文／王志
“超真實”這一理論是在上世紀70年代由法國社會學家鮑德里亞提出來的。他認為，作為一種後現代概念，超真實不是對真實的背叛，而是一種比真實更真實的超級真實狀況。
隨著7月的到來，6月的新房均價也隨之鋪天蓋地而來。是的，下跌趨勢得到延續，54093元/㎡的均價，較之5月，下跌18元。這也是自2016年10月深圳政府頒佈“深八條”以來，新房均價的第21連跌。
（數據來源深圳規土委、界面樓談）
2016年9月，深圳新房均價為61600元/㎡。10月，受“深八條”的影響，新房均價下跌了5989元/㎡。此後的20個月，這一數值由2016年10月份的55611元/㎡連續下跌至今年6月的54093元/㎡。這也意味著，20個月以來，深圳新房連續下跌值為1518元/㎡。
但，真實的市場其房價真的下跌了嗎？
2017年1月19日，深圳市規土委發佈《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》（又稱“限價令”），規定首次申請預售項目，申請均價不能明顯高於周邊同類戶型在售均價，屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格。
“限價令”執行1年半以來，二手房的成交均價也於今年1月份無限接近於新房的成交均價，並於2月份開始跑贏新房。這也表明“限價令”出臺1年週年後的第一個月，新房與二手房在成交均價方面也出現了倒掛。成交均價上都是如此，就更不要說真實的新二市場了。
（數據來源深圳規土委、樂有家研究中心、界面樓談）
今年4月以來，深圳有三次開盤令人印象深刻，他們分別是萬科臻山府二期、海上世界雙璽花園三期（下稱“雙璽三期”）和華潤城潤府三期的開盤。縱觀深圳市場，把這三個項目稱之為豪宅一點也不為過，集地段、學位、品質於一身，而其備案價卻較之周邊市場要低得多。
據檸檬House數據，萬科臻山府二期備案均價為97514元/㎡，價格區間83296元/㎡-108965元/㎡。筆者從鏈家網統計了其周邊兩個樓盤的在售價格，其中，建築年代為2005年的香域中央花園，其掛盤均價為165042元/㎡。翠海花園一期的掛盤均價為129786元/㎡，二期的價格雖然較一期要低，為117672元/㎡，但較之萬科臻山府二期的備案價還是要高出許多。
檸檬House數據顯示，雙璽三期其備案均價為121262元/㎡，價格區間81728元/㎡-154225元/㎡。據鏈家網數據，其周邊的南海玫瑰花園三期掛盤均價為105127元/㎡，半島城邦三期的掛盤均價為136616元/㎡，而其前期產品海上世界雙璽的掛盤均價為141760元/㎡。毋庸置疑，後兩個項目的價格明顯要高於雙璽花園三期的備案價。
就備案價要明顯低於周邊項目來說，華潤城潤府三期也概莫能外。據檸檬House數據，其備案價為85524元/㎡，價格區間75295元/㎡- 92664元/㎡。就潤府一期而言，筆者在鏈家網查閱到的數據，目前其掛盤均價已經賣到了116388元/㎡。而周邊的英倫名苑三期和紅樹別院，掛盤均價分別為119068元/㎡和93104元/㎡。
一個事實已經清晰地流露出來了，隨著“限價令”的出臺，新項目的備案價要比周邊二手房的在售價格低出許多。這與“限價令”明文規定很契合，但這一政策的出臺，其目的就僅限於此嗎？
將時間推至4月9日，萬科臻山府二期開盤，共推出222套房源，總價2000萬元起。開盤當天，這些房源就被一掃而空。也是從那一天開始，深圳的新房市場就瀰漫著豪宅被搶的氣息。
一個多月後，雙璽三期共167套房源獲得預售許可，總價1672萬元起，最高價格6559萬元。只不過這次雙璽卻因其500萬元的誠意金凍資額，其開盤也被全國人們的所關注。
然而，不管你門檻設得有多高，仍是擋不住富人買房的腳步。據筆者於5月30日開盤日在現場的觀察，有666個誠意登記號成功登記，這也意味著凍資金額達到了33.3億元。雙璽也不負眾望，167套房源，只用了4個小時多點就宣告售罄。
隨著之後華潤城潤府三期的開盤，上述豪宅被搶這一現象也達到激烈化的程度。冒大雨排隊離婚，冒大雨排隊打無房證明和徵信，後者平常，而前者卻是深圳開盤史上從來就沒有出現過的景觀。
雖然潤府三期的誠意金凍資額是200萬元，較之雙璽門檻低了許多，這也讓部分自主型購房者有了認籌的機會。但也是因為門檻降低，其成功進行誠意登記的客戶也達到了6776個，凍資金額135.52億元，是雙璽的4.07倍。
有著購買意願且具有購買能力的人才是需求，而沒有購買能力的只能被稱為需要。雖說是需求，但也有自住和投資的分別，前者才是真實需求的購房者。
先不說最終買到上述豪宅的人是怎樣的一個群體，單從每次成功進行認籌的人群來看，真實需求購房者其佔比有多少，第二套乃至多套的購房者其佔比又有多少？這的確是一個值得我們認真思考的問題。
在潤府的營銷中心，筆者與多位購房者進行了交談，也聽到了來自不少真實需求購房者內心的焦慮。一85年來自建築行業的劉先生，此次買潤府三期是用來自住，雖說在寶安已有一套房子，但為了買89平戶型卻是發動了兄弟姐妹一起湊的錢。他告訴筆者，如果搖號順序在前1000，還是擔心自己買不到房子，因為選擇的是小戶型，會被排序在前面的人秒完。
劉先生的焦慮並不是個例，一91年祖籍潮汕第一次買房的許先生，為了潤府三期，用了自己還有妻子、弟弟三個名額成功進行了認籌。可就算是這樣，他還是對筆者表示，感覺希望渺茫，因為190平的買不起，150平也很吃力。
實際情況中，潤府三期的購買者卻有來自北京、香港、杭州等地的人，更有甚者是買了雙璽三期的。但，這些人就不焦慮嗎？說不焦慮是假的，真實需求購房者的焦慮是來自買不到潤府這樣心儀的房子，而遠道而來或是買了雙璽的人其焦慮來自於失去了賺錢的良機。
雖然，“精裝修”“喝茶費”等現象早已有之。但隨著“限價令”的出臺，這類現象得到了蔓延。所謂“上有政策，下有對策”，大體如此。
於昨日現售的豪方天際一期5棟，其戶型為86-125㎡，就是全部採用精裝修。而將於7月13日開盤的金亨利瑜璟苑1棟，卻被曝出了55萬元的“喝茶費”現象。
早於3月，華潤置地（深圳）有限公司就發佈了告客戶書，嚴令禁止以提前選房、幫忙打折為由向購房者索要費用、現金或禮品。4月，深圳市東方欣悅實業有限公司就萬科臻山府二期也發佈了告客戶書，明確指出“任何以提前選房、幫忙打折為由向購房者索要‘喝茶費’或定金、禮品的行為都是嚴令禁止的銷售行為”。這些都無疑證明了市場上存在的“喝茶費”現象，絕非捕風捉影空穴來風。
“限價令”出臺快1年半了，如今的市場，新房與二手房在成交均價上也出現了倒掛，“精裝修”、“喝茶費”等現象屢禁不止，這些都在抬高真實市場的房價。針對這樣的結果，筆者採訪了深職院房地產研究所所長鄧志旺。他認為，政府出臺“限價令”的主要目的是為了控制新房價格，最終的目的是為了達到遏制整個房地產市場上漲的勢頭。
從新房市場來看，通過這種行政手段確實達到了控制房價的目的，保持了目前官方公佈的房價穩定在政府可接受的範圍內。但另一個問題是，沒有真正使整個市場發生根本性的逆轉，二手房房價不在可控範圍之內，仍處在一個比較高的位置。
這就導致了一二手房在價格上出現倒掛，使得更多購買力向新房集中，因此出現了搶房、喝茶費等現象。從這個層面來說，就沒有達到降房價的目的。
總體來說的話，“限價”仍是一種短期的治標的調控行為，更多的還需要綜合運用增加供給、稅費、金融等政策，共同來讓整個市場的價格迴歸理性。
易居研究院研究中心總監嚴躍進也認為，限價政策因其力度大、持續時間長，形成價格倒掛是很自然的事情。他表示，限價等情況很大程度上也說明了新房的定價思路是被打亂的，單從盈利角度來看，就會有很多雜七雜八的違規收費現象出現。
他進一步說道，當前的限價從打分上來說，只能打60分，勉強及格。因為，至少房價的暴漲現象沒有了，相對來說，房價已經終結了大泡沫的時代。但是從具體案例來說，各類違規收取費用等做法的存在，是很難給以85分以上的優秀線。因此，“限價”政策談不上成功，但還需再接再厲。
深圳資深地產媒體人朱羅紀表示，“限價”並沒有讓購房者對房價繼續上漲的預期穩定下來，反而刺激了富人買房投資的意願。萬科瑧山府二期、雙璽花園三期以及潤府三期的開盤，已經很好的說明了一個問題：對於品質、地段較好的房子來說，價格高不高不是問題，買不買得到才是。
他進一步分析道，“限價”不會降低需求量，只會讓購房需求更猛。因為人人都看到了，政府把房價打到了市價之下。尤其是豪宅，新房和二手房的價格倒掛往往都達到2-3萬元/㎡，20%-30%的空間買到就賺到，這就加劇了炒房熱現象。
此外，富人的支付能力比我們想象的強勁得多，上述房子的價格，顯然都超過了深圳人的平均支付能力，但依然這麼火。這說明了深圳的財富集中度在上升，有錢人越來越多，越來越多的外地富人在湧向深圳。
他補充道，“限價”導致了全國性搶房潮，尤其是搖號，製造了更大的買房恐慌。對房價上漲的預期沒打掉，手裡又有錢，人們就繼續買房子，千方百計繼續買房子。總的來說，就是新房市場已經失控，調控兩年，市場真實與“房住不炒”的政策初衷完全背離。
他進一步說道，我們應該從思路和邏輯上徹底反思價格管制政策，而不是認為“沒有用是因為不夠狠，那我就繼續加力道”。“限價”改變不了購房者的買房預期，而價格機制是人類迄今為止發明出來的最公平最有效的市場準則，局部使用政府管制可以，但全面管制早已被驗證不可行，並會導致嚴重後果。
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