2020-03-05 21:35:21 佚名

欣竹_木小木幸福麼麼噠

二手房的首付額是以銀行指定的評估公司的評估費而定，這個是二手房首付額與一手房首付額有區分的地方。

二手房的成交額與評估值之間，很多時候是存在差異的，也就是常說的大部分二手房不能做到滿評。二手房的貸款額是以評估值為準，所以成交額與評估值之間的差額也是首付的一部分(當然了，個別情況會存在評估值等於成交額甚至評估值高於成交額，但是這基本是個例)。而一手房的首付可以直接按照成交價計算，這是兩者的差異。

對於這個問題說的，因為評估做不到成交價，而覺得自己被中介騙了，這個問題個人覺得分兩種情況。

一是因為中介確實存在欺騙行為。為了促成成交，中介人員故意誇大成交價，進而造成買方首付需要額外價錢。

一般情況下，每個小區的評估價大概有個範圍，在這個範圍內，可以計算出大概的首付以及貸款額度，中間會存在誤差，但是基本差不了多少。有的中介從業人員，為了能夠促成生意，故意誇大成交價，最後造成買方因為資金問題造成被動的局面。

二是中介無意識的行為。因為市場的變化或者政策的變化，或者因為對於評估的不熟悉，或者太相信自己的經驗，或者這個小區因為成交少，沒有參考依據等等原因，造成了評估值無法到達成交額。或者是由於業務人員自己業務能力的問題，無意識造成了這樣的局面，對於買方造成了影響。

既然已經發生了，如何解決要看目前已經處於什麼階段以及自己的資金情況以及自己對於購買此房子的意願。

發生這種情況，其實也沒有其他解決辦法。要麼繼續履行合同，要麼解約。

如果解約，那就首先要取得賣方的理解，能夠和平解約最好。

一般情況下，大部分都是繼續履行合同，出現問題首先應該想的是如何解決問題，如果一味的只是追究是誰的責任，反而不利於問題的解決。對於多出自己預算的這部分資金，遠遠超出預算，自己沒有能力支付，那就要三方通過溝通，以最小的代價解約。

其實在二手房交易過程中，這種情況是比較常見的，如何規避此類事情，那就是儘可能找專業的靠譜的中介從業人員以及公司。

老何侃房產

一個騙字，這可是傷心的事。我不知道當初這個房產中介的人是如何對你承諾或是解釋銀行貸款政策的。

說點小常識：房子有一個成交價，要是貸款，銀行會有一個房產的評估價，一般來說商業貸款，成交價與評估價基本是一樣的，但是如果這套房子成交價遠遠高於市場價，或是房子過舊，銀行的評估價是會低於成交價的，這樣會導致你的首付款要提高，或是銀行出於安全的需要，會提高首付的同時，可能利率也會提高。換句話說：平時我們消費者也不懂這裡的內在要求，所以會理所當然地以為成交價就是我計算首付款的標準。而有些專業一些的中介，會提醒你這是初步計算，如果不專業的，或是向你承諾了他無法達到的貸款事項，那就會影響你的貸款買房。

既然事情已經發生，那我建議你積極向銀行溝通，找到要補錢的內在原因，是房子太舊，還是成交價過高，還是你的貸款資質不太好。前兩個問題是難以改變的。如果是第三種原因，你看看是不是可以讓父母，或是子女（我不知道你的年齡，所以只是這樣說了）做擔保人，這樣也會增加你的信譽度。如果這些解決不了，那你首付還有困難，只能是與賣家協商解約的事了。

白加黑話房產

很不明白：買二手房銀行的評估價做不到買賣成交價，這在二手房交易中是再正常不過的事兒，這怎麼就是被中介“騙”了呢？

我不太清楚你在購房的時候，對於銀行評估，你的首付款這些問題，房地產經紀人是怎麼和你溝通的。在國內絕大多數城市的二手房交易，銀行評估價格和買賣交易的價格都存在差距，不存在“騙”的問題。

你在購房之前對首付款的理解是：你和賣家的成交價格是多少，然後你根據成交價的多少來計算你的首付款。現在銀行的評估價格少了，比你預期的要多交首付款。現在和你購房之前的理解存在差距，不符合你的理解，於是，你就覺得是被“騙”了。

我想，這個“騙”不是我們平常理解帶貶義的“騙”，這個“騙”應是一箇中性詞，是現實銀行的評估價格和你理解之間的差異。

那能不能讓銀行評估價格和成交價格一樣呢？一般的情況下是不可能的。為什麼呢？這裡我談談你提出來這個問題的一些觀點和思考。

二手房交易的三個價格，銀行評估價格低於實際成交價格

二手房的交易有三個價格：買賣成交價、產權過戶價格和銀行評估價格。

買賣成交價格比較好理解，就是你和賣家簽定的買賣合同之間的價格。

產權過戶的價格是指你在不動產權登記中心產權交易的時候，不動產權登記中心給你這套房核定的價格，其目的是為了計算應該繳納多少稅費。

你這裡的疑問是銀行的評估價格。銀行評估價格一定是低於你和賣家的成交價格的，這其目的是銀行為了降低放貸的風險。

在二手房交易中，按揭貸款購買的二手房，銀行是如何來降低風險的呢？

假如說你按揭購買的這套房，有一天無力償還銀行的按揭貸款，那銀行就會向法院提起訴訟，申請強制拍賣你這套房產，拍賣的款項來償還銀行的貸款。

銀行為了更快的回收你無力償還的按揭貸款，拍賣的價格一般是評估價格的8折甚至更低，只有價格更低，才能吸引更多的人來購買，銀行才能更快的收回貸款。

這裡舉個例子：

假如你購買的這套二手房和賣家成交的價格是100萬，銀行就只能給你評估85萬，按照首付3成貸款7成來計算，你購買這套房首付就應該是100萬－（85萬×70%）＝40.5萬，貸款59.5萬。

假如說你有一天無力償還銀行的按揭貸款，銀行拍賣你的這套房的價格一般是評估價格的8成甚至更低，拍賣的起始價格是：

市場價格100萬，評估價格85萬，評估價格的8折甚至更低，拍賣的起始價格不會超過68萬，這個價格和銀行貸款給你的59.5萬相差不是很多（拍賣的時候還要支付拍賣公司拍賣費用和評估公司的評估費用）。如果拍賣的起始價格低於68萬，那拍賣的價格有可能和銀行貸款給你的59.5萬剛好吻合，銀行有可能剛好收回給你的貸款。

從相反的角度來分析：

如果銀行的評估價格和你的買房的成交價格一樣的話，也就是銀行給你這套房評估100萬，首付3成貸款7成，那就會貸款給你70萬，而拍賣的價格不會超過68萬，銀行至少會虧本2萬元。加上拍賣公司的拍賣費用和評估費用，銀行虧的更多。銀行顯然不會接受。

不太清楚你是哪個城市。要滿足銀行評估價和買賣之間的成交價格是一個價格，一般的是“三合一”的城市能夠做到。就是買賣成交價、銀行評估價和產權過戶價格，三個價格都是同一價格。比如北京就是“三合一”的城市。買賣成交價格是多少，銀行評估的價格就是多少，這樣你就可以很輕鬆的計算你的首付款。如果你所在的城市不是“三合一”的城市，那銀行的評估價格肯定是低於買賣成交價格。

購買二手房首付款和購買新房的首付款是不一樣的

你這裡對二手房首付款的理解，理解成購買新房的首付款了，兩者是不一樣的。

你說的購買的二手房評估價做不到成交價，應該是按照購買新房的首付款和按揭貸款的思維來思考問題，從而來計算二手房的首付款和按揭貸款，這種計算是錯誤的。

購買新房的首付款是按照和開發商簽定購房合同的合同金額來計算首付款和按揭貸款；購買二手房的首付款，必須要銀行先評估後，再根據評估的價格來計算首付款和貸款金額。

具體怎麼評估，可以參考上面法院拍賣房如何評估的，這裡就不重複解釋了。

怎麼來解決補差價的問題

這裡有兩個方式來解決。

第一個方式是你懂得這個銀行評估價格和成交價格之間的關係，接受銀行評估價格低於實際成交價格的事實，補足首付款。

第二個方式是是否能夠換一個銀行，適當的把銀行的評估價格提高，最大限度的滿足你的首付款的需要。

第二個方式會遇到困難，銀行是否會接受？某小區某一個戶型一般的評估價格在85萬，你現在要評估100萬，差距是明顯的，銀行顯然是不願意接受的，就看你怎麼和評估公司，銀行之間溝通了。

評估公司是銀行指定的，銀行值得信任的評估公司做評估。評估公司只對銀行負責，房地產中介公司和銀行評估公司沒有任何利益關係，不存在中介公司或者評估公司把你購買房產價格評低的問題，更不存在“騙”的問題。

從以上幾點分析來看，你的理解存在誤區，你的理解和現實中銀行評估存在差距，不存在中介“騙”你的問題。

在“三合一”之外的城市，要讓銀行評估價格和成交價格一致，是有些困難，最好的辦法是補齊差價，多支付一點首付款，來達到購房的目的。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位在下面留言，發表你們的觀點和意見；如果你覺得我的觀點和建議對你有啟發，能夠給你解決問題，歡迎各位關注重慶玖哥、點贊、轉發分享，能為更多的人解決問題。

重慶玖哥

也不知道題主當時買房的情況，如何跟業主及中介溝通的，如果在買房前稍微有去多瞭解下二手房成交的流程，及購買二手房的注意事項，應該就不會有現在這個煩惱了，也不知道現在題主這個問題解決了沒有，我也來大概說說這種情況的幾個處理辦法吧。僅供參考！

正常二手房交易是存在三個價格的，分別是實際成交價，銀行評估價，政府評估價。這三個價格的區別是什麼呢？實際成交價估計大家都懂，就是你跟賣家談妥的成交價；銀行評估價是銀行給你做按揭貸款時，會去找評估公司評估這套房的價值，銀行以這個價格為依據給你貸款；政府評估價是房管局對你這套房定的價格，過戶時不得低於這個價過戶，特殊情況如直系親屬間房產過戶、法拍房等除外。

而題主現在面臨的問題就是銀行評估價達不到你的實際成交價，導致貸款批不了那麼多，但是又已經跟賣家簽定了買賣協議，貸款金額以外的款項需要題主一次性補齊給賣家。

如果當時中介給題主承諾銀行評估價一定可以到達成交價這麼多，那題主簽訂購房協議時就應該白紙黑字寫進去，如果銀行評估價達不到成交金額，就退定金，協議作廢。因為這個在未做評估時，誰也無法保證銀行評估價可以達到成交價，這個價格跟市場價格，房產狀況以及評估公司本身的考量有關，有些房產評估公司甚至可以做到評估價高於實際成交價。所以題主當時大意了，使自己現在處於被動地位。

目前可能的解決辦法之一，就是換一家銀行評估公司做評估，找些關係，或許可以將評估價拔高，如果試過後都不行，那就只能自己去想辦法借款湊齊差額部分，先把房子手續全部辦好後，找機構做二次抵押，挪出部分款項還款，當然這樣做有風險，自己得問清楚這個利息及每個月的還貸金額，是否自己能承受。如果都行不通，就只能去跟賣家友好協商，退房，看能不能退回部分定金。

吃一塹長一智，以後購房前，中介跟賣家或開發商承諾的任何事情，一定要白紙黑字寫下來，雙方簽字，這樣才有證據，保證自己的權益不受侵害。

lucky365

一個巴掌拍不響，這種明顯投機取巧有風險的事兒你都相信。

舉個例子：如果兩個中介人員，一個給你說實話正常銀行最高只能評估到成交價的9成左右。另一個給你說他們有關係能幫你評估到成交價。你信了第二個，因為第二個業務員的答案能滿足你的需求，但第二個業務員只是為了成交而成交，並不靠譜。你要為自己的貪慾買單。

在這個購房過程中，我相信你不止諮詢過一家中介，只是因為你的個人首付太低，又想買好點的房子，對於銀行評估值這塊也是有所瞭解的。但還是架不住滿嘴跑火車中介人員的誘惑，抱著賭博的心態去買了房，不然不會被個別別有用心的中介人員鑽了空子，以欺騙的手段的去承諾評估值達到成交價。

以上只是為了提醒大家，買房過程中瞭解正常的評估值範圍，心裡有個地兒，能評估到成交價最好，只評估到正常值自己也能接受的情況下再去購買，別盲目相信部分中介的誇大承諾和說辭。

對於這種情況，只能借錢想辦法去搞定首付款，業主沒有違約責任，中介人員滿嘴跑火車欺騙了你，估計沒有任何文字承諾或在合同寫明，如果中介堅決不承認承諾過，你只能吃啞巴虧。

京南房產置業經理

被中介騙了，買二手房評估價做不到成交價，要補錢，該怎麼辦？首先這個問題應該不是中介的問題，是評估公司以及貸款中介的問題，中介只是代辦流程，沒有左右評估價格的能力。

一、中介是幫忙代辦流程，評估是銀行指定的評估公司，這兩者是並沒有聯繫的。

中介公司是提供篩選房源、查看中意房源、辦理房產貸款、過戶等一系列的專業地產服務的內容，對房產的評估並不是他們業務範圍之內。

對二手房價格進行評估是銀行指定的評估公司的工作內容，因為銀行不可能相信你提交的房屋價格，為了保證自己資金不受到損失，會委託一家專業的評估公司對你的房屋進行估價，然後根據估計對你進行發放貸款。

因此你基於評估價和成交價的差別責怪中介是沒有依據的，但是如果中介口頭承諾你評估價肯定能做到成交價，中介就要承擔責任了，因為他根本沒有能力左右評估價格，對你做出不實的保證。不過你需要提供證據證明這點。一般來說簽訂的合同、協議上不可能註明這點，所以購房者一定要記得保留證據。

二、評估價和成交價為什麼會出現差別。

一般來說，評估公司對房產的評估價值和成交價值不可能出現太大的差別。首先評估公司是專業的評估機構，他們對房地產市場的價格極為敏感，另外只有出了評估報告他們就要承擔法律責任，不可能對你房產高估或低估價值。因此你不要質疑評估公司的專業能力或者質疑評估公司的價格。

你應該看看你的房產是不是價格太高，遠遠超出市場的平均水平，在這方面中介對你有沒有出現欺騙行為？對你有沒有不實的承諾？

三、房產如果有溢價，但評估公司不承認，可以聘請專業貸款中介解決。

萬一發生這種情況，你首先了解原因，如果是你的房產真的是價格過高導致的，你就需要和賣家、中介進行協商解決。

如果是你的房產的確是在某些地方有溢價，但評估公司沒有把這方面算進去或者不認為這方面的溢價，可以要求評估公司重新進行評估，最好的方式你尋找一下貸款中介，讓貸款中介和銀行進行協調，因為貸款中介對評估模式十分熟悉，知道問題的具體解決方法，有說服評估公司承認溢價的能力。

綜上所述：購房者一定要清楚評估並不是中介的業務範圍，他們是沒有能力左右評估價格的高低的，所以不要詳細中介在這方面的承諾，如果成交價高於評估價，你首先要檢查成交房價是不是過高了，其次聘請專業貸款公司解決難題。

我是資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

您好，針對您這個問題，您首先要搞清楚是不是中介承諾您要做到成交價，並且有沒有證據，在談是不是被騙。二手房買賣的確會存在銀行評估價，地稅評估價和房屋成交價這幾個價格。

首先，評估價在適當的情況下，是可以進行調整，但是這個調整是有範圍的，不是想調多少調多少。其次，即使中介按照要求，幫你把評估價調到了成交價，那也不一定銀行就認這個評估價。其實銀行自己對每一個小區的評估價是心裡有數的，每個小區也都會有一些數據，其他房子評估價低，偏偏你這個高，銀行會產生質疑的。

所以這個談不上騙不騙，都是有一個合理範圍的。如果是中介承諾你可以調到成交價，並且有證據，那這就是中介的問題。先搞清楚誰的責任，如果是自己超範圍想調價，就不太合理，只能增加首付。如果是中介的問題，可以申請退單。還是以和平商量為主，中介也有辦法可以調高，切記不要發脾氣鬧事，心平氣和溝通，以最小的代價取得滿意的結果