Z先生日常

全款買房有兩個維度。

一、為什麼開發商必須要求全款買房

二、為什麼購房者可以全款買房

先說第一個，為什麼開發商必須要求全款買房。

因為開發商在挑購房者，以往也挑購房者，但遠達不到目前這種誇張的現象。

因為開發商失去了定價權，他不能定價，也就不能完全掌控現金流。而現金流又是開發商的生命線。為了守護好現金流，只能無所不用其極了。

以前能自己定價的時候，現金流充裕的時候，就可以慢慢賣，價格可以定的高一點，貸款週期長一點，回款慢一點，這都沒關係。

現在是自己不能定價，利潤受到極大限制，要保證現金流就得選擇回款快的銷售策略，全款賣房自然是最快的方式之一了。

再來說第二個，為什麼購房者可以全款買房。

真正有實力完全依靠自有資金全款買房的人，可能佔全款買房者不到20%，剩下80%的全款買房者，都是假的。他們所謂的全款，只不過是湊足了錢給開發商而已，但這些錢卻是他們湊來的。

比如自有資金一部分，再結合消費貸，房抵貸，民間借貸。湊個全款給開發商。民間提供這種融資服務的小平臺太多了。只要房價有明顯上漲預期，這些機構非常願放貸。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

在2017年當中，武漢、成都、杭州、南京的房子，開盤就光，更有13秒就清盤，重點是這些樓盤幾乎都是要求全款購買。買房好像買白菜似的，怎麼一夜之間這麼多富人，他們哪兒來的大幾百萬的票子，是賣了家裡30畝田，20頭老黃牛麼，還是一下中了彩票500萬大獎，怎麼想都覺得不可思議。

首先，開發商為了快速回籠 資金，迫切的環節資金週轉壓力，開發商當然是全款優先，其次是首付比例越高他們約喜歡。在這三者中，回款速度是全款>商貸>公積金。

但是，看房買房的哪有那麼多有錢人，大家都不傻，有槓桿誰不用，真當所有人都是土豪啊！這只是開發商的一種計謀。即使沒有那麼多付全款的，他們也願意等，因為全款支付的，資金回籠快，而且手續簡單，可以避免掉很多不必要的麻煩。而在一些二三四線城市，開發商會營造一種房源極度緊缺，全款買房的人很多的假象，讓剛需客感覺十分的焦慮不安，想辦法籌錢全款買房，或者付六七成的比例買房。

在樓市不火爆的時候，開發商會僱傭人營造樓市火爆的現象，比如某樓盤開盤上千人排隊，樓盤一搶而空，但是過一段時間，你去問房子，還有！其實就是開發商僱人簽約了樓盤，數據上看一開盤就賣光了，其實大量的是不會付房款！但是在樓市回暖的時候，開發商也會利用這個，然後要求客戶全款買房，首付比例越高越靠前！普通人在焦慮心態下，就會蜂擁進入樓市搶房，這也是為啥杭州南京等樓盤一開盤就被搶光的原因。

全款買房的人，大抵分類這麼幾類：一類是拆遷戶，拆一代和拆二代的集合體；第二類，置換房子，賣了舊房子買新房子的人；第三類，利用“房抵貸”的炒房客們，這類很多！

1、拆遷戶們，這是真正的全款買房的人！受城市棚改影響，大量的拆遷戶們，手裡握著幾百萬上千萬的現金，在買房的時候不差錢，在樓市銷售相對不困難的時候，開發商要求全款買房，對他們來講沒什麼壓力。

2.賣掉舊房子買新房子的人，置換新住宅，這一類人群手中上百萬的房款，加上自己的現金存款，對任何一家開發商來講，都是金主爸爸，他們在置換的時候，全款也是無壓力的。

3、利用“房抵貸”從銀行貸款的炒房客。也就是說，購房者只要自己名下有房，就可以將這套房子抵押給銀行，從而貸到一筆錢。比如一套100平米的房子，市場評估價是2萬每平米，抵押的時候按照6折來算，就可以貸到120萬元。所以，只要房款缺口不是很大，不少人都會選擇這種方式進行購房。

其實“房抵貸”由來已久，已不是什麼新鮮事。只不過根據相關規定，通過“房抵貸”貸出來的錢，只能用來經營和消費，不能用於購房。但是監管難度非常高！房抵貸由於利率高，放款金額少，期限短，一般5-10年，對於銀行來講，這筆買賣更為划算。而且有住房抵押，評估價值一般是市值的六到七成，然後辦理貸款的時候，再給你打個六到七折，所以基本也就是市值的一半。

這部分人他們買的都不是大戶型和改善型住房，都是小戶型的剛需房。買到之後他們會加價賣給剛需客，從中套利。大量的全款買房都是這麼來的！這種情況在三四線城市尤為嚴重，導致當地房價持續攀升，老百姓買房越來越難，都是開發商和炒房者合夥搗鬼。

數據顯示三四線城市房價上漲動力開始減弱，截至2017年8月下旬，全國主要44個城市地產銷量同比下降27%，其中26個一二線城市同比下降31%，18個三四線城市同比下降11%，其中三四線城市銷量同比首次出現負增長。這同時再次釋放了一個新的信號，三四線樓市已經開始回調了。

三四線城市本來就人口基數不足，常年出現淨流出的情況，以及沒有產業支撐留不住人才，所以房子的價格就無法託底，面臨有價無市、無人接盤的尷尬局面。

今年1月份，因為我國收縮了信貸以及對房地產市場進行調控成效卓著，房地產商們已經十分缺錢，就連最活躍的地產商也在四處找錢，房地產商要快速回籠資金救命，地產大鱷萬達果斷拋掉了地產自救，部分炒房客也揹負這高額債務，當面臨資金困難的時候，要趕緊出手給剛需客，哪怕少賺一點，因為風險在越來越高，則不是危言聳聽。

嘟嘟讀讀

想必很多小夥伴都聽說了，去年武漢、成都、杭州和南京等地的房子，樓盤剛開就一售而空，而且這些樓盤都是要求全款買房。

可是，什麼時候房子成了大白菜，一夜之間冒出那麼多人全款買房？

真相沒有表面那麼簡單。

我們都知道，全款買房沒好處，變相冷凍大筆資金，至少2-3年不能變現。

有錢的人都不傻，貸款買房叫槓桿定理，用部分的資金拿下房子，剩下的錢還能繼續投資。

但是對於房地產開發商來說，消費者全款買房就太好了，他們可以快速回籠資金，緩解週轉的壓力。

所以在樓盤開售時，房地產開發商的手段頻出，例如：

①分多次放出一點點房源

②全款買房者優先

②首付比例越高越靠前

也就是玩飢餓營銷。

甚至僱傭幾百人在開盤時排隊，把房子一搶而空，營造一種房源緊缺，大家都是全款買房的假象。

這讓真正需要買房的消費者很焦慮，只能籌錢搶房，或者用更高的首付比例買房。

真正會全款買房的人，就這麼幾種： 賣了舊房子，要買新房子住的，或者是拆遷戶，最多的還是利用房子抵押貸款的炒房客。

房抵貸這種手段很難監管——

有人買一套小戶型房子，再用來抵押貸款，現金流還會增加。過後再把房子賣給剛需買房的城市居民，讓當地的居民為一路走高的房價買單。

最後小編忍不住感嘆，城市套路深，我要回農村……

找靚機科普君

國內投資渠道匱乏，理財陷阱多，但是有錢人的絕對數量是非常多的。

能夠容納天量資金的，除了股市就只剩下房市了。股市創富效應太差，減肥效果明顯，近年來對於資金的吸引力遠沒有房市大。

近十年來多地房價漲幅驚人，漲幅最高的城市房價已經是十幾年前的十倍以上，多數城市也都有了三五倍的漲幅。就以我所在的小城市為例，2010年的房價是4500元左右，八年不到，如今已經是1.5萬元每平米了，部分區域更是突破了2萬元一平米。

2017年的房價漲幅驚人，很多城市都出現30%以上的漲幅，帶來的財富效應極為可觀。

隨著貨幣超發，有錢人擔心手裡的財富貶值，股市持續下跌風險太大，銀行收益又太低，買房就成為首要選擇。

限售限貸是當前主題，既然不讓貸款，那就直接全款買吧，對有錢人來說完全不是事。全款還能省利息，如果房價還每年上漲20%，幾年後出售那就是50%以上的投資收益。

此時炒房客聞風而動，而開發商資金鍊趨緊，為了快速回籠資金，全款優先成為鐵律。為了烘托氣氛，各大樓盤100元一天或者200元一天聘請一些群眾演員，製造火爆景象，緊張刺激的氣氛吸引越來越多的投資客加入搶房大軍。

國內有錢人多，拆遷的，棚改貨幣化安置拿到大把現金的，家裡有礦的，開廠的，當白手套的，準備洗錢的，之前炒房賺到大筆財富的，都有全款買房的實力。

不管是黑的、白的還是灰色的，房產都是洗錢或者投資的重要渠道。

至於有些人不自量力通過抵押貸款、信用卡套現、甚至借用小額貸款炒房的人，雖然能拿到大筆的現金全款買房，背後的風險可想而知。一旦限售時間延長，接盤俠找不到，結局必然悲催。

財智成功

孫宏斌大勢判斷的潛臺詞是：只要一小撮富人越來越好，房地產就會越來越牛。他看清的現實就是富人一路在囤房。

從1998年到現在的20年，中國商品住宅賣了不到2億套。由於房叔房姐的存在，持有房子的住戶要除以3，也就是不到7000萬戶。

政府都看不下去了。武漢推出政策：至少四成房源用於保障剛需！

所謂剛需，就是首套。這意思是政府強制之下，才能保障新房購買力的四成來自首套置業者。如果沒有政府幹預，大概七八成都是復購囤房或者炒房戶。

也就是富人在囤房，窮人乾瞪眼。

富人的錢從哪來的？

關鍵是他們的錢，找不到確定性的投資增值機會，看得見的只有房子。過去20年的歷史告訴他們買啥不如買房。

所以現在全款買房不猶豫。

當然要明確，有些“全款”客戶並不是真正的全款，而是七大姑八大姨湊出來的，有的是從民間借貸借過來的。

在他們看來，現在不搶，過了這個村就沒這個店。

就像2007年很多人排著隊買基金。

這是一種對持幣的恐慌。

悅濤

全款買房的這個群體，其實也不是一個單一的群體，其構成是多元化的，我們看到像深圳目前的一些人搶購房子，都是全款，而且一次性都是一千多萬以上的單價，全國其他地方公眾看了紛紛表示咂土豪真多。

當然，這個除了說明深圳相對來說經濟富裕的人群是比較龐大的，畢竟作為經濟發達的一線城市，大家的購買力還是比較強的，這一點毋庸置疑。

但另外也有一個情況需要說明，並不是說這些全款買房的都是富人，其中有一部分可能真的是改善型的剛需群體。他們可能是把第一套房子賣了，然後手裡積攢了一千多萬換房款，甚至可能只賣了幾百萬，再借一些湊齊了著全款去買改善型的第二套更好的房子。

現在北上廣等一線城市，一套房子賣個五六百萬是很正常的，就比如說一套房子100多平，那可能每平方米五六萬（很多都能賣七八萬）的話，那就有五六百萬左右。

那現在一些地方，因為政策的限制，往往它的價格還沒有老房子高，價格倒掛，所以這個五六百萬，就完全可以全款再買一個一百多平的房子了。這也是造成大家哄搶新房的一個根本原因。

這個在北上廣深等一線城市經常出現的，就像去年北京317新政出來的時候，很多人就是要小換大、舊換新的剛需族，結果被卡在那裡了，損失慘重。

所以，現在買房不一定都是炒房的，很多都是剛需，或者即將有剛需的，被這樣的一個形勢逼的不得不傾其所有去搶購了。

所以對於一些原本有房的一線城市的居民來說，全款買房，並不意味著他真的是手裡有那麼多流動資金，很有可能是把自己的房子賣了，然後東湊西借才湊足的，並非都是一夜之間冒出來的有錢人。

水禾田

我想大多數人都是為了炒房吧！每個人都說一線城市房價不會降還會漲，每年會有多少多少年輕人去一二線打拼，三四線城市今後房子多得賣不掉。可是一線城市均價5萬+的房價，如果沒有炒房者，哪怕不漲又有多少年青人買得起？三四線城市6~8K的均價多少還能讓年青人有一點希望！

可是在二線城市工作，你的工資跟不上，我家縣城的房子都一萬了，縣城工資才3000左右，沒辦法，只能去一線城市奮鬥，奮鬥多年後，你的圈子，事業，都在一線城市了，你還會回到老家買房子嗎？而且現在買得起房子的年輕人都是靠父輩，很少有自己買得起房子的，房價5000還是50000對年輕人來說都一樣，買不起。所以這些全款買房的，要不就是炒房，要不就是靠家裡人買的！

是上班打工的，不是做生意要本金的，有錢全款付肯定全款付划算！比如你付完首付還有40萬存款，存銀行，或是理財產品穩健的，每天收到利息40塊一個月收益120塊！銀行房貸欠40萬，銀行一個月扣你400多塊房貸利息，你每個月都在多給銀行利息錢！如果說現在的三千一個月房貸在未來通彭，只相當於300塊，那你存銀行的存款更不值錢了！除非，你是做生意的！只付個首付，貸款部分用於經商投資了！要不斷積累本金擴大事業。房貸利息比商貸要低，如果是公積金貸款，那就更划算。一句話！你沒有什麼要投資的，別亂貸款！

沒房子媳婦不好結，表弟家父母一套房，女朋友要房子車子，還要禮金，還要辦酒錢，他家不是太有錢，女的說最少花50萬以上，要屬於自己的房子，沒辦法條件差分手了，分手了就去借錢買了一套房，然後等下一個女朋友，希望別說買房，因為買了，禮金可以不談到十萬。可以不要求買車，以後再買。可憐啊，現在的女娃要求很高，他前女友要求女方家收禮錢，客男方請！所以房子問題還真的是一個很大的難題！

一顆愛你的心

問:為什麼一夜之間那麼多人全款買房？怎麼一下子冒出那麼多有錢人？

又在與我玩腦筋急轉彎了，我雖然不是商人，對商家的那些小花花腸子不能說一點看不到。經商者有個理念，小老闆做事情，在那裡早開門晚關門，賺辛苦錢;中老闆做市場，這裡找機會那裡找機會，在市場營銷中賺錢;大老闆做氣勢，這裡顯人氣那裡揚名氣，在亮牌子中賺錢。

為什麼一夜之間有那麼多拿得出全款買房，因為他們傍到了大老闆，而且大多數人還傍的是同一個大老闆，這大老闆便是這開發商，他開發出的房子希望早點變現，不製造點房源緊張的氣氛，消費者等待觀望的情緒嚴重，火車要快，還得火車頭帶，一看到那麼多人購房，會激發買房者的購房欲，心理防線沒有了，從而能下定決心，快刀斬亂麻去購房。

國人從眾心理很重，我們可以看到，某處買東西只要是擠滿了人，誰都想去擠進去看看，若看到是大降價商品，即便不需要，也不願錯失這撿便宜的良機，說實話，你賣家還能算得過買家。

要我說，這買房一夜冒出的那麼多有錢人，大多是開發商馬仔，他們就是要造聲勢浩大的購買氣勢，當然，這裡面也有有錢人，這就是開發商要套的狼，現在市場經濟你空手是套不到狼的，那就只能玩個花樣來把你套住。為什麼人們感嘆，房價越調控越上漲，那就是你有政策我有對策地套住了購房消費者，住房又是剛需，有的消費者擔心再上漲，只得隨波逐流了。

楚人一丁

參加了多次選房，給我感受最深的就是：不到房地產銷售現場，你就不知道房子銷售有多麼火爆？不到房子開盤那一天，你就不知道房子是多麼難買？不到籤售樓合同的銷售大廳，你就不知道有這麼多的有錢人？

只見到有些人揹著現金，還有些人張口就是全款。嚇得我出一身冷汗，最後不得不咬咬牙，把原本30%的首付比例提高到60%，不然根本就買不到房。

為什麼會出現這麼多全款買房的人？我想大致有如下三種情形：

一、現在房屋非常緊俏，想買到心儀的房子，必須得全款，不然你就得靠邊站了。

二、由於城市拆遷安置大部分是採取貨幣補償的方式，一些拆遷戶手裡擁有大筆的現金而沒有房屋，所以為了買到房屋，他們一般都是付全款的。

三、還有的剛需一族確實需要買房，為了買到房屋，所以不惜東拼西湊、四處借錢也要全款買到房屋。

不知道你們哪兒是不是這些情況？

法重情深

第一貸款買房其實開發商都是一次性拿款的，但是會稍微遲一點，公積金會更遲一點。現在在說說大杭州是怎麼全款買房的。拆遷戶是有，但是現在的杭州千人搖號你說有那麼多拆遷戶誰信，根本就是打著拆遷的名義乘機哄抬房價或者是房市（因為政府會限價）。那是什麼人來呢？有房子的人，現在是有一套房子就可以炒成三套房子，從各種渠道（企業貸甚至高利貸）借款還房貸，然後抵押消費貸，再借款去全款第二套，再抵押去第三套。因為全款不存在首付門檻，只要想辦法破除限購（自己父母那不就是三戶家庭了嘛）就可以輕鬆加槓桿。只要房價大預期上升，這樣一萬收入還三萬貸款的比比皆是，只要資金留足半年，然後賣掉一套頓時數百萬入手整盤盤活。所以現在越是火熱的地段越全款（很反常吧按道理應該是平均甚至會找價值窪地），因為現有好位置一定會漲，而價值窪地雖然利潤高但是風險大而且週期長。第二小戶型最火，想象拆遷戶一般一家數口人，小戶型根本不適合，但是小戶型總價稍微低而且非常適合剛需！所以買來哪有自己住呀，都是等剛需來接盤呀！看懂現在全款加杆槓的套路了吧。所以現在一嚴查消費貸，二不準短期買賣，算是滅虛火了。

關鍵字: 房產 買房 開發商