懷舊主義者總是沉浸在過去，追光而行的人才能抓住未來。當情懷變成逃避現實的說辭，為情懷買單的人，只會被情懷釘在原地。

由“鐵路中轉站”到“國中”城市，鄭州被反覆追憶的老故事，無非鐵路、行政區、棉紡廠外加幾個“一五”時期的老廠房，不史詩，也不耐嚼。

幾十年的城市發展，脈絡清晰。向西，從二七塔到碧沙崗，產業造城，向北，從紫荊山到東風路，經貿提質，進入21世紀，全面向東，再造一座新鄭州。

城市中心的演變，造就了新財富和新階層，當年產業工人的優越感在變化中層層消退。有人追隨著城市脈動得以新生，有人在變遷中敗下戰陣。

失意者，只好用不容置疑的過氣優越感，在老舊小區裡盤點舊時光，安全地老去。只不過那些加了濾鏡的懷舊，那些令人迷醉的歲月靜好，根本經不起時間的調戲。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

汝河小區的夜市江湖填不飽人生圓滿

汝河小區曾是鄭州最有名的夜市之一，幾十年間滋養了無數西郊人甚至鄭州人的胃。

不用進小區，大門口西邊兩家酸辣粉店，就能牽制無數女人的腳步。吃粉不用桌，一個高圓凳，一張小馬紮，就能湊出一場呼哧火辣。

夜裡10點後的汝河小區，狂歡才會漸進高潮，男人們吆五喝六地擼串碰杯，地上的空啤酒瓶早已收過幾遍。

曾經的夜市一角

西郊人會吃會喝，但凡上酒場，白酒一斤起，啤酒撐死了算。不玩那大飯店瞎講究的魚頭酒，哥們兒聊嗨了，一盤花生米白酒下半斤，兩個烤腰子啤酒三瓶半，就是喝。

王振是電器廠子弟，從上初中第一次沾酒，二十多年裡喝過的酒沒數，他曾自誇，“我感覺安泰（汝河路上某洗浴中心）的池子裝不下”。

十年前，他是同學裡出了名的酒迷瞪。一天一小喝，三天一大喝，由頭信手拈來，發工資得慶祝，打牌贏錢得慶祝，彩票中5塊也得慶祝。有次哥幾個約著汝河小區喝酒，他帶個生人過來，落座第一句：“我哥們兒，今天彩票又中5塊，來來來，先碰一個。”

往往等他喝美，攤兒上人也散差不多了，結完賬他也不慌走，還要去旁邊背光的地方撒尿，完事兒再騎電動車揚長而去。酒喝得勁了，路上還要哼著歌：“如果說你要離開我……”

汝河小區

可能真是為了喝酒方便，2014年，他在汝河小區買了套二手房當婚房，50多平，4樓，離老沙燒烤兩步路。

自己喝酒不覺得，真住過來，老舊小區的毛病都出來了，光是噪音和油煙就成了心病。搬過去一個多月後的某夜，王振趁人不注意，用半桶剩油漆，給自家樓洞口惡狠狠刷了兩行大字：“樓道小便，斷子絕孫。”

如今汝河小區露天夜市已經取締，老攤兒都挪到了主路旁的門面房，還建了新的中心遊園，髒亂差改善很多，自打孩子上了幼兒園，王振也不太喝酒了。

西郊人記憶裡的美食情懷，也許並不真的都好吃，不過是懷念那些曾經沒錢也快樂的日子。

王振的同學裡，有人出國了，有人在北京買了房，最多的買到了高新區和東區，一想到這些，王振遊離的眼神裡，又多了一分著急。

當別人一直在前進，你不動，他們在你眼裡就有了奔跑的樣子。

時過境遷的棉紡廠大院只能遠觀鳥瞰

“一五”時期，國家在北京、鄭州、西安、石家莊打造四大紡織基地，1954年，國棉三廠和北京二棉、西安四棉、石家莊二棉同期開建，共用一張圖紙。

不消幾年，鄭州棉紡路兩側，巨大的廠房和同樣巨大的家屬院一路鋪開，開啟了鄭州的紡織城時代。

國棉三廠

幾十年後，輝煌散盡，三廠廠房全部拆除變成高層小區，但家屬院裡的老房子仍屹立其間，只有臨桐柏路一側做了外立面改造。

有記載的幾輪整治，鐵皮房、私裝地鎖拆了建建了拆，最近的一次改造，才算清理出了大概，蘇式老洋樓旁彼時蚊蠅遍地的露天垃圾場也有了歸置。

國棉三廠家屬院

去年12月某天，陽光刺目暖心，老人們環坐在蘇式老洋樓前的公用椅上，列席每日例行的發呆解悶大會。說起他們住了半個世紀的老房子，也帶著鄙視鏈：“一廠馬路三廠樓，四廠平房頭碰頭，五廠汙水到處流。”

筆者問起他們身後的歷史建築，幾個人紛紛誇讚，“這房子中啊，木頭頂，青磚牆，用得都是好料子”；“水杉木打的窗戶，現在都不變形”；“磚牆還厚嘞，裝空調打孔都多收一半錢。”

一說歷史，一圈人眼裡都有了光，但又旋即熄滅。老人們半警惕半期待地問：“恁是來調查舊房了？俺這房子啥時候拆啊，你去那邊那棟樓看看，夏天下雨那裂縫可又大了，這片兒都該定成危房”，“年輕人都不住這房，有個動靜叫人都叫不及。活了七八十年，別到了了交待到這兒。”

大院裡，蘇式樓紅頂青牆韻味十足；大院外，錦藝城時尚、五一公園敞亮、中心醫院就在500米外，咫尺便是地鐵1、5號線交匯站。

一牆之隔，繁華和破敗如數存在，遠不及想象中那麼有情懷。人生和世事大抵如此，靠近了，都不壯觀。

年久失修的省建家屬院難逃外強中乾

以開封人為主體隨省會西遷而來，安家落戶金水區的老行政區，也是鄭州一眾老破小的集中地。

鄭州人口中的行政區，範圍大致為文化路以東、金水路以北、經一路以西、黃河路以南的合圍區域。經一路到經六路之間，主要是省直機關單位及家屬院，經六路到經七路之間為省軍區機關及家屬院，到了經八路，就是工人階級的天下。

省會遷鄭之初，修路蓋樓需求大，為了方便施工，幾家省屬建築單位及家屬院就近建在了靠近省直機關的經八路沿線，省建家屬院位列其中。

同期而建的還有省建築工人文化宮（簡稱建文）、省體育場、省婦產科醫院（鄭大二附院），彼時的黃河路經八路周邊，電影院、舞廳、圖書館、體育館、醫院俱全，在當時就以生活配套完善著稱，即便後來西郊紡織廠搞的那麼紅火，能住在經八路，也是讓工人階級仰望工人階級的存在。

黃河路周邊家屬院

直到現在，這裡也是金水老城核心的核心，但畢竟過了幾十年，樓房也是年久失修，問題不斷。筆者有朋友住此院，聊起現狀，也是頭大。

“老小區，車位不夠，天天得搶，不到非得開車，我天天出門都是電動車。”

“院兒裡現在生人也多。前幾年房價蹭蹭躥，單位里人換大房，能賣的狠狠心都便宜賣了。沒賣的，也都在東區買的有房，老房子基本都租出去了。我家樓下對門，50多平的兩室，聽說一個月租1500。”

省建家屬院從來不缺生活便利，甚至有些人從出生到大學畢業都不會離開周圍3公里，但畢業之後呢？

不論何時，都要考慮家庭資產的上升通道是否通暢。之於房產，就是當它升值乏力時，哪怕現金流功能尚存，也要及時剝離。比起未來的可能性，那點兒穩健，意義不大。

沒有任何一朵花，一開始就是花。也沒有任何一朵花，直到最後仍是花。

老破小注定是雷只有早爆晚爆的區別

這些例子，在鄭州眾多的老破小中可能不起眼，但體現的價值邏輯是相通的：老破小，不能要。

一方面，房齡超過20年的老房子，大部分銀行不給辦貸款，更辦不了抵押貸款。只能全款買的老破小，最硬的剛需也夠不著，最有情懷的中產也看不上。

另一方面，老破小大多是單位公房轉化，土地屬性複雜，不可能像城中拆遷那麼順當，期待拆遷補償的，大概率會落空。

為什麼即便是核心區的老破小也不行，我們逐個分析：

1、生活成本低，生活體驗更低

但凡核心地段老舊小區，人群密集、商業發達，就連外賣送餐都比別人快，並且往往一個街邊小館，就可能是鄭州美食屆口碑絕佳的老字號。

但是居住條件正相反，老舊小區無電梯、無合格物業服務，有些還無暖氣。戶型差不說，還要祈禱隔壁新搬來的鄰居吵架聲偶爾停一停。

無法平復的還有衛生間管道隔三差五地漏水，泡壞的壁紙、家電能再換，泡壞的心情又如何消解？

2、坐享城市便利，但無絕對稀缺資源

老舊小區周邊生活配套好是優點，學校、醫院、商場、地鐵一樣不缺，但這其實都屬可再生資源。

城市不斷髮展，稀釋資源過度集中是政府的主要方向，這些成熟配套只會不斷向外擴散。未來三環外各區域的配套也都不會差，各區域的生活品質獲得感趨於一致甚至部分超越。

而古蹟、河湖、綠地這些不可再生資源，在鄭州主城內的品相一般。

鄭州缺乏歷史沉澱，三環內自然景觀較少，歷史遺留問題較多。主城的核心韻味和風情溢價偏低，遠不及帝都主城的貴氣、魔都主城的洋氣，也沒有重慶、杭州等主城的無敵自然景觀，並無絕對的稀缺性。

3、交通發達，但被停車難、出門堵抵消

鄭州大規模的老舊社區多集中在中西區，雖然幾乎都有雙線地鐵交匯，但大量工作崗位都在向東轉移，優質工作崗位更是集中在中州大道以東，通勤時長與北區、南區並無明顯優勢。

而停車難幾乎無解。小區車位隨走隨停，搶車位每日一練；早上出門擔心堵車，早走一會兒是常態，裡外裡都是苦悶。

舊房改造的意思就是房子不拆了，提升提升居住功能讓大家過得舒適點行了。

清清違章建築，刷刷牆，該種花種花，該種樹種樹，至於停車位，你地方不夠，我愛莫能助。

水電老化的，主管改造改造，你家自己的管道幾乎動不了，該漏還是得漏。

沒有暖氣的，徵求大家意見，願意交錢就裝，這個倒好說，基本都有需求。加裝電梯，沒戲，沒有幾棟樓能簽字通過的，分攤費用問題，基本無解。

5、有經濟能力的陸續搬走，失血嚴重

城市核心區的單位家屬院，放在20年前或許炙手可熱，但城市發展不會停滯，鄭州一路向東、向東南的發展趨勢不減，以前的核心，未必以後還是核心。

在普遍的階層上升意願下，但凡有點經濟能力，賣舊房換新房、追隨城市價值走向是基本操作。

留下的房子基本是捨不得離開的老年人和租房戶在住，階層失血，氛圍失活。

不管買房賣房，一定不要跟房子談感情。

自家的房子住慣了，捨不得換，這是百姓的樸實心理，尊重且理解，但不換就意味著放棄選擇，而這個選擇，很可能是一次化繭為蝶的蛻變。

房子，只是土地上的附屬物，大小舒適與否，只是它的附加價值，土地，才是購房的核心價值。

經濟越繁榮，土地就越值錢，你如果看得清鄭州主體向東、不斷外擴的未來趨勢，就不要留戀老城裡的老破小。

很多時候，盤活一筆資源的本質，就是思考如何放棄它，去實現更優質的置換或升級。

我們不會錯把謊言當成事實，真正的危險是，如果我們聽了太多謊言，就再也認不清事實。

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