一直被催深圳香蜜湖片區分析的文章，索性現在就定一個突發奇想：文章後面點贊數最多的評論要求，安靜將完全滿足、單獨寫一篇分析，以解答讀者心中的疑惑。
這次，我們來寫寫香蜜湖。
01.
在說香蜜湖之前，我們先來回顧一下2004年深圳一場史詩級的土拍，這場土拍在輿論中引起的反響巨大，所以一度成為深圳樓史中一個極具標誌性的事件，後來人們習慣稱之為“9萬3”。
這個事件曾經創造過兩個紀錄。1、9.5億的土拍價，深圳有史以來土拍價最高。2、第一次樓面地價超出深圳周邊房價。3、容積率僅為1.4，當時號稱是香蜜湖最後一塊低密度用地。
樓面地價約7700元/平。當時香蜜湖最貴豪宅售價才8000元/平左右，旁邊還有單價每平米五六千元的房子。
那塊地，在香蜜湖，佔地9萬3千多平方米，所以叫”9萬3“。而後來那個項目，叫做香蜜湖1號。也就是說，“麵粉貴過麵包”的時代，最早是從香蜜湖開始的。
安靜找到了當時某代理公司給這塊地做的營銷策劃總綱，裡面詳細分析了這個項目的推售營銷思路，其中有兩句話讓我印象特別深刻：1、深圳的高端物業從未真正”貴“過。2、”9萬3“的土拍價，是有底氣的貴。
土拍背後，是香蜜湖環湖土地基本開發殆盡的尷尬窘境，而有時候你也很難想象，今天的香蜜湖也是被城市建設大幅壓縮過的，
後來有人總結了一句話，我覺得說的很到位，叫：富人的天堂，與窮人無關。土拍過後，中海的某負責人說：”富人區是為20%的人準備的，而“9萬3”是為20％的20％準備的。”
”9萬3“的案例，足以概括香蜜湖在深圳人特別是老深圳人眼中的傳奇與魅力。
02.
查閱當時資料，香蜜湖1號在2005年年中開盤，多層住宅賣2.5-3萬元/平方米，聯排別墅賣3-5萬元/平方米。14年過去了，這個樓盤的漲幅情況如何？其實一直在探頂。
我們來看看@家在福田 整理的香蜜湖二手房的真實成交——
紅色框框的部分尤其值得注意，因為最高一套戶型，成交單價已經到達了近27萬/平，另外一套香蜜湖1號的房子，單價業已經高達近25萬一套，而且都是大戶型，整體價格高達8400萬/套。
而香蜜湖1號目前的市場參考價，也已到達17.5萬/平左右。
再查閱一些相關資料，關於香蜜湖的其他房價，近期年來上漲也比較猛。2017年，多家媒體報道，香蜜湖水榭花都3期一套204平米的房子，以均價17萬元/平米、總價3500萬成交。
而就在年初，該戶型成交價僅僅2500萬左右，大半年時間，
房價漲了1000萬，漲幅達40%。
據瞭解，水榭花都目前均價已經達到163482元/平米，而三年前僅為135023元/平米，漲幅近20%。而香蜜湖的整體均價，也差不多到了11萬/平。
03.
談深圳豪宅，繞不開香蜜湖。的確，作為老牌的豪宅區，香蜜湖有著難以訴說的魔力。
在地段上，香蜜湖片區地處深圳核心區域，區位發展優勢明顯、人文環境和自然生態優勢突出、交通支撐條件優越，是深圳乃至整個華南的豪宅聚居區之一。
有時候你去這個片區走走，你會發現心情是無比的愉悅。因為無論是從空氣還是環境觀感上來講，都可以算得上絕佳。由於處在市中心CBD區域，無論是上班還是居家，都非常的方便。
曾經看過一位長期居住在香蜜湖大佬的訪問，對於香蜜湖，他大致講了三點。
1、住香蜜湖1號從來不堵車的，不管從哪一個方向回來，四通八達。蛇口的房子，以前我也一直沒有去參與，哪怕之前買入蘭溪谷二期後來也被我賣掉了，就是因為他的通達性不好，是一個半島的尾端。
2、從僑城東路一直到香梅路，哪怕是把景田都放進去，整體的容積率在全深圳的住宅片區來看，都是非常低的。從片區純粹性看，這裡是唯一沒有城中村的，我2004年來深圳看房時，在福田這邊，唯一隻有這一帶沒有城中村。
3、真正的豪宅，產品上必須周邊要有一些生態資源，香蜜湖這邊是一個自然資源稟賦極為豐厚的區域，湖也是天然的，山也是天然的。
前水後山，攬水靠山，中國人認為的最上乘的一個風水格局，那種是很難得的。香蜜湖1號當時做的廣告是“神授的，未經雕琢的，為第一風景
”，我不知道這句話是誰想出來的，太棒了。綜合他的意見以及個人的一些感受，我想表達的是：這可能是真正意義、富人真正認可的最貴重的豪宅片區。
你能想到的配套他都有。而且老一輩的深圳人都認可，形成了一個頂富圈層。他與深圳灣、後海不一樣，樓盤的定位就是大戶型、高單價。所以，賣的特別的貴。
03.
可是，在房價漲幅上，香蜜湖的漲幅其實並不是深圳第一。從樓盤來看，過去十年當中，甚至都排不上深圳前二十。
這裡面有幾個邏輯值得與大家探討。
1、房價漲的最快的樓盤，可能是非常不起眼的樓盤。
若干年前的半島城邦，並不能算是豪宅，要知道香蜜湖1號2005年開盤的時候，價格已經衝到了2.5萬/平了。
而半島城邦，2008年的時候才賣1.1萬/平。同期的案例還有之前安靜給大家講的紅樹西岸，因為起點較高，所以在普漲的情況下，基本是跑輸大市的。
所以，從整體、長遠來看，單論槓桿以及資金撬動的效率來看，很多豪宅的樓盤有時候是跑不過普宅的。我花100萬賺200萬，與我花1000萬掙200萬，這裡面的收益完全是不一樣的。
所以，不要輕易追高。
2、衡量一個區域的發展甚至房價漲幅的高低，有時候不單單要看片區長遠的規劃及發展，還要看周邊”抬轎子“的人有多少。
香蜜湖作為傳統的老豪宅區，近期其實缺乏熱點樓盤的推動及熱點的刺激。其實這個點很好理解。一般來說，新盤的入市會將購房客的目光聚焦，重新審視這個片區的價值。
而各個開發商的強推以及鋪天蓋地的宣傳，更會為這個片區增加非常強的曝光度。不管你們相不相信，深圳人甚至全國的購房者對於新區以及新房的熱愛是超出想象的。
新的就是好的，因為沒有住過，有很多的想象空間。而且，越有錢的人，越少去住二手房，除非這個樓盤非常的新。
而且，最重要的一點，新房都比二手房要貴一些。當這個片區有多個樓盤陸續入市的時候，價格雖然比二手房高出的不多，但隨著樓盤的增多，這個片區的新房價格會被逐漸抬起來，而且價格會被慢慢默認。
而二手房市場呢，基本是一對一的私下消化，很難形成熱點及聚焦。沒有抬轎子的人，實打實，就失去了”眼球效應“。
龍華就是一個例子，所有人都調侃說龍華是宇宙中心，到後來，房價的漲幅真的超過福田很多樓盤，房價很高。而且，這種”宇宙中心“潛意識慢慢被默認。
04.
當然，從十年經歷來看，香蜜湖的房價漲幅可能不達前十。但從近兩年的漲幅來看，香蜜湖的房價可謂是淡季不淡，借學校的力量瘋狂了一把。
比如說深圳高級中學，本部就是香蜜湖版塊，其他的還有深圳外國語東海小學、荔園外國語、明德實驗學校、僑香外國語學校等。
香蜜湖從幾千塊一平米的房價，漲到了10幾20萬的單價；高級中學的重點率從不到50%躍升到96%。香蜜湖房價的拋物線，與高級中學重點率的拋物線，很是共頻共振一把。
所以，業內盛行一個觀點：香蜜湖升值靠學位。這裡面不細分撰寫，大家自行分解。當然，對於未來的香蜜湖來說，最值得關注的是還是深圳金融街及國際交流中心。
從1月份深高球場房產證被註銷，到德士堡停業、美食街圍擋、度假村北區違建被拆，新的香蜜湖讓人振奮。
香蜜湖金融街佔地約177公頃，如果算上租約到期的深圳高爾夫球場130萬平方米，有超過3平方公里，差不多是福田中心區的70%，幾乎相當於再造一個深圳中心區。
也許，這將帶給香蜜湖第二次機會，只是，仍舊需要時間。傳統的老牌豪宅區，要什麼有什麼，一直受老深圳人喜歡，也是地位的象徵。能不能幹過新興豪宅區？需要交給時間來驗證。
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