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在這個問題，有不少人認為只要房主賠償了違約金，就可以隨意解除合同。這種觀念是錯誤的，從2016年開始，一線城市的法院判決，就開始支持因房價上漲房主違約給買家帶來的損失。小天給大家舉一個法院生效判決，讓大家瞭解吧。
【法院案例】房價上漲，購房者支付定金後賣方違約（小天根據中國法院文書網天津市第二中級人民法院民事判決書改寫，該判決很有指導意義）
2016年7月3日，段某與黃某簽訂《房產交易合同》，約定黃某將其位於天津市東麗區華明街弘順道與華瑞路交口處東北側金泰麗灣嘉園的一套房屋賣予段某，房屋成交價為1330000元，段某於合同簽訂之日向被告支付定金20000元，並對房屋的貸款進行了評估，支付評估費5825元。但9月27日，黃某明確表示不再出售訴爭房屋。無奈之下，段某將黃某起訴到了法院。訴訟過程中，經原告申請，法院委託評估機構對訴爭房屋於2016年9月27日的市場價格進行評估，估價結果為訴爭房屋於2016年9月27日的市場價值為1880000元，與合同中約定的房價之間的差價為55萬元。
【判決結果】賣房者賠償購房者定金及購房損失40多萬元
一審法院認為，段某和黃某簽訂的《房產交易合同》有效，黃某拒絕履行合同，屬於違約。法院依段某的訴請要求，同意解除《房產交易合同》。判決原告主張被告返還原告定金20000元、賠償原告實際支出的房屋評估費5825元。
對於訴爭房屋於2016年9月27日的市場價格與雙方約定的房屋成交價主張黃某賠償損失550000元，一審法院認為，黃某的違約行為，給段某造成的損失是在持續擴大的，段某以訴爭房屋於2016年9月27日即原告變更訴請之日的市場價格作為依據並無不當。但綜合考慮訴爭房屋的合同成交價、訴爭房屋於2016年9月27日的市場價以及訴爭房屋買賣的進展程度等情況，酌情認定原告的損失為400000元。
段某上訴到二審法院後，二審法院維持了一審判決。
【評析】賣房者可以不賣，但要賠償購房者的損失
對於該問題中，購房定金是2萬元，賣房者違約，2萬元是肯定要賠償的。但是如果房價上漲過高，賣房者將會賠償購房者的差價損失。從法院判例上看，在一線城市，法院基本上會按照違約時房價的差價損失進行全額賠償，但在二三線城市，法院對購房者的差價損失賠償會根據市場行情、合同的進度等綜合評判，對差價進行折扣後認定。
為此，如果要向違約，正確的方式是先正式通知購房者，後與購房者協商違約賠償金。如果對違約賠償金達不成一致，則可能要到法院解決了。
也有不少人表示，房價上漲了，房東違約要賠償損失，如果房價下跌了，購房者違約，是不是也要賠償損失呢？這是一定的，如果房價下跌，違約方肯定也要承擔違約給對方帶來的損失的。
希望小天的講解會給大家帶來提示。
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房價上漲導致賣方毀約的案件在二手房交易中經常發生。在房價上漲的情況下，如果賣方違約導致合同不能履行或者由於賣方的締約過錯導致合同無效，均會使買受人不可能再以同樣的價格購買到同地段同等面積的住房。合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，屬於賣房人違約致使買房人遭受的經濟損失，這種經濟損失是違約行為造成的實際損失，應當由賣房人進行賠償。否則，不利於保護守約方的利益，也不利於維護誠實信用的原則，並容易引發道德風險。
法律規定，違約損失的確定關鍵在於守約方的可得利益損失問題。《合同法》第113條第1款規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違約合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買賣合同中，因一方違約，造成另一方訂立合同的目的無法實現，另一方期待的合同利益落空。在房地產市場波動的情況下，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價款之間會存在差價，這種差價就是守約方的可得利益損失，也是雙方訂立合同時能夠預見到的。故守約方以房屋差價損失作為可得利益進行索賠的，法院應當支持。
實務中，關於具體差價損失的確定，分幾種情形：
如雙方對房屋差價有約定或事後達成一致的，應當尊重雙方的意思自治，從約定；
如雙方不能協商確定的，原則上首先比照最相類似房屋的市場成交價，首先是同樓棟相同樓層及戶型，其次是相鄰樓棟同樓層及戶型，最後是相同區域內相同或類似特徵的房屋，與買賣合同成交價之間的價差來確定房屋漲跌損失，如果沒有上述類似房屋比照的，需要通過專業機構評估鑑定來確定房屋差價損失，在司法案例中，通過評估的方式來認定損失是最為客觀的方法。
此外，認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方“解約”之違約行為確定之日及審理中房價波動的情況等因素來合理確定。
東友律師團
劉馨遠房產律師
基本上賠合同上的違約金了事，如果你簽了買賣合同，可以法院起訴主張履行合同。
高山侃房
可以啊，如果我沒記錯的話，今年好像各地方都出臺政策了吧，如果雙方籤合同了，交過定金了，業主要違約的話，除了按照合同規定賠償外，溢價部分也可以申請賠償！
曾經的房地產經紀人
話是這麼說，可以雙倍返還定金。或者按合同約定的違約條款。當然也可以起訴要求繼續履行合同。以上執行起來都是相當麻煩，得委託律師，自己哪有時間扯皮。
至於說房價漲幅部分造成的損失吧，這個只是理論上的可能，但在實際操作中，一般戲不大，因為二手房嘛，價格一般是原業主自己定的，你又不能提供漲價的證據。
