時代週報記者 陸璐 發自深圳
在密集約談12個城市後，5月19日住建部發文重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。要求大幅增加租賃住房和共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。此外，北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。
作為首批住房租賃試點城市，去年深圳就提出“允許城中村綜合整治並改造成租賃住房”，福田玉田村、龍崗新圍仔、羅湖布吉等城中村也相繼試行。
日前，時代週報記者探訪玉田村，它的改造已經給生活在此的人們形成衝擊，但是否能夠在深圳1000多個城中村複製，還有待檢驗。
玉田村改造樣本
從上步南路拐進玉田村向東圍西村，靠進門的幾棟樓外的水泥地已經被挖開，工人們正在埋線，機器不時發出響聲。
楊蘭就住在施工樓旁邊一棟的最低層，裡面陰暗又潮溼，面積不足30平方米。除了兩張由鐵架和木板組成的雙層鐵架床，房間內沒有其他傢俱。
楊蘭今年70歲，來自江西農村，和她一起住在這裡的還有家中的6個後輩。全家每個月為這間不足30平方米的房間支付1900元，這個租價是上個月調整的，在此之前是1700元。
儘管條件糟糕，房租價格也並不便宜，但楊蘭沒有什麼怨言。畢竟這裡地段特殊，它離全世界最大的電子商品交易集散地—華強北僅一公里。向東圍和祠堂村兩個自然村組成玉田村1.72萬平方米的面積，早年這裡充斥著華強北修手機的人，房租價格在當時被一舉推高。行情變差後，居住者逐漸被楊蘭等城市中心的底層勞動者取代。和大多數城中村一樣，形象醜、密度高、環境差、安全隱患眾多等是它的通病。
去年9月，福田區南園街道辦宣佈與萬科合作，採取“城中村綜合整治＋物業引進和管理＋城市化商業運營”的運作模式，對轄內城中村玉田村進行治理。這也是萬科推出“萬村復甦計劃”的第一站。
陳世明是玉田村祠堂村的房東之一。他認為由開發商承租並統一升級改造的模式不錯，對他來說既省心又賺錢。陳世明幾歲時就去了香港，現在是香港的永久居民。他在改革開放後回深圳投資建廠，在原來的農地上建了這棟樓。陳世明告訴時代週報記者，這裡的不少房東和他一樣是香港人，這些人成了支持治理升級的主力。“他們不想回來管理，主要是怕麻煩。”
另一方面，這也是問題所在。很多房屋原始主人出國或去了香港，將房子長期交給二房東打理。在玉田村開了20多年小店的張榮透露，早十年房源特別緊俏時，二房東將套間隔成6–7個小房間，通過賺中間差價的方式大賺了一筆。張榮粗略算了下：“每套房每月至少賺2000元。”要找到房子的原始主人並將管理權從二房東手裡拿過來，不是容易的事情。
儘管陳世明同意改造，但並非每一棟樓的主人都這樣想。考慮到該地段的租價日後必然會上漲，一些業主拒絕和萬科簽訂十年的租賃合同。在向東圍西村，有些業主在去年將房子改造升級，改造後的單房價格從1500元/每月直接上漲到2800-3000元/月。
官方鼓勵改造
萬科在玉田村的合作啟動不到一月，2017年10月17日，深圳出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出允許城中村綜合整治並改造成租賃住房。
玉田村的模式，也被看做是深圳為1000個城中村開出的新藥方。
截至目前，萬科在玉田村最先完成改造的兩棟樓，在今年4月初交由萬科旗下集中式長租公寓品牌泊寓運營。據泊寓工作人員透露，首批推出的44套房源，不足5天就全部住滿。
時代週報記者日前前往泊寓玉田店實地探訪，發現這裡推出的租房面積在12–25平方米不等，房間雖小，但五臟俱全，萬科注重在舒適性上下功夫。租房價格根據面積在1600–2500元/月。但規定租用人群年齡不超過40歲，且不能帶有小孩和寵物。
從首批改造項目推出後的市場反應來看，玉田模式稱得上是成功的嘗試。
另一個嘗試則是位於龍崗區華為總部基地北端的城中村—新圍仔，在2017年引入泊寓進行統一全方位升級改造，之後植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式。主要面向華為員工提供租房供應，推出的6093戶套間租價在899–1399元/月，同樣在推出後很快住滿。
2017年11月8日，深圳市政府出臺《深圳市城中村綜合治理2018–2020年行動計劃》，其中規定，到2020年7月底前完成全市1600多個城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。並要求各區制定相應的三年行動計劃。
截至目前，深圳市各區已制定相應的三年行動計劃。南山提出今年將完成20個以上城中村的綜合治理，羅湖區將8個城中村列入首批城中村綜合治理計劃，龍崗區今年將完成186個城中村的綜合治理。
時代週報記者統計各區城中村綜合治理進展，發現主要有兩種模式組成：一是採取“代建”形式。以羅湖區為例，在選址到方案擬定部分由華潤深圳有限公司負責、後期管理再議。二是採取“玉田”模式，從項目的設計、採購、施工到運營管理都由房地產公司一手包辦。目前，參與城中村治理的房地產企業有萬科、深業城和華潤。
“合作對象不限於區政府，也可能是街道，甚至某一條村。根據改造總量的不同。合作的對象不同，合作的深度也不同。”萬科集團品牌中心相關負責人告訴時代週報記者。他還補充道，目前引入的泊寓只是其中一種業態，未來還可能會引入餐飲、教育或者服裝品牌等其他業態。“運營模式目前都還在不斷調整中，因為以前也沒有人做過，現在就是不斷試錯。”
城中村成為租賃市場主體
城中村是很多人來深後落腳的第一站，也是深圳土地利用現狀中深刻的基本面。
“深圳城中村用地總規模約320平方公里，佔深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約佔總租賃住房70％，是租賃市場供應最重要的主體之一。” 一組深圳市規土委調研數據這樣顯示。
由“玉田模式”開啟的政企改造升級城中村，不僅用於解決城中村問題，亦被看做是解決深圳人才房房源不足的途徑。
去年10月13日，深圳市人才安居集團與萬科集團簽署合作框架協議。協議顯示，雙方將開展合資合作，合資公司以萬科泊寓平臺為合作起點，促進未來在人才安居房和社會租賃住房的開發建設、房屋租購、裝飾裝修、物業管理等相關方面的全方位合作。
一個月後，萬科泊寓布吉店推出的1760套租房作為羅湖首輪人才住房，面向47家羅湖區行業龍頭企業配租。羅湖區住房和建設局按照人才住房政策以市場租金的半價向區政府確定的人才進行配租，區財政對租金差價給予補貼。
福田有800萬平方米的城中村。去年，福田住建局聯合深業集團與水圍股份公司，對水圍新村29棟居民統建樓進行整租，升級改造為504套可拎包入住的人才公寓，面向符合要求的人才配租。
然而，作為一項全新模式，能否在深圳1000多個城中村推行，取決於達到綜合整治城中村的目的後，商業化模式是否可持續？
按照萬科與玉田村部分業主簽訂的合同，簽約年限為10年，給付的租金標準為每月75-85元/平方米，除此之外，根據業內人士評析，即使不算其他成本，僅城中村改造環節的成本至少需3000元/平方米。以此計算，106元/平方米的出租價格根本無法抵消成本。
時代週報記者通過查閱資料發現，龍崗新圍仔、福田水圍新村、羅湖布吉泊寓這幾個已投入運營的城中村升級項目，均不同程度享受政府的補貼。
對此，萬科集團品牌中心相關負責人表示，個別項目存在政府補貼，但由公司自負盈虧的項目佔大多數。當前萬科最主要的核心任務仍是和原住民取得溝通，以此獲取更多的租賃物業。
（應採訪對象要求，張榮為化名）
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