樂居福州 訊 “安置型商品房”是2019福州樓市的關鍵詞。
2017年12月，福州在全國首創了安置型商品房模式。如今已經有越來越多的安置型商品房項目出現在福州樓市中，自該模式誕生以來，爭議不斷，不論是剛需的、投資的還是看熱鬧的，對於安商房的討論從未停止過。
若要用一個詞來形容安商房項目，那“虛有其表”一詞可能反映的就是2019年安商房現狀。這裡的“虛”指的是，安商房項目看起來看可供開發的量很大，但實際上對新房的供應卻有限，價格也沒有想象中的那麼美好。
兩年內95幅安商房用地
福州安商房項目供應到底有多大？現在有多少安商房項目了？
據樂居統計，2017年至2019年福州六區+閩侯出讓的地塊中有95幅地塊要求配建安商房，佔總出讓商住用地數量的47%！同時，安商房用地成交量呈逐年增加的趨勢，根據計劃，福州2018-2020年五城區將改造106個項目，以目前進度來看，2020年還將有超萬套的安置型商品房建設任務。
據樂居網福州統計，截止2019年12月，目前福州六區+閩侯共有待售安商房項目35個，取證&開盤14個，售罄6個，還有剩餘37幅地塊有待亮相。
*部分地塊合併為一個項目，待售項目包含未公佈案名/備案名地塊
這些都意味著安置型商品房地塊不僅將是2020年供地的主要來源，也是未來幾年內福州新房市場上的主流，純商品房項目佔比正逐漸變小。
安商房價格真的低嗎？
有不少人認為安商房項目價格一定就便宜，但從已取證&開盤的安商房項目來看，安商房並不是“便宜”的代名詞。
比如部分的安商房項目備案價是與周邊持平、甚至高於周邊，位於三江口板塊的安商房項目三江嵐雋，備案價最高破2.5萬/㎡，創三江口備案價新高，同區域中建香樟南岸2.3萬/㎡的備案價與周邊新房幾乎持平。位於鼓樓的安商房項目榕發烏山郡、華潤烏山府的備案均價約3.4萬/㎡，中建龍庭嘉園最高備案價已突破4萬/㎡。
▲部分已取證&開盤安商房價格
此外，安商房項目開盤去化呈現兩極分化。儘管安商房項目爭議頗多，但絲毫不影響部分安商房的開盤成績，有的安商房開盤情況較為理想，甚至一房難求，取得了去化九成以上的好成績。然而依舊有部分安商房項目開盤當天去化一般、網籤情況不佳，去化率或網籤率在五成以下。
*首期開盤去化率截止項目開盤當天，請以售樓部實際為準。
網籤登記率時間截止2019.12.26，以已登記住宅套數/可售普通商品房總套數計算。網籤數據存在滯後性，請以官方實際數據為準。
其實從以上安商房項目開盤數據中，已經透露出了大多購房者對於安商房的態度，安商房項目的綜合性價比是否“過硬”，在很大程度上影響著購房熱情。
去化高的安置型商品房項目，不僅在價格上與周邊拉開了優勢，同時還具備有地段、品質、產品等優勢，項目的整體性價比是足夠高的，自然而然賣得比其他安商房項目好。反之，如果安商房項目的綜合實力不足，無法支撐其價格的溢價，那麼購房者是很難買賬的。
安商房供應“虛有其表”？
為什麼說安商房的供應是“虛有其表”？
從數據來看，2017年至2019年福州六區+閩侯安商房地塊總建約1017萬方，其中剩餘的可售普通商品房總建面積僅312萬方，佔比約31%。儘管安商房地塊總建供應破了千萬方，但其中實際可售普通商品房僅佔約三分一。
具體來看，95幅安商房地塊中超6成安商房用地的安置比例在80%及以上，甚至有的地塊按比例100%配建安置房。根據粗略計算，在這些高安置比例地塊中，甚至有個別地塊的對外最低可售普通商品房源不足50套。
*總建僅為估計計算，非最終結果，請以項目官方公示總建築面積為準。
從區域上來看，晉安區的安商房項目在數量上遙遙領先，有34個項目。然而倉山區卻是實際可售普通商品房量最多的區域，約有92萬方。
究其原因，根源在於各地塊安商房配建比例的不同。倉山區安商房項目數量雖不是最多，但很多地塊配建安商房比例都低於50%，最低僅有10%，未來可售體量較大，房源選擇性相對較多。
福州六區+閩侯安商房項目數量與可售面積
對於安商房的擔憂
關於安商房，大家討論最多的還是安商房項目是否值得買？多數購房者對安商房的擔憂在於：
①安商房的二手交易
在安商房項目中，安商房佔據數量與價格優勢，待安商房具備了上市交易的條件，安商房業主可能用低於同區商品房的價格售出，且安商房對外出售的房源量更多。
②安商房的管理
安商房數量佔據優勢也意味著社區中拆遷戶數量眾多，而拆遷戶往往有多套安商房房源，這些房源很大可能將對外出租，未來群租現象嚴重，後期的物業管理問題很大。
③安商房的質量
多數人對於安置房存在著刻板印象，覺得安置房就是毫無顏值、品質可言。
福州某安置房項目效果圖
其實這些擔憂也沒有那麼絕對，交易上看，每個安商房業主的拆遷成本是不相同的，他們未必會以安商房最初的指定售價賣出，一定會根據市場行情進行合理定價。
值得一提的是，目前多數的安商房項目由大型品牌企業建設，在品質上，安置型商品房較於安置房而言，品質上已有大幅的提升，是利民的好措施。管理方面，由於這些建設房企，往往都有自己的品牌物業，只要這些品牌物業參與後期管理，未來還是可期的。更何況，就算是純商房項目也難以避免質量與物業管理的問題。
2019年“穩房價”依舊是福州調控主旋律之一，福州樓市並沒有因安置型商品房的入市而大起大落。安置型商品房的初衷，更多是為了滿足大量拆遷戶的安置需求以及提高安置房的建設品質。
整體來看，安置型商品房抑制了部分投機需求，但是對於真正的購房者來說，無論是買安商房還是純商品房，都不能抱著“買虧了買賺了”的心態去買房，畢竟房子是買來住的，除了價格，也要考慮到了樓盤的地段配套、品牌、產品質量、物業管理等多重屬性。最終都要落到項目本身上，不可一概而論。
2020年，隨著福州越來越多的安置型商品房到來，樓市的虛火在降溫，接下來“房住不炒”依舊是樓市的主基調。
*備註：本文中提到的“安商房項目”指配建不同比例安置型商品房的項目。本文中提到的“安置型商品房地塊”指配建不同比例安置型商品房的地塊。
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