何時能全面復工？樓市的政策調控將有何變化？房地產市場、土地市場將走向何方？非住宅領域面臨怎樣的困境？房企短期和長期的戰略關注點是什麼？
3月4日，易居企業集團首席執行官丁祖昱，參與中華房地產投資開發商會（CREDIA）“金石”直播，與大眾分享了“疫情衝擊下的中國房地產行業的變局和未來的機遇”， 以下是精彩觀點與實錄。
丁祖昱
易居企業集團首席執行官
“
大家好，今天我和大家一起來聊一下疫情衝擊下的中國房地產行業的變局和未來的機遇。最近這段時間大家對中國房地產方方面面都很關心，我也把大家關心的這些內容，整理了很多個方向。今天我想從具體的一個個點和大家一起交流。
”
一、全面復工的時間點
首先，大家可能最關心的是復工的情況。整個二月份，基本上就處於一個休眠和停擺的狀態。房地產的復工，不是簡單的到公司上班就算復工，我認為房地產的復工要有三個基本條件：
1. 第一個條件，交易，或者說是銷售的正常化。 我們要看到售樓處正常開業、中介門店正常開業。一手房和二手房開始正常交易；
2. 第二個條件，整個工地的正常化，工地開始施工；
3. 第三個條件，土地轉讓正常化。
如果這三個條件都具備基本可以判斷，房地產進入到了正常復工的階段。這三個條件目前到底具備了沒有？
首先我們看看售樓處的開放情況。易居的1000多個售樓處目前正常運營的大概有2/3。這2/3的售樓處當中，完全正常運營的大概佔70%。還有30%是需要預約的。剩下的大概1/3的售樓處目前還沒有正常的恢復營業，其中有一部分是通過值班的方式，解決客戶的一些問題；還有一部分依舊徹底關閉。
目前徹底關閉的城市只剩兩個了，我指的是大城市，一個是武漢，另外一個是西安。西安的防疫特別嚴，到目前為止售樓處一個都不許開業。也有很多城市售樓處是完全開放，比如說昆明在兩三週前售樓處都允許開業了。另外同處廣東省的廣州和深圳兩個城市，廣州就松很多，深圳對於售樓處開放的管控就嚴。所以實際上，目前售樓處的開放是和當地地方政府密切相關的。當然最近一兩週，看到越來越多的售樓處開放了。
其次我們看看工地的復工情況。從最近一兩週看到的情況，農民工陸續進場。有很多的工地也被允許有條件的復工了，當然有條件復工是指一部分城市、一部分的工地。即使目前同意開工的一些項目，整個工地上面到場的施工人員不足1/3。
所以目前工地的復工情況可能比售樓處差一些，即使已經被允許開工的工地，也是部分復工。目前可以確保的是一些重點工程的復工，一般的住宅、商業的工程肯定不屬於重點工程。所以我判斷工地的復工可能還要再有一兩週的時間，才會進入到相對正常的階段。
最後我們看看土地的交易。土地市場實際各地差異是蠻大的，有一半城市土地在節後已經正常開始交易，另外一半的城市把交易延後了。所以我們看到二月份的整個土地交易比往年大概下降了2/3。從目前情況來看，土地交易受到兩個方面影響。一方面是本身城市對復工的一些延後影響，土地交易也因此往後推延；另一方面，也是由於疫情對整體房地產的影響，房企目前對拿地比較謹慎。因為房企拿地非常謹慎，所以實際上很多的土地其實不是因為城市不能交易，而是即使掛出來也沒房企競價。所以這個情況是造成目前部分城市的土地市場沒有進入到正常階段的很重要的一個原因。
當然隨著疫情的逐步緩解，除湖北省外，特別是除武漢市外，各地的疫情的逐步緩解。整體房地產的復工也在向好的方向在發展，我個人判斷，整個三月份是房地產全面復工的一個月！
二、未來樓市的政策調控可能的變化
第二個問題關注政策。差不多從2月6號開始，各地方就開始出臺一些有助於房地產交易、有助於刺激消費、有助於土地出讓轉讓方面的一些政策。我們統計了一下，據不完全統計有近30個省市在過去的一個月出臺了對房地產相對來說有利的一些政策。分成幾大類：
第一，是對交易有利的一些政策。包括對於原有的限制性政策的一些放寬。倒不一定是出臺一些成文的政策來放鬆原有的限制性政策，有的實際在執行過程當中已經是有條件放鬆了。包括限購、限貸，也包括一部分城市在限價方面有所放鬆。
第二，是和土地交易有關的一些政策。採用比較多的寬鬆政策主要就是土地款的支付的延期、分期等等。這讓開發企業拿地在資金上面壓力相對來說小一些。
第三，是公積金方面政策。也有好幾個省市，出臺了和公積金相關的政策。適當的降低了首套房的首付的比例、適當的把整個按揭利率做一些微調。從目前情況來看，對於首套房無論是公積金還是按揭都有所支持。我認為這是未來的一個大的趨勢。
還有一些，相關的政策可能牽涉到方方面面，包括和銷售有關的、售樓處開放有關的、和工地開放有關的，這些政策各地也在零星的出臺。
總的來講，目前出臺的都是對房地產市場有利的政策。但是所謂的重大利好並沒有等到，兩週前央行專門重新強調“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，重新再強調“房住不炒，穩地價、穩房價、穩預期”的中央對房地產的整體調控的大基調，我認為這點是不會改變的。所以大家也沒有必要去奢望房地產政策出現了180度的轉向，從原先的嚴控到全面放鬆，這個很難出現。
我覺得有條件地適當的放寬是有可能的。我認為在限購、限價、限貸這三方面的都可以有條件的放鬆一些。接下去一段時間，可能還會有一些政策出臺，但中央層面我個人認為不大會有成文的一些政策會出臺。另外，稅收方面目前也統一部署，很難有直接和房地產相關的一些優惠的稅收政策出臺。
三、房地產市場解讀
第三個方面是和市場交易有關的一些數據的情況以及對接下去一段時間銷售情況的判斷和預測。二月份銷售排行榜好像看上去數字和實際大家感受到數字有點差異，因為我們統計了百強房企二月份的銷售的情況雖然都是下降的，同環比都是下降，但是下降的幅度比大家想象當中要少，下降大概同比40%左右。
這裡我一併解釋一下，實際上我們統計的是房企的簽約數字。房企簽約數字當中很大一部分都來自於一月份的大定然後轉簽約的留存量。很多客戶在春節前付完定金之後，只簽署了訂購合同。大定轉簽約的量實際上在一月份是不足的，很多的大定都在二月份才逐步的轉簽約。所以我們在二月份看到的大多數簽約，我認為都是從一月份轉過來的。要在二月份完成認購和簽約全過程的總量實際上是不多的。
同理，三月份可能會比大家想象當中更差一些，最後排行榜出來，大定轉成簽約的量可能會比大家想象當中更差一些，因為二月份的認購相對來說就更差一些了。特別是二月份的上半月，基本上售樓處停擺。上半月即使有一些網上銷售，但是線下的認購還是暫停的，因為線下售樓處都沒開放，他沒有辦法去簽訂定金合同。所以實際上整個二月份的認購的量，要比一月份和去年同期下降不少。但是這一點沒有在統計數據當中體現出來，也沒有在銷售排行榜體現出來，會在接下去三月份的簽約數據當中體現。
當然，三月份隨著售樓處的開放，認購的量也會逐步的回升，但是從認購到轉簽約是需要一個時間週期的。從量上來講，今年整個三月份的銷售的壓力，目前來看還是比較大的。當然隨著三月份售樓處開放數量越來越多，整個的認購的情況我個人判斷也是會越來越好。
對於四月份，整體情況會比三月份有比較大的一個改觀。或者這樣講，整個二季度房地產的銷售，會比一季度有一個明顯的改觀，但是馬上要在三月份看出改觀，我認為還是有困難、有難度的。
四、房地產市場預測
從目前的銷售情況來看，房企特別是規模房企也是八仙過海各顯神通。比如說恆大在二月中的時候推出了線上銷售的模式。除了建立了強大的線上銷售平臺之外，還給出了相當多的優惠政策。用這些政策加上網上銷售的工具，一下子聚集了比較大的人氣，也完成了非常好的認籌的效果。其他的房企如碧桂園、萬科、融創等基本上都跟進了。另外一些第三方的平臺，像樂居等，也都在二月初推出了網上銷售的工具，所以在沒有線下售樓處的日子當中，是靠網上售樓處讓這些意向的購房群體有一個平臺能夠對接。
隨著線下售樓處開放的情況越來越好之後，現在目前的狀況是線上和線下，形成了一個非常好的戰略補充，所以目前的銷售模式也變成了線上加線下。然後接下來案場加渠道的內外場互補也會逐步的出現。當然最近這段時間，由於二手房的交易恢復速度更慢一些，中介門店的開放的情況比售樓處的開放情況更差一些，所以渠道方面還是部分的恢復。我想是也要在整個三月份。逐步，或者說是全面的恢復的過程，所以大家沒必要對三月份的銷售數據做特別樂觀的判斷，但是可以對三月份整體市場慢慢走向正常報一個預期。我們希望在二季度整體市場能夠開始恢復正常。
當然所有的前提都是在於整體疫情按照現在的態勢受到了非常好的一個控制，然後未來新增的數量會越來越少，更多的城市出現長期的零新增。當然現在另外一個挑戰其實不是來自於中國的新增病例，而是來自於全球新增病例的輸入挑戰。從目前情況來看，這是下一步對我們說更大的挑戰。最近北京、上海、深圳，我們都看到了海外輸入病例的數字的增加。會不會形成接下來的第二次的疫情上的一個反覆？這還有待於觀察。當然我們希望這些反覆對房地產，對於各行各業的影響都能夠儘量得以控制。
所以我剛剛講的這些前提都是基於整體疫情得到比較好的控制下面，三月份市場會逐步的恢復，然後二季度會有全面的回覆。
當然，對於全年的這樣的一個交易額的判斷，大家很多人在也會問，到底會影響多少？年初在丁祖昱評樓市的會議上面我講過， 2020年的整體住宅的銷售很難再突破2019年的高點。所以當時的判斷是成交量上要微跌一些，成交金額最多也就是持平。現在，由於二月份整個的成交量下降的非常的多，再加上三月份也會受到相應的一些影響，所以我認為現在的下跌的幅度，成交環節應該在5%到10%左右；金額下跌的幅度可能也會在5%左右。
另外，我們有一個共識就是整個的需求是被延後，但不會因為疫情而消失。我個人認為，從目前情況來看，至少對短期的中國房地產來說。不會說馬上需求全部消失掉了，但是中長期如果經濟受到重創的話，可能一些需求會受到影響。但從目前情況來看，至少我是沒有得出經濟受到重創的結論。所以我還是認為，目前房地產的需求是被有限期的延後了，並不會消失。
所以應該講，2020年的總量會比原先的預測稍微再下降一些。但是沒有必要太過於悲觀，我覺得下降個5%到10%還是可以回到2018年的量級上面。2018年的量級也在15萬億的，所以中國的商品房的總銷售額今年還是相對來說是一個高位。
五、疫情對土地市場的影響
對於土地市場，我覺得短期內受到影響肯定是比較大的。雖然有一些房企目前還在非常積極的看地，因為有疫情就有機遇。很多房企要收緊錢袋子，市場的競爭就會減少，一些房企就會在這樣一個情況下面出手。但是總的來講，由於受到疫情的影響，原先我們判斷的在二三月份出現的拿地的小高潮，類似於去年三四月份的拿地的一個小高潮，現在可能就沒有了。
對於全年的土地市場，我也認為可能比原先的壓力要大一些。因為總的來講，這次疫情對於更多的房地產企業來說，想到的更多的是控制現金流、管理好現金流。管理好現金流中最核心的就是減少投資，就是不拿地。對於房地產企業來講，不拿地基本上就把最大的現金流消耗控制住了。所以去年土地市場整體土地成交量下跌了10%，我覺得今年可能還會繼續，所以地方政府也要做好相關的準備，
今年繼續還是土地交易的小年。當然也要一分為二地來看，對於一線和強二線城市的土地市場來說，我倒是覺得今年可能反而是一個比較好的年份。因為大家也看到了，一線城市和強二線城市的各方面的資源，包括醫療資源、教育資源、相關的產業資源都是比較豐富的，疫情反而會使得未來的城市化更加集中。所以這解釋了為什麼在節後北京和上海的一些土地都如期交易，而且上海出現300億地王，都說明了投資者、開發商比較看好一線城市的土地。
所以一分為二的來看待問題的話，可能今年的土地市場會出現更多的分化。對於三四線城市來說，我覺得今年的挑戰可能會更大一些，這是關於土地市場的相關情況。
六、非住宅領域面臨的困境和變局
大家也關注非住宅類的市場的相關情況。我覺得非住宅類市場今年受到的挑戰和壓力可能會比住宅市場更大一些。
可能是商辦的壓力是最大的。今年商場，商業房地產，受到挑戰，很多的業態基本上全軍覆沒。可能相當長的時間，教育、培訓、兒童整個的恢復會非常漫長。我覺得這一些業態要開始重新思考未來的新的模式，這些業態又是最近幾年很多的商業房地產當中特別依賴的。怎麼辦？這些業態消失之後，可能會影響10%甚至以上的商業面積，可租面積用什麼東西去填？
在十年前，由於電商的衝擊，我們看到很多商場裡面的業態發生了天翻地覆的變化。從偏重於零售業態，轉成了偏重於體驗業態，差不多用了5到10年的時間。現在，受到這次疫情的影響，我認為業態繼續會受到一次比較大的調整。所以今年商業方面受到影響會特別特別大，不是一兩個月的租金的損失，我認為至少要做好25%以上租金損失的相關準備。少25%的租金，對商業房地產來說真的是非常非常大的影響。
辦公市場今年是重創。首先，由於疫情影響，本次的復工速度放緩了，而且是大大放緩。另外，對於很多中小企業來講，現在復工的難度也非常大，很多企業也面臨著調整、甚至倒閉的風險。對於很多服務類的中小企業來講，收縮辦公面積；甚至遠程辦公、居家辦公效果也不錯，所以可能接下來正常的寫字樓租賃會受到比較大的一個衝擊。再加上最近幾年，特別是未來三年，整個寫字樓的供應大幅度增加，所以對於寫字樓市場來說，會延續過去幾年的租金和出租率雙降的情況。今年租金和出租率雙降已成定局，可能會更差一些，會不會探底，難說。
而且這一重創並不是說北上廣深能夠規避掉，我覺得北上廣深的寫字樓市場也同樣會受到影響。去年北京、上海、深圳的寫字樓也是雙降，今年我認為雙降的局面還會繼續延續。一線城市受到影響，二線城市更是難以倖免，所以今年我相對來說是比較悲觀的，對於商辦來看。
對於長租公寓來說，今年我認為會進入到恢復期。原因是很多年輕人對選擇租賃這一塊還是非常接受，但是從這次疫情情況來看，對於租賃市場影響也是比較大的。至少要影響一個半月的租金。對於所有的長租公寓的企業來講，一個半月的租金對他們的影響非常大。長租公寓本來就需要比較高的出租率和相對比較穩定的租金才能保證在一個生存線上下掙扎。當然長租公寓市場還有待於看政府給予的一些優惠政策，看看國有企業能不能給予一些租金減免？但是光靠這一塊，肯定對於企業來講還是不夠的，所以今年長租公寓市場也會受到很大的影響。
對於文旅地產這些行業來講，行情也很難看到了。從最近幾年，由於房住不炒，投資文旅的比重也是在大幅下降的過程當中，所以本身文旅地產本身也存在很大的壓力。而且文旅地產有一個非常重要的因素是要通過運營來提升文旅地產的價值。大家也看到了，酒店這一次是受到影響最大的行業之一，很多酒店現在都是關掉的。希爾頓在國內大概有150家酒店，近3萬的房間已全部關閉。如果沒有通過酒店來進行很好的運營的話，很多文旅地產也很難實現自身的價值，所以今年對文旅地產來講也是一個巨大的挑戰。
對於產業地產來講，挑戰相對少一些，因為產業地產本身波及的面比較狹窄。另外產業地產當中的物流地產，這一次，可能受到衝擊的影響是最小的。
除了這些，非住宅的部分之外，今年反而疫情對房地產相關行業當中的物業管理我認為有一定的促進作用。特別是這一次的疫情防控的過程當中管的好的物業公司和一般的物業公司，這當中的差距非常明顯。好的物業公司拉近了物業公司和社區居民之間的距離。我說至少有一點，物業費的繳交率會有所提升，哪怕是三五個點的提升，也會對物業公司帶來重大的利好。
所以，我覺得這一次的疫情反而對一些優秀的物業管理公司來說，是一次重大利好。當然對於普通的物業公司來說。可能也是一次挑戰。一些普通的物業公司根本沒有辦法去應付這場疫情帶來的額外的這麼多的工作量，很多工作都是捉襟見肘。所以實際上今天對於小區居民來講真的不是物業管理費的問題，是付出的這些物業管理費能不能帶來優價優質的物業管理服務，這才是核心問題 ，我相信這一次社區居民真的會體會到。所以，在春節股市恢復交易之後，物業股漲幅是最大的，我相信也反映出了資本市場，對於物業這一塊的判斷和我是一致的。
七、房企短期和長期的戰略關注點
應該講，可能大家對於整體的房地產，包括房企可能還會有一些擔心，會不會有更多的房企面臨破產的危機？至少我說規模房企當中，大多數還沒有面臨現金流的危機。
原因也很簡單，因為今年的疫情來得比較早，基本上從1月20號左右房企得到了各方面的警告之後，房企都對的都對於今年的整體的投資、回款做了重新的安排。由於疫情來得早，調整也來的快，所以基本上規模房企在現金流方面，我個人認為沒有出現太大的問題。當然個別企業，如果正好又碰到一季度還款高峰，可能會有一些壓力，但是由於對於大多數規模房企來講，只要控制投資、現金流，難關就可以度過。所以，短期內並沒有房企馬上就會面臨現金流上的危機。
當然房企今天真的是需要思考一些戰略方面的一些問題。比如說營銷模式是肯定會發生重大的一些變革，包括線上和線下的結合；然後案場和渠道的整合等等。還有對客戶更加精準的服務，這些在營銷上面會發生有很多的變化。
八、未來的產品需求變化
產品需求方面。大家一旦在居家時間更長之後，就會發現，自己對於住在物業當中，對於物業的、房子本身的、功能上的一些不滿就會出現。
我這裡聽到的最多的就是對於原有功能的一些吐槽，對於新的戶型需求的一些想法。首先因為遠程辦公了，而且未來遠程辦公越來越普遍之後，可能需要一個工作室來滿足遠程辦公的需求這可能和原先的書房，還會有一些差異，書房現在變成小朋友上網課的空間。所以，有一些朋友和我開玩笑講，疫情之後三房或三房以上的一些中大戶型，可能會在中產階級當中、在高端改善當中，會成為搶手的東西。
另外，新技術的應用也是非常重要的，比如說應用在一些醫療中的一些，例如負壓的新風系統，未來會不會應用到社區當中去？我覺得高端社區完全可以使用。負壓的新風系統就可以防止形成氣溶膠。就不會出現所謂的社區感染的一些問題。
這些都需要，我們今天開發企業、設計單位、建設單位，共同努力去思考在這些方面的一些變化。當然還有由於今天對於商業房地產、對於寫字樓、對於住宅未來的一些變化，我們也需要在戰略當中去思考一至三年會產生什麼樣的一些變化？另外對於管理方面、企業運營方面大家都會有一些新的一些思考。我想這應該也算是一件好事，能夠讓更多的房企對於未來有一些新的一些思考，我覺得這都是好事情。
結 語
所以總的來講，我覺得疫情在短期之內對於房地產應該說是有巨大影響，甚至一段時間讓房地產停擺了。但是我們還是希望，房企包括房地產的從業者都能夠從這次疫情當中，看到一些新的機遇，看到房地產未來發展的新的方向。我個人也希望，這一次的疫情能夠成為中國房地產進入到新一輪發展的一個新的契機。
上一輪的房地產的調整，從2018年的下半年開始的這一輪的房地產調整。其實，到去年年底都還沒有結束。但是我們希望通過這次疫情，讓這一次的長達一年零三個季度的調整能夠在今年的上半年能夠真正結束。讓整個中國房地產進入到下一輪的發展的週期當中，能夠讓中國房地產做的更加健康。
排版|楊燕
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