如果老歡做個投票，武漢哪個區域房價最混亂，那將非東西湖吳家山片莫屬！
相距僅1.4公里範圍內，樓盤房價呈現三級跳，從12900元/平跳到16000元/平，再到18500元/平的高價，為什麼會出現這種混亂情況呢？
老歡分析了下，可能有下面兩點原因：
第一、地王來“攪局”。吳家山新城片曾一直維持在房價12000-13000元/平的水平內。但是，由於地王項目中南熙悅精裝房18500元/平的高價入市，該片區房價被徹底打亂。
該項目之所以能賣這個高價，主要是因為10133元/平的高拿地價，這個價格大大地超過了吳家山區域土地均價，甚至接近了片區新房出售價格。這些地王項目由於前期拿地成本較高，後期高價入市才能獲取利潤，不然就是賠本買賣。
第二、老盤被“限價”。當整個片區房價被大哥中南熙悅抬高一個新檔次時，片區老盤卻也只能"乾瞪眼"，因為拿地早且被限價，依然只能保持在規定漲幅比例內。
今天老歡要咵的東西湖佳兆業悅府項目，就是一個被限價的老盤項目，目前在售96-128平精裝房，均價約12900元/平，屬於片區最低價盤。 按理說，這個低價盤應該不愁賣了，可是卻居然做起了特價房活動。
（特價房活動）
佳兆業悅這個低價盤到底值不值得買呢？看完下文你就知道了。
片區“底格”房價 相距1.4公里房價相差5600元/平
在東西湖吳家山新城片，佳兆業悅府精裝12900元/平的價格是否具有高性價比，必須進行內外對比後才有發言權！
吳家山新城片由於可開發土地較多，近幾年不少開發商都在這裡拿地造房，聚集了中南熙悅、佳兆業悅府、新城桃李郡、華髮四季、東原閱境、首開光明國風上觀等樓盤，這些項目大部分都是沿著輕軌一號線佈局。
（片區樓盤均價對比）
內比：目前吳家山新城片毛坯房價格約12000-13500元/平，精裝房價格約16000-18500元/平，佳兆業悅府精裝房12900元/平的價格，和片區後入市的毛坯房價格相持平，比片區同類型精裝房少3100-5600元/平。可見，佳兆業悅府房價屬於片區房價“底格”，吸引了不少剛需購房者。
至於該項目為什麼會賣出這個低價，老歡上面也提到過了，佳兆業悅府是因為拿地較早，樓面價較低，再加上老盤限價，同時片區同等價位的老盤都已經售罄退場，因此該項目顯得另類。
但其實，四環1萬3左右的價格，才是剛需購房者所能接受的房價水平。那麼，佳兆業悅府這個片區低價盤為什麼開始打折呢？看完下面的外比，就會明白了。
（大漢口同環線房價對比）
外比：佳兆業悅府屬於四環房，大漢口同環線的還有宋家崗片和武湖片，宋家崗房價約12000-13000元/平，武湖片房價9000-10000元/平。這三個區域中，武湖片屬於不限購區域，其它兩個片區是限購區域。
對比這三個區域房價，吳家山片的佳兆業悅府12900元/平價格，和宋家崗片房價持平，高於武湖片房價。通過內外房價對比發現，在同區域內佳兆業悅府價格優勢比較明顯，但是若放到大漢口同環線區域，該項目其優勢並不很明顯。
同樣價格下，可選樓盤還是比較多的，比如宋家崗片，再加上吳家山新城區樓盤扎堆入市，競爭激烈，就連江悅蘭園1萬2價格，去化情況也不太理想。因此，佳兆業悅府項目開始推出特價盤來吸引購房者。
對於這樣一個片區內的低價盤，剛需購房者可能會說，光價格便宜也不行，還要看周邊相關配套，去中心區域方不方便呢？下面，我們就來仔細研究下。
離輕軌站僅約300米 公交出行劣勢拉低品質
佳兆業悅府項目位於東西湖金北一路和七彩路交匯處，臨近四環線。從這個環線位置就可以看出來，該項目離中心區域是比較遠的，周邊唯一亮點的交通配套只有輕軌1號線，其三店站離該項目約365米，步行5分鐘可到達。
（項目離輕軌距離）
（輕軌三店站實景圖）
輕軌1號線是武漢市的首條地鐵，也是武漢唯一一條全高架地鐵，是黃陂漢口北開往東西湖涇河，沿途經過堤角、黃浦路、循禮門、古田二路、舵落口等區域，是一條貫穿於漢口內部區域的地鐵線路。
（輕軌1號線站點分佈）
另外，佳兆業悅府項目所臨近的是三店站，前面一站是碼頭潭公園站，該站點未來是和地鐵6號線二期的換乘點，附近居民出行還是挺方便的。
地鐵6號線一期是由沌口的東風公司開往東西湖的金銀湖公園，沿線經過國博中心、鍾家村、武勝路、江漢路、常青花園等區域，是一條連接漢口和漢陽地鐵線路。二期則是由金銀湖公園延長到吳家山區域，目前該線路土建工程招標工作已完成，預計2021年通車。
（6號線二期線路圖）
因此，佳兆業悅府可以說是擁有兩條地鐵線路的項目，再加上離輕軌站約365米的近距離，軌道交通優勢比較明顯。但是，在公交出行方面硬傷比較明顯，這也是該片區樓盤共有的劣勢。
該項目步行400米範圍內有金北一路地鐵三店站，除了736路，其它都是H開頭的公交車，有H102、H105、H106等，這些公交車都是往返於東西湖內部區域，其發車頻率低於中心區公交車，比較難等。
（項目周邊公交車站點）
另外，佳兆業悅府周邊在建的新小區較多，有新城桃李郡、首開光明國風上觀、華髮四季等樓盤。待這些小區業主都入住後，居民人數將暴增，公交出行或將更加不便利。
對於一個新城區來說，由於處於發展初期階段，除了交通不便利外，周邊學校及商業等配套必然還是未成型，只能看規劃，但是規劃什麼時候能落實成型，這個還不好說。
趁鄰居熱度 隔壁樓盤自帶十二年一貫制重點學校
只要去過佳兆業悅府售樓部的購房者，置業顧問在介紹項目周邊配套利好的時候，都會提到項目附近有一所十二年一貫制的重點學校，但其實這裡面是藏著有貓膩的。
老歡現在就來進行揭秘，其實這所學校是該項目隔壁新城桃李郡樓盤的自建項目，該項目在拿地時就有要求：必須在該地塊東側引入一所經區教育主管部門審核同意的“985工程”及“211工程”院校的附屬學校（不少於36班學前教育、60班小學、48班初中及36班高中）。
（拿地規劃文件）
若新城桃李郡項目的十二年一貫制學校能投入使用，將極大緩解該片區孩子入學問題。雖然佳兆業悅府離該學校地塊比較近，但是能不能就讀還是個未知數。
第一、既然是新城桃李郡自建的學校，必將先滿足本樓盤業主孩子入學需求，然後才是片區其它樓盤。目前該學校附近樓盤扎堆，有華髮四季、武地華府時光、首開光明國風上觀等樓盤，再加上佳兆業悅府項目體量本身比較大，後期交房後業主是否能全部擁有入學資格，還不能確定。
第二、該學校目前還是在規劃中，具體竣工及投入時間還沒確定。那麼，問題來了，如果佳兆業悅府不能上這個規劃中的學校，讀哪個學校的可能性比較大呢？
在之前文章中，老歡提到一個方法是考察周邊老小區入學劃片情況，但是佳兆業悅府周邊都是在建樓盤，尚未進行劃片，因此只能考察項目周邊學校。
離該項目最近的學校有兩所，分別是武漢三店學校和恆大嘉園學校，這兩所是比較普通的學校，而且離項目都在2.8公里左右，均不在步行可達範圍內。無論就讀哪所學校，後期接送孩子都會不方便。
（項目離學校距離）
看到這裡，剛需購房還會繼續問道，那項目周邊有商業嗎，買菜吃飯都能滿足嗎？
周邊大片荒地待開發 居住體驗感受影響
佳兆業悅府所在的吳家山新城區，開發時間較晚，居住氛圍還沒有形成，步行1公里範圍內沒有小型生活配套，帶小區底商入駐後，情況或將有所好轉。
另外，從項目走到輕軌站的距離內，待開發的荒地較多，步行體驗感較差。由於周邊有較多新樓盤在建，金北一路上來往大貨車較多，居民出行安全也是需要格外注意的。
（周邊荒地實景）
（周邊荒地實景）
為了讓大家對佳兆業悅府周邊環境有更直觀感受，老歡特意拍了視頻：
作為發展初期的吳家山新城區，佳兆業悅府周邊配套不完善屬於比較正常的現象。但是優勢在於房價低，首付不多的剛需購房者可以考慮下。
最低首付37萬起 無四房戶型略顯單調
佳兆業悅府項目佔地面積約12.9萬方，建築面積約35.24萬方，容積率為2.0，綠地率為30%，總戶數2228戶，車位配比1：1.38，同時配建有一所幼兒園。項目分兩期開發，由16棟高層和11棟洋房組成，其中一期分A地塊和C地塊，已經全部售罄。
目前在售的是二期B地塊14號樓和20號樓96平、111平、129平精裝房，均價約為12900元/平，含2500元/平的精裝費用，最低首付約37萬起。其中14號樓是11層，20號樓是21層，均為2梯4戶，2個單位結構。
（項目沙盤圖）
樓棟分析：14號樓是小高層，且位於小區中間區域，居住舒適度及戶型景觀視野較好；20號樓是高層，西側是和四環線相連的吳新幹線，來往車輛較多，低樓層住戶或將受到噪聲影響，且該樓棟四周被其它高層所環繞，視線有遮擋。
戶型分析：14號樓和20號樓戶型佈局都是相同的，中間兩戶是97平的三房，東邊戶是129平三房，西北戶是111平三房，具體戶型圖如下：
戶型分析：97平三房兩廳兩衛，14號樓和20號樓的中間戶。該戶型三開間朝南，室內採光效果較好。主臥帶有衛生間和獨立衣帽間，廚房北向有陽臺，可以放置廚房雜物，居住功能性需要都可以滿足。97平做成三室兩衛結構，可以容乃三口之家。
該戶型不足之處：中間戶型，無法做到南北通透，室內通風性有影響。另外，公共衛生間窗戶是對著廚房小陽臺，衛生間隱私度受影響，需要時刻關著窗戶，空氣不流通。
戶型分析：111平三室兩廳兩衛結構，14號樓和20號樓的邊戶。該戶型佈局緊湊，無走道等面積浪費，客廳和餐廳相連，可使用空間較大。另外，北向廚房有窗戶，南向有陽臺，可以形成南北通透格局，室內通風性較好。
該戶型不足之處：進門就是次臥，該房間隱私度或將受到影響，需要經常性關著門，且次臥和廚房陽臺相隔較近，或將有油煙味傳入。另外，主臥和客廳僅一牆之隔，房間休息時或將受到動區客廳噪音的影響。
戶型分析：129平三室兩廳兩衛結構，14號樓和20號樓的邊戶。該戶型和111平戶型結構類似，在於進門方向有區別；北向廚房有窗戶，南向客廳帶有陽臺，也是全南北通透戶型，無浪費面積。
該戶型不足之處：進門次臥和公共衛生間相隔較遠，若是當作老人房，夜間需要穿過客廳，使用不太方便。
綜合點評：
1、佳兆業悅府項目由於拿地價便宜，開盤時間較早，被限價導致其房價屬於片區最低價，項目精裝房價格和片區毛坯房價格持平，且低於片區同類型精裝房3100-5600元/平，價格優勢明顯。未來待該樓盤售罄退場後，吳家山新城區房價將集體邁入一個新時代。
2、吳家山新城開發時間較晚，目前該片區內雖有東西湖協和醫院、五環體育中心等等大型配套，但是小型生活及教育等配套還是比較欠缺的，特別是佳兆業悅府項目周邊多是待開發的荒地，居住環境較差，這一點購房者是需要注意的。
3、對於剛需購房者來說，樓盤房價低意味首付及月供都低，吸引力較大。但是購房者也是需要考慮周邊規劃成型時間，目前該區域在建樓盤較多，兩三年後或將居住環境有所。
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