09.14 北京“樓市+地市”量價齊跌 供求關係逆向反轉

北京“樓市+地市”量價齊跌 供求關係逆向反轉

北京樓市在這輪調控中始終走在全國前列，實實在在地當了一次好的帶頭大哥。先是引導環京地區的河北小鎮樓盤稀里嘩啦地降價，效果不錯，影響到全國。不過，最近在自媒體上，還有幾個賣房專家在大力推廣這些樓盤，不知道怎麼想的，是因為拿了人家的錢，沒完成銷售任務？但是，由於限購條件，哪有什麼人具備購房資格啊？雖然大家都在北京上班，誰會把個稅交到河北去啊！不過，最近也有人放出消息說，京津冀地區社保和個稅將聯網統一，有好事者調查後發現，這次又是開發商釋放的煙霧彈。環京地區樓市總體算是基本穩定住了。如果再有變化，可能就要等北京與河北一體化的進一步動作了，大家都在盼望著這一天。

同時，北京域內的樓市也逐步穩定，不但房價沒有出現反覆，並且還在逐步下降，而且樓市交易量也明顯減少。這些情況還直接影響到土地市場，兩年來沒有出現一次地王，倒是出現了好幾次的流拍和底價成交的情況。既是如此蕭條景象，北京調控的力度並沒有減少，最新消息稱，北京市近期還有66宗、約481公頃住宅用地陸續安排供應。從66宗地的區位分佈上看，位於城六區及城市副中心等熱點區域佔比為32%；位於大興、順義、昌平、房山等新城區域佔比為42%；位於門頭溝、平谷、密雲、懷柔、延慶等生態涵養區佔比為26%。一次性供應這麼大量的土地市什麼概念，就是說，這一批土地就可以提供十多萬套房屋。差不多購北京賣一年的量了。

最近的一次土地招拍掛大體上能看出近期北京土地市場的景象，9月13日下午出讓平谷區一宗共有產權住宅地，以及朝陽、房山區各一宗限價住宅用地，總起始價38.22億元，當日共成交總金額47.9億元。綜合溢價率25%，看起來還不算低。但是，看看房價就知道了，朝陽區崔各莊鄉村地塊，商品住房銷售均價不超過6.89萬元/平方米(含全裝修費用)，且最高銷售單價不得超過7.24萬元/平方米(含全裝修費用)。第二宗出讓的平谷區夏各莊鎮地塊，全部建設“共有產權住房”，銷售價格1.5萬元/平方米(含全裝修費用)。此外，房山區青龍湖鎮地塊，商品住房銷售均價不超過3.72萬元/平方米(含全裝修費用)，且最高銷售單價不得超過3.9萬元/平方米(含全裝修費用)，並且該地塊只有首開一次報價，以底價11.5億元、樓面價13640元/平，這個樓面價和二三線城市相比也不算高。青龍湖也是房山區一個熱點區域，環境好，交通便利，區位優勢明顯。而平谷區僅1.5萬元的房價對環京地區樓市總是一個不小的打擊。

首開保利錦都家園是第一個搖號的共有產權房，有消息稱，這個號稱北京首個共有產權房項目，仍有21套剩餘房源，其中棄選18套，均價22000元/平，位於朝陽常營，地鐵6號線黃渠站A口不足100米。如此“優越”的項目棄選依然存在，真是有點難以理解。北京的限房價項目也存在同樣壓力，據機構統計數據，截至9月11日，北京合計有16個限房價項目取得18期預售證，合計提供9038套房源，合計建築規劃面積93.5萬平方米。按照真實銷售情況，平均去化不足4成（包括未及時網籤的數量），實際網籤銷售率僅12%。

業內分析原因，竟然是，營銷策略造成的，商品房的銷售普遍都是飢餓營銷，項目還沒動工就開始大力宣傳，然後逐步蓄客，等項目開盤的時候，就推出很少的房源，最少的僅十幾套，多的也就是四五十套。而蓄客量往往達到數千人，蓄客不夠的時候，就讓員工頂替。然後製造日光盤、夜光盤。現在北京市的限價房項目，往往一次性推出好幾百套房源，少的也有兩百多套，奪得達到近千套。這就給購房者留下了一個完全不一樣的感覺。從中，我們也能體會到，房價確實是炒起來的，不炒的話，連買房的人都湊不起來。【本文由“馬躍成賬號”發佈，2018年09月14日】