2016年全面放开二孩生育后，当年的新增人口达到1786万，比2015年多出生131万。这让当时的人口专家信心满满，认为接下来的一年会突破2000万。然而到了2017年，人口不仅没有增加，反而比上一年减少了63万。国家统计局最新公布数据则显示，2019年新增人口1465万，死亡人口为998万，实际增加人口467万。那么从最近三年的新增人口情况看明显一年比一年减少，已经呈现“三连跌”态势，说明放开二孩政策后，新出生人口虽然有所增加，但效果仍然不够理想，整体性下降的趋势并没有得到缓解。
为什么新增人口会出现连年下降？笔者认为至少有以下几方面原因：
首先，年轻人的生育观念发生了改变。过去一家多孩，主要是养育成本普遍较低，多一个孩子是多摆一双筷子的事情，对于素质教育也没有摆到较高位置，特别是一些农村，生育多孩的目的是为了解决劳动力短缺和未来养老问题，但是如今的家长更加注重孩子的素质教育，穷生穷养已经不被当代年轻夫妇接受，而教育是养育孩子的大笔支出，占据了家庭可支配收入的60%以上，导致家庭经济支出中没有太多的预算可供生育多孩，因此大多数的年轻夫妇不愿意多生孩子。加之一部分90后夫妇从小在优越的环境中长大，更加注重生活品质提升，多生孩子的家庭更少了。
其次，年轻人没有太多的精力照顾小孩。现在年轻人工作生活压力都很大，晚婚晚育现象较为普遍，不少女性生育一孩时年龄接近30岁，再想生育二孩时已经处于高龄孕期，不仅对身体健康有一定影响，由于女性和男性一样都要参加社会劳动，一旦生育二孩，就要脱岗在家里带孩子一段时间，但是岗位不等人，女性还将面临失业危机。而能够帮衬子女照看孩子的爷爷奶奶，等到把一孩伺候到能独立上学的时候，身体和精力一一样也跟不上了。
第三，高房价是影响生育率降低的关键性因素。如今房价高成为各城市普遍现象，动辄上百万、数百万的房子，对于刚参加工作不久没多少积蓄年轻人来说，买房是个沉重的负担，想买房就不得不使用贷款，但是每月的大部分收入还完房贷以后，还要考虑到车贷、医疗，教育、养老、人情来往等方方面面的支出，这让大家普遍感到钱不够花。再要是生个儿子的话，未来还要考虑帮助买房、买车和支付高额彩礼等，年轻夫妇的压力就更大了，因此很多年轻夫妇不是不想多生孩子，而是因为房价实在太高，生得起但是养不起，多生孩子的能力和意愿普遍降低了。
众所周知，人口数量是决定房地产未来发展的关键因素，如果人口持续下降，会导致房价下降吗？可以确定的是，如果人口持续下降，未来整体房价必降无疑，特别是那些人口净流出的三四线以下城市。但是也要根据不同城市房地产市场的中长期发展情况作出不同分析。
首先，有人口流入的城市往往不缺少外来人员，有人就会有房住和消费需求，有房住和消费需求就会带动这个城市的房地产市场蓬勃发展，带动城市的经济不断增长。而按照中国城市层级划分，这样的城市无疑是一线、新一线和强二线城市，另外就是被纳入国家城市群、都市圈建设规划的那部分城市，比如长三角，珠三角，港珠澳大湾区等区域内的城市，以及大城市周边卫星城市，都是未来房地产市场的潜力城市，这些城市的房价今后具备上涨潜力。
其次，凡是人口净流出，经济基本面不是很理想，位置再不占优的很多三四线城市，不仅未来房价没有上涨空间，人口、经济缺失还会导致房价下降，房子将回到纯居住功能。过去这些城市房价之所以上涨至如今的高度，那是由于棚改货币政策以及炒房资金注入，目前所谓的价格其实是虚空的。如今棚改即将完工，炒房资金又回流到了一二线大城市，加之当地居民的收入与房价差距很大，房价已经失去了上涨支撑。即便目前有些城市的房价还在上涨，那也是昙花一现，因为本身的基础就不牢固，建的高楼大厦再漂亮，终究也无法抵抗市场风雨。
第三，如果说三四线以下城市人口和经济两道“内伤”会导致房价下降，那么放开人口落户限制，则会进一步加速房价下降的步伐。如今除了一线城市人口落户尚未放开，几乎所有大中城市都已经放开放松落户限制，今后移居大城市的门槛只会越来越低。很简单的房价下降理由是，如果三四线城市的房价涨到省会城市周边新区的价位，当地的居民特别是年轻一代的购房主力军还会在本地买房吗？继续涨房价只会把本地更多的人才逼去大城市落户。另外，房价在持续上涨的前期，很多家庭都已经买了房子，一些家庭甚至拥有多套房，如今市场已经饱和，真正的需求很少了。
第四，虽然人口减少会对一个城市的房价起到决定性作用，但是也不能以最近三年的人口出生数量来判断当前的房价走势。毕竟刚出生的这一代新生儿的房住需求需要再过二十多年后才会出现。如今中国的城镇化率不到60%，距离发达国家70%～80%的城镇化率还有一段差距，因此未来10年房地产市场还会有一定的发展空间。如果今后几亿农民陆续进城安家，也会消耗掉一部分存量房。但是目前的存量房已经太多，并非一朝一夕能够全部消耗掉，城镇化又是一个循序渐进的过程，房子还在继续增量建造，那么房价的转折点很可能会在2025年前后出现。
综上所谈，受人口出生率连续下降影响，未来房价整体是一个下降趋势。但是由于各个城市的经济发展状况、人口流入流出情况不同，未来房价会出现两极分化或多级分化，有人口流入和发展前景的城市房价会有升无降，人口净流出而且没有发展潜力的城市房价将有降不升，甚至下跌。
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