首先是房東和買家之間的博弈。

市場規律向來是漲快跌慢，漲5萬一句話，而跌下來5萬，則需要有一個過程。就目前的僵持行情，只有極少數房東由於急用錢，願意降價賣房，可能隨著時間延長，這個隊伍可能會越來越大。而由於限購等願因，現有的買家偏少，能買的都買了，不買的買不起或者限購了。而天平的方向取決於雙方的博弈力度，用時間換空間。限購的鬆動，只會影響短期的交易量。但長期看，取決於城市新增人口。取決於需求量的增加。從目前的人均數據來看，市場房屋的保有量，加上未建成以及待開發的房產，說上海房屋很短缺，顯然已經站不住腳。

需求的另一端是新生人口的下降。上海的新增人口大部分為外來人口。而以我們老家的情況來看，如果說八零後有一百個小孩，九零後只有八十個，到零零後，只有五十個。新生小孩數像個倒三角一樣在萎縮。通過我對身邊同事的瞭解調查，每個地方的新生小孩的數量都在減少，只是幅度和基數不大一樣。以小見大，可能這不光是上海的問題，從最近西安，武行等城市的人才政策可以看出，人是這個城市的未來。同樣，人也是未來房地產最大需求增量。

其次，政府和開發商的搏弈。

這一輪一輪的上漲背後，無論是出於居住環境的改善，還是正績的考量，都需要大量的資金來推動。資金從何而來？無數城市都交出了一個答案：賣地。國家按照劃定的紅線，給與每個城市定量的土地指標。作為房屋最大成本的土地，在過去的漲幅驚人。麵粉貴過麵包的事時有發生。2016年下半年的地王頻現，成為了最後一波上漲的最大推手。

以松江區為例，16年房價從1.8萬漲到3萬每平米，年中限購社保從2年變5年，市場稍有冷卻。隨後，泗涇兩塊宅地拍出樓板價5.8萬每平，市場馬上像注入了雞血一般，似乎一夜之間，所有房子都漲了10%。從目前看這些地王，或許有那麼一絲悲涼。面對人口的增加，有限的土地供給，造成了房屋新增不足，導致價格居高不下。

開發商是最大的參與者，房價上漲最收益的自然也是開發商。特別是早期比較激進的開發商，通過融資拿地擴張。融創，恆大，萬科，碧桂園等房產公司，擴張的速度是驚人的。請關注開發商的兩個數據，一個是負債率，一個是現金流。這兩個數據決定了開發商能支撐的時間。很遺憾，這兩個數據都不理想。體量大的開發商稍微好點，那些融資渠道小融資成本高的開發商，可想而知。所以，開發商也需要時間來換空間，要麼降價迴流，要麼支付高昂的利息。

中央定調房住不炒，堅決遏制房地產快速上漲的精神。

這是一個很明確的信號，為什麼？因為今天的高房價充滿了風險，其一高房價帶來各行業成本的大幅上升，實體經濟成本居高不下，已經傷害到實體經濟。其二是高房價帶來的債務風險，不管是開發商的負債率，還是居民的貸款，都已經到了不能在往上加槓桿的地步。第三是對購買力的消弱，最近流行一個詞叫消費降級，從這能看出房價上漲帶來的消費增長不可持續。

最後結論，商品房總歸會回到商品的屬性，隨著愽弈進入下半場，房地產迴歸理性，市場的天平會做出市場的選擇。而隨著中央政策的明確，房地產無論漲跌，都會朝著更平穩的角度發展，合理的漲跌更符合市場規律，從來沒有隻漲不跌的商品。