文 | 財經無忌
優客工場正在試圖挽回聯合辦公的最後一點顏面——在全球，已經有太多的壞消息伴隨這個新生的名詞了。
在紐約，聯合辦公的鼻祖WeWork無奈終止上市，估值只剩零頭。而在中國，精明的潘石屹曾經一度親自為SOHO 3Q站臺，但現在也已悄然甩賣項目。
已經成為國內規模最大的聯合辦公獨角獸，優客工場捆綁了“明星創業者”毛大慶博士，這位前萬科大將，剛剛在這個月獲得了《哈佛商業評論》頒發的“拉姆·查蘭管理實踐獎”，新聞通稿稱“優客工場在毛大慶的管理下，越走越寬闊”。
可是即使如此，優客工場在披露了赴美上市的招股書後，輿論依然難掩對其前景的擔憂——除了高負債之外，分析師們對優客工場的盈利能力並沒有多大的信心。
頂著共享經濟光環的聯合辦公，究竟是不是皇帝的新衣？優客工場招股書中所謂的“非空間收入”究竟是一門什麼生意？如果連優客工場都無法獲得青睞，那麼是否也意味著聯合辦公這一模式，在現階段已經宣告失敗？
三個月前，作為一個創業團隊，我們財經無忌剛好入駐了南京一處優客工場。在這100多天裡，我們得以近距離觀察和體驗優客工場，並有機會，以一個用戶和觀察者的身份來評價我們眼中的優客工場。
01
創業者的“二房東”
從一個租客的角度出發，我們選擇優客工場的原因很直接：
首先是地段，我們入駐的優客工場位於南京南站正對面，交通優勢明顯，三條地鐵交匯，趕高鐵只需走路5分鐘，既方便員工，又方便客戶；
其次是方便，小而美、符合創業公司想象的精裝修，能拎包入住，水電物業等雜費都被整合進“會員費”裡，年付甚至可以打七折，這對於一家創業公司來說，足夠人性化；
最後一點，毛大慶和優客工場的光環也給了我們一個特別美好的想象：在這裡，有志同道合者，資源共享，報團取暖。
事實上，在這100天裡，我們確實也享受到了便利。
比如交通，的確有助於團隊招到年輕員工；裝修不賴，在客戶面前不落面子，說出去優客工場的牌子也還不錯；收費合理，交完一年的會員費後，實際上我們沒有再向優客工場付過一分錢。
這裡重點說一下“會員費”，也就是我們租下的工位使用費。雖然賬面上和一街之隔的證大喜馬拉雅的房租比要略貴。在南京，南站區域的辦公租金大約在3元/平米/天，但租金之外，普通辦公室區還要承擔水電、網絡和物業等費用，特別是電費，每月下來也是一筆不小的開支，但在優客工場，這些都不需要考慮，平攤下來兩者基本相差不大。
事實上，這應該也是優客工場的優勢。
招股書上顯示，截至2019年9月30日，優客工場旗下已有197個聯合辦公空間（實際運營中的有171個），總管理面積超過60萬平方米，提供7萬多個工位，會員總數為60.96萬。
雖然優客工場成立已有4年，其中不少工位還是通過收購獲得的，但在目前的171個辦公空間中，有超過6成的空間，運營開張時間還不足兩年，包括我們所在的空間和南京另一處優客工場空間，都是一年內的新空間。
這說明優客工場大規模的鋪開是在最近24個月，也就是臨近準備上市前夕，並非前幾年“大眾創業、萬眾創新”最高峰的時候——理論上，那時候是聯合辦公需求最旺盛的階段。
新場地意味著我們成為了所在的優客空間的“小老鼠”——不止一次我們都在走進封閉的會議室時，忍不住捏住鼻子。
雖然優客工場向我們出示了環保抽檢合格的證明文件，但在這個4000平米幾乎密閉的辦公環境中，你很難保證不會受到裝修汙染的侵襲。同時大概是出於裝修成本的考慮，空間內的廁所狹小且不通風，潔具廉價且下水不暢——你大概能想象那種糟糕的程度是讓你儘快解決生理需求，不想多呆一秒的場景。
只能說，優客工場對於捉襟見肘的創業團隊來說，是一個性價比不錯並且還算體面的選擇。這也是為什麼優客工場的入住率高於市場同行的原因——至少達到79%，兩年以上的空間甚至能達到83%。而多家機構的數據顯示，國內一線城市的寫字樓空置率普遍超過10%，有些地區甚至超過20%。
2015年國內共享辦公數量達到已達到2630家，優客工場能在競爭中脫穎而出，除了資本的力量外，優客工場犯的錯也遠遠少於同行，最終逐步坐實了行業老大的地位。
02
蹊蹺的公關公司營收數據
但只是租房子，做“二房東”顯然不是毛大慶和優客工場的野心。
在諸多有關聯合辦公的宣傳稿件中，無一不渲染年輕人嚮往的自由、寬鬆並且能提供合作平臺的辦公場景，事實上，這也是我們當初選擇優客工場的一個原因。
不過，這100多天裡，那些描繪的工作場景並沒有出現，雖然空間的工作人員也在公共空間，組織過諸如中秋節、萬聖節之類的節日互動，但這些半小時左右、略帶敷衍的活動明顯只是一種形式。
當然這也不是優客工場佈局的重點，優客工場最值得期待的是其招股書中透露的“非空間業務收入”。
在優客工場的招股書中，顯示其收入來源主要有三個方面：辦公社區會員收入、營銷和品牌服務收入以及其它服務收入。
2019年前三季度，優客工場淨收入8.75億元，其中辦公社區會員收入為人民幣4.20億元，佔總收入的48%；營銷和品牌服務收入為人民幣4.03億元，佔總收入的46.1%。
會員收入也就是大家理解的“租金收入”，與其旗鼓相當的“營銷和品牌服務收入”則大部分來自於一家叫做“省廣眾爍”的公關公司。
這家位於珠海的公關公司是國內最早的一批廣告公司，廣東省廣告集團股份有限公司的子公司，“省廣集團”（SZ.002400）在2010年上市，被稱為“中國廣告營銷第一股”。
企查查的資料顯示，優客工場在2018年通過子公司新疆新優眾，持有“省廣眾爍”51%的股份，實現了控股。36氪網站上的一篇報道稱，優客工場為此付出了1.5億元的代價。
但在省廣集團2018年的年報中披露，其持有的“省廣眾爍”30%的股權，評估後的公允價值為1700餘萬元，按此推算，優客工場持有的51%股權價值大概在2890萬元，和1.5億元的買賣價，相去甚遠。
和省廣集團財務數據無法一致的是對“省廣眾爍”營業收入的記錄。
正如前面介紹，優客工場招股說明書聲稱，2019年前九個月，優客工場4.04億元的營銷和品牌服務收入大部分來自“省廣眾爍”，但省廣集團2019年的半年報數據卻披露，“省廣眾爍”半年營收為1.76億。
如果要達到優客工場的4.04億營收，那麼“省廣眾爍”在2019年七八九三個月裡，幹了將近3億的營收。
梳理省廣集團的歷年財報，“省廣眾爍”的規模並不大，2018年半年報顯示，其營收僅為2200餘萬，淨利潤虧損20多萬，2017年的全年營收也僅為6800多萬。
按照常識推斷，有關2019年“省廣眾爍”1-9月的營收描述，要麼優客工場的招股書造假，要麼省廣集團的財務數據有問題。
03
蕭條的新業務和遊離的創始人
事實上，外界一直有優客工場通過收購公關公司，從而做大營收數字，試圖擺脫收入單一的質疑。
這也是優客工場想向華爾街闡明自己區別於WeWork的重要內容。但事實上，即使優客工場記錄的“省廣眾爍”的財務數據沒有任何問題，但這和優客工場的自身業務沒有絲毫關係，也就是說，優客工場向外界傳遞的“通過為入駐會員提供增值品牌營銷服務”，從而提升業務想象空間的命題並不成立。
因為在“省廣眾爍”官網披露的主要客戶，幾乎沒有一家是入駐優客工場的會員。換句話說，優客工場51%控股“省廣眾爍”只不過換取了好看的財務數據，和“聯合辦公”這一基礎業務，沒有絲毫關係，更起不了“化學反應”。
電商？對。優客工場還號稱為會員提供的增值服務裡，還有社區電商，上線兩個月實現業務成交總額880萬元。
可是對於我們這樣的入駐會員來說，幾乎從來沒聽到過這個業務，優客工場的APP僅作為開門禁使用，而打開小程序“優客U品”，隨機打開兩個店，展現“蕭條”的景象讓你很難會認為，這將是未來支撐優客工場更高估值的新興業務。
我們有耐心允許一家創新公司出現戰略性虧損，比如目前優客工場累計已經虧損13億了，但我們不希望出現一家通過各種手段“粉飾”財報，甚至虛構一些並不成熟的業務去“圓”一個創新公司的形象。
某種程度上說，毛大慶是優客工場的重要形象代言人，但這位跑了107個馬拉松的準專業選手似乎更關心自己的書，在翻譯完耐克創始人菲爾·奈特的自傳《鞋狗》後，毛博士又翻譯了美國大亨《布隆伯格自傳》。
在最近一篇將近5000字的毛大慶專談中，這位優客工場的創始人、董事長，談了很多大道理，小道理，但整篇唯獨沒有提到“優客工場”。
哦，不對，有一次，在開篇介紹毛大慶的身份時，出現了“優客工場”創始人的字樣。
作為優客工場的入駐會員，我們更希望優客工場能真正提供一個更優質的辦公環境，營造更好的氛圍，至於如何擺脫營收困境——同是創業公司，我們也正面臨這樣的難題，但我們不會去造假。
（完）
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