈建設規劃的那部分城市，比如長三角，珠三角，港珠澳大灣區等區域內的城市，以及大城市周邊衛星城市，都是未來房地產市場的潛力城市，這些城市的房價今後具備上漲潛力。
其次，凡是人口淨流出，經濟基本面不是很理想，位置再不佔優的很多三四線城市，不僅未來房價沒有上漲空間，人口、經濟缺失還會導致房價下降，房子將回到純居住功能。過去這些城市房價之所以上漲至如今的高度，那是由於棚改貨幣政策以及炒房資金注入，目前所謂的價格其實是虛空的。如今棚改即將完工，炒房資金又迴流到了一二線大城市，加之當地居民的收入與房價差距很大，房價已經失去了上漲支撐。即便目前有些城市的房價還在上漲，那也是曇花一現，因為本身的基礎就不牢固，建的高樓大廈再漂亮，終究也無法抵抗市場風雨。
第三，如果說三四線以下城市人口和經濟兩道“內傷”會導致房價下降，那麼放開人口落戶限制，則會進一步加速房價下降的步伐。如今除了一線城市人口落戶尚未放開，幾乎所有大中城市都已經放開放鬆落戶限制，今後移居大城市的門檻只會越來越低。很簡單的房價下降理由是，如果三四線城市的房價漲到省會城市周邊新區的價位，當地的居民特別是年輕一代的購房主力軍還會在本地買房嗎？繼續漲房價只會把本地更多的人才逼去大城市落戶。另外，房價在持續上漲的前期，很多家庭都已經買了房子，一些家庭甚至擁有多套房，如今市場已經飽和，真正的需求很少了。
第四，雖然人口減少會對一個城市的房價起到決定性作用，但是也不能以最近三年的人口出生數量來判斷當前的房價走勢。畢竟剛出生的這一代新生兒的房住需求需要再過二十多年後才會出現。如今中國的城鎮化率不到60%，距離發達國家70%～80%的城鎮化率還有一段差距，因此未來10年房地產市場還會有一定的發展空間。如果今後幾億農民陸續進城安家，也會消耗掉一部分存量房。但是目前的存量房已經太多，並非一朝一夕能夠全部消耗掉，城鎮化又是一個循序漸進的過程，房子還在繼續增量建造，那麼房價的轉折點很可能會在2025年前後出現。
綜上所談，受人口出生率連續下降影響，未來房價整體是一個下降趨勢。但是由於各個城市的經濟發展狀況、人口流入流出情況不同，未來房價會出現兩極分化或多級分化，有人口流入和發展前景的城市房價會有升無降，人口淨流出而且沒有發展潛力的城市房價將有降不升，甚至下跌。
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