萬科2018年秋季例會主題“活下去”招來一片熱議，給陰冷的九月帶來幾分寒意，給市場下跌的呼聲更是澆上了一瓢油，好多媒體都以此做了很多文章。市場會不會全面大跌其實是一個未知數，現在下定論為時太早。“活下去”的會議主題，這個聲音是到底喊個誰聽的？出於什麼考慮？今天老張來做個探討，當然不是過意解讀。
一、喊給政府聽，會哭孩子有奶吃，接二連三的政策，我們的日子確實沒法過了。
二、喊給同行聽，你看老大哥日子都不好過，你們還是各回各家，不要瞎參合了。
三、喊給客戶聽，苦肉計，房企都過不下去了，別天天喊著跌價了，大家都沒好日子。
四、喊給員工聽，行業不好混了，大家要做好過冬打硬仗的準備了。
國際、國內經濟形勢，經濟環境嚴峻，行業不斷變化，作為房企的老大哥萬科總是第一時間發出聲音，王石時代的“拐點論”，鬱亮時代“白銀”論，這次“活下去”，主要意思就是大家注意了，房地產快不行了，但每次萬科都是順應時代變化，發展得越來越好。這次的發聲我更傾向只是萬科面對市場變化，主動應對變化的態度而已，或者說是萬科想讓外界看到的一個態度而已。不能代表行業，或者絕對說明什麼行業不行，房價降大跌這些問題。如果是萬科這樣行業龍頭企業都活不下去了，對於小房企和老百姓就是沒法活了,面對生存壓力會更大。主要有以下幾個因素：
一、行業已經向高度集中發展，前二十的房企將佔市場大約40-50%市場份額，而且這種趨勢在不斷提高。假如大房企沒法活，小房企更是沒有生存空間。
二、大房企土地儲備多，集中度也高，土地是房企生存原料。萬科土儲仍是行業前五，大約1.2億平方米。萬科2017年去化合同面積大約3500萬平方米，按容積率3來算，大約可以開發銷售10年。這樣土儲沒法活，低土儲和沒土儲的將沒法活。
三、大房企現金儲備高，現金是房企的生存血液，過冬的時候就靠現金。目前萬科的現金儲備也是高達大約1700多億，在房企裡面算非常好的。
四、房企負債率，前十房企中負債率萬科不是最高的，但在萬科公司發展歷程中算新高，負債率是定時炸彈，超過一定限度將會非常危險，對於萬科不是好事。萬科年銷售額超5000億，只要銷售回款不出問題，負載率是可控的。
五、市場需求仍然存在，市場容量依然大，只要需求就有生存空間。每年超過十多萬億行業屈指可數，如果這樣的市場不存在了。或者一下都降低50%了，對老百姓，行業經濟的衝擊將是巨大的。
六、房企利益相關者太多，目前還沒有辦法完全擺脫這樣的相關性。萬科這樣房企倒下，將會引發一系列的社會和經濟問題。老百姓的日子肯定也會不好過，雷曼兄弟的倒閉，引發就是金融危機，衝擊老百姓的生活。
針對萬科這次放話“活下去”，希望只是面對市場變化的一次調整，企業發展面臨危機來臨前的主動應對，面對高負債，銷售壓力，資金回籠的提前部署。真不希望是企業生存危機爆發，在垂死邊緣。如果發展得非常好的房企都逐一倒下對我們老百姓的衝擊我想是巨大的，到處爛尾樓，業主維權事情，投資沒有兌現，銀行還貸違約，其他相關行業違約全面跟著爆發，經濟下行隨之而來，危機下沒有人能“獨善其身”。如果萬科“活下去”都難，那小房企和老百姓還“有法活”嗎？
對於房地產行業，老張希望能迴歸理性，立足長遠，健康穩定發展，不要被妖魔化，特殊化。政府老百姓應該逐漸淡化對地產行業的依賴，降低熱度，回到市場，回到商品交易中，降低金融屬性，實現居住屬性，有需要就買，不需要就不買，優勝劣汰，公平交易，我想這樣會好點。
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