中國最熱的島嶼海南，房價入秋。
海南提供了一個樣板，既要保證海南經濟、金融穩定，防止海南房地產出現第二次泡沫崩盤，又要讓海南經濟擺脫對房地產的依賴，怎麼辦？
對海南來說，目前是最嚴酷的挑戰。
全島限購 外地候鳥飛離海南大花朵
2019年2月，海南經歷了全域限購後第一個春節長假。
2018年4月22日，海南宣佈全域限購，樓市迅速降溫。在過去的10個月裡，政府絲毫沒有放鬆，部分限購政策不斷加碼。海南島外需求被全面壓制。
當時的定下的政策是：海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭買房，至少須1位成員提供在海南省累計60個月及以上個稅或社保。
在上述三個區域外，非本省戶籍家庭買房，至少提供1名成員在海南累計24個月及以上的個稅或社保。
限購前，島外購房客一直像蜜蜂撲花一樣，撲向海南島。
鏈家數據顯示，2017年，島外客戶購房佔比高達88％，其中大部分是候鳥族。
與度假相關的樓盤成交量大幅下滑。海南錦誠數據顯示，2019春節期間海口與假相關的大部分項目成交在5套以內。三亞成交套數最高的保利崖州灣只賣出26套，2017年、2018年的同期數據分別是113套和78套。
限購之後的春節，媒體實地探訪海口、三亞和陵水的樓盤，發現多數案場只有幾組到訪客戶。2月14日，海口西海岸一個大型樓盤現場，一名置業顧問表示，零星的客戶到場幾乎沒有成交。
鏈家的數據更加慘淡。2019年春節黃金週，海口樓市成交最高的是觀瀾湖公園壹號，共21套。相比之下2018年春節，海口成交最高的綠地城達到71套，是前者的3倍多。
開啟全域限購，官方禁止違規銷售，海南一夜冰凍。
海南房地產 剛需佔主導
剛需客變成兩類人，一是地產中介口中的新海南人。
新海南人中大部分都是通過人才引進落戶海南的島外人士，在海南購房的理由不再是旅遊、度假，而是工作就業帶來的居住剛性需求。
另一類是當地剛需改善群體，島外居民失去購房資格後，島內剛需改善家庭登上舞臺。
但是，本地剛需大部分已被消化，海南農民在椰子樹下自己家的房子裡住得好好的，根本不可能去買幾萬塊錢一平的海景房，海南後續購買力已經不足。
龍頭房企如此尷尬 轉向產業開發是唯一出路
海南許多熱點城市，劃定了官方價格紅線，新盤備案價明顯下滑。
海口住建局、物價局在約談多家開發商後，海口商品房備案價控制在17300元/平米以內。
目前，觀瀾湖公園壹號在售均價不超過17300元/平米，2018年4月，均價超過2萬元/平米。全省統一調控，開發商陷入兩難：如果不按照指導價出售，導致無法網籤。如果遵循指導價，很難保證利潤。
全域限購的衝擊力顯而易見。
海南省統計局數據顯示，2018年房地產開發投資下降16.5％，非房地產開發投資下降8.4％；2018年全省房屋銷售面積1432.25萬平米，同比下降37.5％；房屋銷售額2083.29億，下降23.2％。
龍頭房企業績大幅縮水。鏈家數據顯示，2018年房企成交排行榜中，碧桂園以160億奪得冠軍，雅居樂129億位居第二。受4·22限購政策影響，全省前十大房企成交總金額比2017年減少40.46％。
最新數據顯示，2019年前兩個月，海南房地產開發投資同比減少35.3％，其中住宅開發投資較去年同期減少34.6％；房屋銷售面積比去年同期下降54.3％，其中房地產開發熱點市縣陵水縣較去年同期減少了96.8％，居全省第一。
開發商面臨的客戶需求減少，土地供應下降。開發商會越來越焦慮，房子賣不出去，資金回籠困難，戰略轉型沒方向。
堅決轉型！忍受陣痛
短期來看，海南引進人才，托住樓市，防止進一步降溫。
2019年1月9日，海口政府發佈《關於嚴格落實瓊辦[2018]29號文件精神進一步穩定房地產市場的通知》，加碼限購，暫停向企事業單位、社會組織及個體戶出售商品住宅，又一個繞開限購的渠道被堵上。
2019年1月28日，海南省六屆人大二次會議上，海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江表示，2018年海南省供應住宅用地1320畝，比2015年的住宅用地面積下降了88％。
海南希望與土地財政決裂。
3月24日，自然資源和規劃廳出臺《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》，對於存量商品住宅用地，提出四大類處置措施：土地用途改變、土地置換、轉讓盤活、依法有償收回。
改變土地用途，是為發加速產業更新換代，防止過多住宅開發；土地置換，是為了進行資源整合，有利於未來產業規劃。收購土地項目，是為了化解市場風險，有償收回為了解決遺留問題，同時形成定價模式。說白了，就是土地市場的騰籠換鳥。
接下來，海南大力發展產業，引進人才，不要那麼多一年只來兩個月的候鳥。
3月29日，海南省住建廳、省委人才發展局聯合出臺《關於完善人才住房政策的補充通知》，從購房資格和信貸兩個方面，完善人才住房政策。
主要目的，解決引進人才的住房需求。尤其是由省外整體遷入海南的總部企業隨遷員工、引進的教師、醫生等群體，由於子女教育、醫療等願意，還未在海南申請落戶，短期內無法買房。
以前是買房送戶口，現在是零門檻落戶買房，最後是房地產優先為人才服務。
《通知》明確，四類人才在海南買房，政策享受本地居民同等待遇。這四類人，估計就是海南要引進的主要人才。包括由省外整體遷入海南的企業總部、區域總部的隨遷員工、自貿區員工、人才發展局認定的高層次人才等。
目前，外地戶籍在海南購房，首付比例不低於70％。可人才不一樣，《通知》明確規定，未在海南落戶的引進人才，購買唯一住房，以及已落戶引進人才在海南買房，商業貸款首付享受本省戶籍家庭待遇。
新政擴大了可落戶的人才類型，在商業貸款上加大支持。
海南做兩件事，土地在騰籠換鳥，人員結構轉變，以前不消費、不工作的人和他們的住宅，現在看著扎眼，現在引進的是人才，和為人才打造的高級“籠子“。
海南要回歸旅遊與新興產業。包括醫療、養生基地、會展、離島免稅店等等，堅決走高端消費和服務業。
房企只有積極研究產業規劃，將住宅與產業相結合，才能熬過這一個低谷。
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