給你100萬，你會拿來幹嘛？
我覺得有3種可能。
1，大部分人會選擇買房。過去20年的經驗告訴我們，房產是保值增值的最佳載體。
2，少部分人會選擇投入股市，不管“搏一博”的結果最後是不是“單車變摩托”。
3，還有人可能會拿去創業，只是在最近幾年的大環境下，敢這樣做的，可以稱之為“真的猛士”了。
問題是，100萬能買來什麼房子？
這個問題放到3年前，在一般的2線省會城市，買一套80平米以內的小兩居是沒什麼問題的，在老家的地市或縣城，輕鬆拿下大3居，裝修、傢俱、稅費全算下來，也會有盈餘。
現在卻是另一番景象。
以各城市二手住宅平均掛牌價計算，100萬在一線城市中，除廣州外，可購買面積均少於20平方米，連半地下的那種一居室都買不到，可以直接排除。
2線城市中，因為南北、東西之間巨大差異，呼和浩特、太原、南昌等地肯定無法跟蘇州、杭州的房價一樣，100萬可購買面積不等，在20-140平方米範圍之內。
三四線城市中，像環滬的崑山、南通，環京的燕郊、固安，環深的珠海、中山，可購買面積也就在50平米左右，至於中西部的三四線城市，可購買面積範圍在60-203平方米之間，地域廣闊，懸殊也非常大。
一句話總結：100萬的房子，只能在弱2線省會買小戶型，3線以下城市也只是勉強安家而已。
那麼，現在買以上這些價值100萬的房子，10年後，從投資的角度去考慮，會“升值”還是“縮水”？
先談談未來10年，房地產可能會出現的3個趨勢。
1，生育率下降、老齡化加速的人口形勢，會對購房需求造成衝擊。
人口專家梁建章和黃文政認為，2018年1.46的總和生育率中，還有約1/4可歸因於“二孩堆積”，去掉該因素，自然生育率僅1.1。
今年的數據還沒出，估計好不了多少，按母嬰行業觀察之前提供的數據，截止11月17日，也只有1000多萬新生兒，下降的可能更快。
社科院前幾個月發了一篇報告，其中預測到：2050年，老年人會達到總人口的三分之一。
當現在的70後乃至80後都步入老年生活，房子不會成為這類人的優先選擇，養生、健康、養老的壓力更大，房子大小，房價多少並不重要。
而生育率降低，又會進一步擠壓“剛需”的購房可能性，年輕人越少，可供繼承的房子越多，買房的動力自然也就越小。
2，未來10年，房地產行業不可避免的會面臨“規模瓶頸”。
何為“規模瓶頸”？
一個行業飛速發展20年，人均居住面積已經達到40平米以上，居民槓桿率達到了60%以上，城鎮化率達到了55%以上，千億房企、地王四處湧現，年成交額接近16萬億，這是行業的“藍海時期”。
未來10年，房地產行業必然會面臨“天花板”，這是由行業發展規律決定的。
安居房產研究院在《2019年三季度樓市總結報告》中指出：商品房銷售金額或將在2019年達到頂峰。
地產大佬孫宏斌也在前段時間的演講中說：未來樓市已經沒有增量了，將圍繞15萬億上下波動。
而左暉的判斷更悲觀，他認為”整個新房市場，未來5年會從15萬億萎縮到12萬億甚至會更小”。
3，貨幣與樓市的關係將得到徹頭徹尾的“改變”，資金不再青睞房地產。
1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價，上漲了101%。
從2001年至2018年末，18年的時間裡，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。
也就會說，過去這些年，流通中的貨幣雖然增加了很多，但我們的物價其實並沒有增長太多，反而保持了長期的平穩。
這些新增的貨幣，大部分都流入到了房地產之中，這也是過去這些年房價上漲的原因。
但是，從2017-2018年的表現來看，包括銀行貸款、理財、信託在內的幾乎所有渠道，出現了明顯的下降，貨幣總量在減少，流入房地產的資金也受到了嚴格的監管，房價自然沒有持續上漲的動力。
以上這3個趨勢，分別是：人口購房需求、樓市行業規模、貨幣流入房地產，這三個要素，既是過去10年助推房價上漲的主要變量，也是未來10年制約樓市擴張的“掣肘”。
明白了這個大前提，我再來說說10年後，百萬房產會面臨的兩種情況。
第一種情況：假如這套百萬房產，目前位於弱2線省會，或者是大都市圈周邊的三線城市。
未來10年，雖然“升值”的可能性很小，但隨著軌道交通逐步覆蓋，省會城市對於省內地市、縣城的人口吸引和流入，大都市圈周邊的城市可以享受到一定的資源外溢，尤其是長三角和珠三角這樣的地區，房屋價值大概率不會“縮水”。
第二種情況：如果這套房子買在了偏遠四五線城市的新城區，大概率會“縮水”。
今年我們看到的鶴崗、玉門等地，房子賣出“白菜價”，其實並不稀奇，未來10年這種現象會越來越多。
原因在於，人口常年淨流出的同時，中西部、東北、西北的不少城市，依然在不停的建造新區，據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個，如果加上2017、2018和今年的數據，這個數字應該會將近4000個。
從1998年的房改開始計算，21年的時間，達到了近4000個城區的規模，假設年均增加190個，未來十年，會增加1500-1900個左右的新城區。
這就是問題的關鍵，趁著棚改貨幣化的威力，很多中小城市的新區房價高企，但是，長期來看，購買力不足的前提下，百萬房產“縮水”的可能性極高。
其實，現在的100萬，要不要拿來買房子，董明珠的一席話可以給我們“啟發”。
之前在接受採訪時，董明珠就說過：我看一個員工如果一年給他15萬的年薪，10年150萬，20年300萬。每年15萬，員工也存不下來什麼錢，但他成為了一個房奴，他每天焦心的就是我什麼時候能把這房錢給還掉，他怎麼可能愉快？他怎麼會有幸福感？從我2012年當時推動一人一房，到今天推動兩房一廳，人人都有，退休了就給你。
一人一套房聽起來很“理想化”，卻是未來的趨勢，並不說說免費發房子給你，而是實現“居者有其屋”，降低買房的難度。
比如三四線城市現在供需錯配，房價過熱，未來10年逐步迴歸理性，置業難度會降低，比如一二線城市房屋供給不足，就大力發展租賃房、保障房，零門檻落戶，同樣可以使剛需族有房可住。
經濟學家管清友今年預測稱：無論是1998房改至今，還是2008年至今，房地產其實是按金融機構的模式發展的，槓桿撬動資金，快速擴張。展望未來，監管會更嚴，房地產會從金融行業的模式，轉向製造業模式，開發商拿地都需要自己的資金。
管清友的意思很明確，以後開發商的槓桿沒有了，過去20年的房產快速升值時代，也已經離我們遠去了。
對絕大部分中小城市來說，現在的百萬房產，樂觀一點看，10年後可能還值100萬，保守一點看，到時候縮水30%-40%都是有可能的。
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