2019年的地產行業好像格外艱難。融資不斷收緊，調控層層加碼，金九銀十褪色，房企頻頻關張……
在這個樓市“寒冬”裡，各房企上演了一場場精彩好戲。年初立下銷售目標，年末完成率卻不忍直視；言稱不在意排名，名次卻節節攀高；說好審慎出手，結果卻在拿地榜上名列前茅……
所以，有句話說得好，“不要聽別人說什麼，而要看他們做什麼”。
站在2019年之尾，回顧過去365天裡，這些房企大佬曾經說過的話，反轉和顛覆隨處可見。
01 排名之戰
在房地產這個資金密集型行業裡，拿到錢就可以“為所欲為”。
進入2019年以來，房企融資在一輪輪政策調控下，持續收緊。有媒體稱，2019年以來，多數銀行發放房地產開發貸的範圍已經從“50強房企”縮減至“30強房企”。
財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者表示，相較於財務數據，規模是衡量企業非常直觀的因素，體現出企業是否有實力進行擴張。
億翰智庫研究總監於小雨則直言：“規模意味著話語權，意味著人、地、錢。”
只是，“想要”並不意味著一定可以做到。
保利
保利重回前三的目標
從“兩到三年”到“三到五年”
在商場摸爬滾打的女性管理者，多半性格直爽並且毫不諱言自己的野心，家電行業有董明珠，地產行業則有宋廣菊。
曾經滄海難為水。體會過當探花的榮耀，保利地產自然無法忍受滑至第六名的失落。2017年，保利董事長宋廣菊喊出“重回前三”，並豪言“對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。這讓保利地產備受期待。
可惜，在驗收成果的節點快要來臨時，宋廣菊卻突然改口，在2019年5月份又表示“重回前三”是3至5年的目標。
不只是前三難進。2019年前8個月，保利地產還穩居銷售排行榜第四，將其一直以來的“保四”對手融創甩在身後。但經過“金九”，保利地產設下的屏障被融創擊破，掉落至第五名，距離“前三”又遠了一步。
融創
嘴上說“第五位挺好的”
衝刺的步伐卻從未停止
有趣的是，保利地產“保四衝三”路上的勁敵融創，如今對排名卻顯得毫不介意。
2019年前8個月被保利地產在銷售排榜行上壓一頭的融創，在8月下旬的業績發佈會上被問到是否要拿回第四的位置時，融創中國董事會主席孫宏斌直言“排名第五位挺好的，保持第五位就好”。
但緊接著，融創9月單月便完成了629.1億元的銷售額，並以前9個月共3696億元的全口徑銷售金額躍居榜單第四名，反超保利地產200多億元。
截至2019年11月，融創的全口徑銷售金額達到5004.3億元，超過保利地產約800億元。
不止如此，在權益銷售金額榜單上，融創更是以3454億元位列第三，將萬科擠出前三之列。而孫宏斌，也如願實現了2003年曾立下的“豪言”——超過萬科。
對此，孫宏斌只“謙虛”地表示，“那是一個意外，其實也不算超過，明年我們還將保持在四五名”。
02 糧 草 儲 備
土地儲備是房企打贏規模戰的根本，任何企業都不可能放棄拿地。於是，當萬科拿地腳步放緩、融創說沒有拿地指標、富力傳出“下半年原則上暫停拿地工作”等消息時，市場反應頗為強烈。
不過，“從融創、萬科年底數據來看，佛系和沒指標只是煙霧彈。”諸葛找房數據分析師陳霄向《國際金融報》記者指出。嚴躍進亦直言，只能是說一種比較穩妥的方式，但是有拿地機會肯定是要拿的，“規模在這裡，不可能不拿地，且如果拿地少的話，從上市公司角度來講，是利空、負面的信息”。
融創
融創下半年“基本沒有指標”
VS
前11月拿地金額893億
2019年3月底的業績會上，孫宏斌在談到拿地策略時表示，因為2018年底、2019年初，融創拿了些比較好的地，量不小，而且土地市場偏熱，未來售價大幅上漲的可能性比較小，
“融創未來拿地會非常小心”。但話音剛落，融創4月便以逾150億元的價格拿下武漢4宗地塊；7月，融創又從新湖中寶獲得了20宗地塊，土地面積近百萬平方米。
接著，在8月份的中期業績會上，孫宏斌又強調，“下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。”
很快，融創就“食言”了。10月中旬，有媒體報道稱，融創以逾40億元拿下了長實集團的大連西崗項目。10月15日，融創時隔五年重回北京土拍市場，融創聯合體以20.3億元的總地價拿下了大興孫村地塊；11月，又斥資152.69億元拿下了環球世紀及時代環球51%股權。
中指院數據顯示，融創於2019年9月、10月、11月的拿地金額分別為25億元、49億元、75億元，前11個月拿地金額達到893億元。值得一提的是，2018年全年，融創拿地金額共計390億元。
萬科
“不是激進的拿地風格”
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兩月新增項目48個
在拿地這件事情上，萬科也同樣是“言行不一”。
2019年上半年，萬科獲取新項目54個，權益地價總額約649.8億元，總規劃建築面積、權益規劃建築面積分別同比減少33%、17.67%。
這樣“佛系”的拿地狀態在2019年半年度的業績發佈會上頗受關注。萬科首席運營官張旭在業績會上直言：“我想我們不是激進拿地的風格。”
只是，“不激進”的話音未落，萬科就變了畫風。據披露，7月、8月，萬科分別新增項目20個、28個，權益地價313.31億元、315.47億元，新增權益建築面積324.7萬平米、590.2萬平米。照此計算，萬科在7月、8月兩個月的權益地價、新增權益建築面積基本與上半年的數值持平。
9月、10月，萬科的腳步雖有所放緩，但單月權益地價亦在150 億元左右。中指院數據顯示，2019年前11個月，萬科拿地金額位居全國房企拿地金額排行榜TOP100榜首。
03 人 才 流 動
無論規模衝刺還是拿地，作出決策的人都是關鍵因素。
華潤
置地
“沒什麼人離開華潤置地”
VS
“靈魂舵手”離職
華潤置地“靈魂舵手”吳向東要離開華潤置地的傳聞，在2018年底就已不斷髮酵。終於，2019年2月中旬，華潤置地官宣了吳向東離職的消息。
外界對這次人事動盪的關心延續到了華潤置地3月的業績會。彼時，首次以華潤置地董事會主席身份公開亮相的唐勇還直言：“沒什麼人離開華潤置地，可能外界過度擔心了。”
唐勇在這件事上顯得有些頗是自信。可惜，事情走向並不如他所言。
緊隨著吳向東的步伐，3月初，原華潤置地華南大區副總經理趙榮、華潤置地商業地產事業部總經理趙煒奔向“下一站幸福”消息傳出。截至3月末，此次人事變動波及30餘人。
好在華潤置地央企的基因讓其穩穩穿過了這場動盪。唐勇在2019年初設下目標，大概率都能得以實現。只是，他自己卻無緣以華潤置地董事會主席的身份見證目標的達成了。
在距離成果驗收僅半個月時，唐勇從華潤置地去職，調任華潤電力執行董事兼總裁。就在他離開華潤置地的第二天，高級副總裁、物業總公司董事長遲峰和華北大區總經理蔣智生也被曝光已離職。
04 資 產 甩 賣
早期拿到手的項目，隨著行情波動，或受制於開發週期，或資金緊張，錯失開發時機，最終脫手變現，這在2019年頗為常見。
只是，無論是出手20宗地塊給融創的新湖中寶，還是打包了十餘個項目給世茂的泰禾，對外都將這樣的行為稱為“合作”，而SOHO中國則乾脆對外界傳出的清空“八大金剛”不置可否。
上海中原地產分析師盧文曦則向《國際金融報》記者指出，這兩年，辦公樓市場、商業地產市場過剩情況比較明顯，不排除SOHO中國提前套現，收回投資資本。新湖、泰禾等拋售項目，除應對市場風險，增加現金流之外，或與企業進行重新配置有關。
SOHO
中國
“永遠不能銷售的項目”
VS
“探討潛在交易機會”
甩賣資產，堪稱SOHO中國在2019年的一大關鍵詞。
從6月下旬舉辦物業銷售推薦會，到9月底出售商業項目資產包，SOHO中國先後出手了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。
緊接著，10月下旬，SOHO中國董事長潘石屹曾意欲在2019年分拆上市的聯合辦公業務SOHO3Q項目，同樣傳出了被賣的消息。據稱，SOHO中國將旗下的11個SOHO3Q項目打包賣給築夢之星。這一消息得到了築夢之星方面的確認。
這還沒完。10月底，又有消息稱，潘石屹、張欣夫婦計劃將SOHO中國核心資產“八大金剛”全部出售。
這“八大金剛”包括北京望京SOHO、上海外灘SOHO等在內的8個項目。而上述兩個項目是潘石屹“心目中永遠不能銷售的項目”，一個是因為“太漂亮”，另一個是“位置太重要”。
6月份的推薦會上，潘石屹還說“八大金剛是撐起SOHO中國的核心資產，我們將繼續持有這些優質資產”。
對於10月底的出售消息，SOHO中國方面對外始終未給出明確回應，僅在公告裡稱“不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”。
泰禾
“艱難都是被你們說出來的”
VS
銷售目標完成尚不足一半
2017年底，泰禾集團董事長黃其森一句“2018年實現2000億元銷售目標”的豪言壯語讓泰禾股價大漲，引發了市場對這家房企的極大
關注。但到了2019年，外界關注的焦點則聚集在了泰禾的資金狀況上。持續高負債、遭中小金融機構抽貸，泰禾走上了甩賣項目的道路。截至2019年6月中旬，泰禾共向世茂賣出手了7個項目，回籠了逾77億元資金。再加上各種優化債務的舉措，黃其森在6月舉辦的媒體見面會上自信直言，泰禾的債務沒有太大問題。
不過，泰禾的動作並未就此停止。據不完全統計，截至12月中旬，泰禾資產出售事宜涉及16個項目，回籠資金約百億。
賣項目容易，銷售房產就沒那麼簡單了。6月份，黃其森設定了全年1500億元的銷售目標，雖保守，但截至2019年11月底完成率也僅45.95%。
銷售目標沒完成，質押率暫時也還沒降下來。泰禾的第一大股東、黃其森控制的泰禾投資早前幾乎將其所持股票悉數質押。黃其森表示要“股權質押爭取在年底降到50%以下”，但截至2019年9月28日，泰禾投資的質押比例仍高達99.07%。
6月份的媒體見面會上，黃其森曾說，“最艱難都是被你們說出來的。”不知道，2019年到頭，黃老闆會給泰禾今年的表現，做個怎樣的評價？
“
以上便是記者總結的2019年房企“打臉”時刻。
當然，說是“打臉”，其實也只是一種戲言。畢竟市場風雲變幻，企業不可能以一成不變的策略面對外界環境，適時調整、靈活應對、及時轉身，保證自己的船能平安地駛向2020年才是第一要務。
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