海南建設自貿港無疑是海南歷史上最具想象力和含金量的政策。在中央宣佈海南建設自貿港的政策後，反應最快的無疑是海南的房價和海南的房地產政策。在自貿港政策出臺一週左右，海南隨即出臺了《關於進一步穩定房地產市場的通知》，在海南已經出臺的限購政策的基礎上，實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本地居民家庭銷售，而海口、三亞、瓊海非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計5年個人所得稅或社會保險繳納證明等。海南的全域限購政策，目前是全國最為嚴厲的限購政策。
一方面是代表最高開放水平的自貿港，另一方面卻是前無古人的最嚴厲的限購，對於這樣反差明顯的舉措，我在某電視財經欄目中表達了強烈的質疑，我認為，海南在迎來了史上最具含金量的自貿港政策後，隨即出臺史上最嚴的限購政策，這屬於南轅北轍，背道而馳，嚴厲的限購完全背離了自貿港的“開放”內涵，等於關起門來搞“最開放的”貿易港，在這種“限”的政策思路下，自貿港的很多開放的好政策一定會失去吸引力或者被廢棄。
節目播出後，引發劇烈的反響有點出乎我的意料，朋友圈到處都在轉發這期節目。在我看來，我的這種觀點非常正常，在一個號稱最開放的地方搞最嚴格的全面限購，我認為這本身很精分。但很顯然，反響劇烈的原因還是我對限購的態度，一談到房地產限購，我發現即使在很多領域最市場派的學者，也會露出非常分裂的一面支持限購。鑑於電視節目的容量以及節目的特殊呈現方式，很多觀點其實並沒有在節目中得到邏輯嚴密的體現。我覺得還有必要再通過文章說明我的觀點。
自貿港是什麼，是當今世界最高水平的開放形態。自貿港其實也不是個什麼新鮮事物，全球現在有600多個自貿港，自貿港的歷史也已經200多年了。世界著名的自由貿易港有香港、紐約、新加坡、亞丁、貝魯特、漢堡、巴拿馬、迪拜等20 多個。我們的香港是目前世界上最自由、最開放的自由貿易港。全球600多個自貿港，儘管形式各異，開放水平差距也比較大，但基本具有四個特點。
一是開放範圍大。新加坡、中國香港和迪拜全境實行自由貿易政策，整個城市兼具轉口貿易、出口加工、金融、商業、旅遊等多種功能，外商可以自由居留和從事有關業務，所有居民和旅客均享受關稅優惠。
二是貿易自由度高。香港除為履行國際義務及維護安全外，不對進出口商品的種類、價格、貿易主體身份進行管制，對一般商品不徵收關稅，沒有主動的進出口配額。
三是開放領域廣。幾乎所有投資領域均允許私人和外來投資者參與，資本項目完全開放，國際貿易可以使用任何貨幣進行結算，國際航運進出不受海關限制。
四是稅負水平低。如在香港一般貨物進出口均無須繳付關稅，其他稅也很低。香農自由貿易港企業所得稅率為12.5%，遠低於歐盟的平均企業所得稅率，迪拜傑貝阿里自由區內的所有企業在50年內免交所得稅，區內工作人員免交個人所得稅。
從高層對海南的定位看，也是希望海南通過建設自貿區和自貿港，著力打造全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心、國家重大戰略服務保障區，特別提出以制度創新為核心，賦予更大改革自主權，支持海南大膽試、大膽闖、自主改，加快形成法治化、國際化、便利化的營商環境和公平統一高效的市場環境。
可以說，中央對海南建設自貿港，形成中國改革開放的新高地，是有極大的期待的。海南自貿港建設，意味著中國改革開放進入到一個新的時代。在我看來，中國“改革1.0”時代的標誌是1979年7月，中央同意在廣東省的深圳、珠海、汕頭三市和福建省的廈門市試辦出口特區；而中國“改革2.0”時代的標誌則是1991年，中央決定開發浦東，浦東新區成立，隨即在1992年，中國正式確立了市場經濟的方向。海南的自貿港的啟動，其實意味著中國“改革3.0”時代的到來，意味著中國在開放層面進入到全面開放的最高水平的衝刺，是要衝關的，是要殺出一條血路的。不管海南在產業上如何定位，我要強調的是，在這裡，一定不要把自貿港的“開放”的魂給丟了，魂丟了，自貿港就名不副實了。
而海南的全域限購，恰恰是和自貿港最大的特點“開放”的靈魂背道而馳。當然，限購的理由也是冠冕堂皇的，說什麼，不能讓自貿港政策變成“炒房”的政策，而很多人之所以支持海南全域限購，必須會提及上世紀90年代海南的房地產崩盤慘案。當年海南房地產泡沫刺破後，留下600多棟“爛尾樓”、 800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，在當時，這對中國金融安全造成了極大的衝擊。
可是，當年中國的金融、房地產都沒有實現市場化，土地市場也是一片混亂，炒樓花，炒地皮非常流行。而現在中國在金融、房地產、土地制度等方面是當時的海南無法相提並論的。我們有手段也有辦法避免當年的亂象出現，這點自信不可能沒有。而海南的全域限購恰恰是這種最沒有自信的表現，如果我們在房地產領域，都沒有一點點勇氣突破，都沒有信心在建設自貿港的過程中把房地產搞好，就遑論其他了。
而且，海南有一個定位是打造“國際旅遊島”，在自貿港的政策下搞國際旅遊島，更需要的是開放的政策而不是限制的政策。通過海南在軟硬件方面的升級，吸引全球的人到海南休閒、度假，當然還有置業居住。全球凡是打造國際旅遊消費中心的自貿港，從來沒有見過實行限購，甚至全域限購這種啼笑皆非的政策的。迪拜為什麼能夠在沙漠之地建成中東最大的自貿港，一個原因就是吸引全球的富人到迪拜置業居住。迪拜通過吸引全球的資本和高端人士，提升了迪拜的硬件建設和軟件環境。海南要打造國際旅遊消費中心，坦率而言，不要說軟件環境，硬件環境和目前國際上類似的旅遊勝地相差甚遠，我們需要大幅度升級海南的硬件環境，而漂亮的房子、漂亮的酒店、漂亮的遊樂場所和設施是必備的。我特別不明白的是，現在搞某個大動作，上上下下都強調不能搞房地產，房地產的範圍是非常廣的，你不通過搞房地產提升城市硬件水平怎麼可能建設一流城市？靠海南自己的購買力，靠海南自己的資本能把海南在這方面的差距彌補上？你們信不信，我可真不信。
如果說海南的房子不讓海南以外的人買，我認為海南搞自由貿易港首先來講的話，就等於你把人排除在外了。你叫國際自貿港，你叫國際旅遊島，你就應該吸引大量的人，我覺得把房子賣給海南以外的人是完全正常的。我們為什麼要限？如果一限的話，比如說不讓海南以外的人買房子，海南搞什麼？國際旅遊的休閒度假，靠海南人自己休閒度假，怎麼可能？我們不用全域限購的手段能不能確保海南房地產市場的穩定，能不能確保當地人的住房？當然能，看看迪拜是怎麼做的，開放的眼光學習啊。全球的高端人士，有錢人，在海南擁有自己的房子，常來海南，對海南是好事，還是壞事，腳指頭都能想明白啊。
自貿港的精髓在於打破和取消很多限的東西，海南自貿港則是一宣佈立即實施了令人瞠目結舌的全球最厲害的限購政策。在全球600多個自貿港中，只有海南實施了與自貿港的開放精神相悖的限購政策。其實，我最擔心的不是限購本身，而是限購這種可怕的“限”的思維會蔓延到自貿港建設的很多領域，這裡也限，那裡也限，到最後，自貿港變成了“自限港”，自貿港自由開放的精髓和活力之源就沒了。
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