案情介紹

張先生於2015年9月2日取得南港小區1301號房的房地產權證，該房屋規劃用途為住宅。吳先生於2015年12月18日取得南港小區1401號房的產權證，該房屋規劃用途為住宅。張先生與吳先生系同一單元上下樓層鄰居關係。吳先生在取得1401號房所有權後，未經有關部門審批及相鄰業主同意，將該房屋改造為五間獨立套房，並以旅館公寓形式進行對外經營。物業公司及張先生自得悉吳先生的改造經營行為後，多次要求吳先生停止房屋改造經營行為、恢復原房屋住宅用途，未果。張先生遂將吳先生和物業公司一起訴至法院，請求法院判決：1、吳先生立即拆除其1401號房違建的衛生間及套間牆體，恢復房屋原平面設計圖的結構構造，立即停止將該房屋做經營性使用，停止發佈廣告，恢復房屋住宅用途；2、判決吳先生及物業公司各賠償上訴人的損失10000元。

法院判決

法院審理認為，本案系業主因其對建築物所享有的專有權、共有權以及共同管理的權利受到侵害而發生的糾紛，故應確定為建築物區分所有權糾紛。本案爭執的焦點：一、吳先生是否有將1401號房作經營性用房（旅館公寓）使用。二、吳先生是否應停止旅社經營，恢復住宅用途。三、吳先生是否應拆除增設的衛生間和排水管道等設施。四、吳先生、物業公司是否有過錯，是否應賠償張先生經濟損失。

一、吳先生是否有將1401號房作經營性用房（旅館公寓）使用。根據張先生提供的證據顯示，吳先生確將其所有的1401號房改造成五間獨立套房，並以旅館公寓形式在有關訂房網站上發佈訂房信息（包括房間套型、價格）。故可認定吳先生的上述行為屬於將住宅改變為經營性用房。

二、吳先生是否應停止經營性行為，恢復住宅用途。業主將住宅改變為經營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：1.遵守法律、法規以及管理規約；2.應當經有利害關係的業主同意。本案中，吳先生將住宅作經營性用房，未經有關部門審批，也無經有利害關係的業主同意，故其行為不具備合法性。依照最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規定，故對張先生要求吳先生立即停止1401號房作經營性用房使用，恢復房屋住宅用途的請求，本院予以支持。

三、吳先生是否應拆除增設的衛生間和排水管道等設施。吳先生將房屋改造成五間獨立套房，並設立五間衛生間，這些裝修改造，是具備基本居住功能的，在不對外營業情況下可用於居民日常居住。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一款“住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正,並處罰款：（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土牆體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款”的規定，本案張先生對吳先生增設衛生間和排水管道行為有異議，可向當地房地產行政主管部門反映處理。

四、吳先生和物業公司是否有過錯，是否應賠償張先生經濟損失。吳是將住宅改變為經營性用房，侵犯了張先生的合法權益，確存在過錯，依法應當賠償損失，張先生要求吳先生賠償其精神損失10000元，但未能提供證據對損害結果或損害數額予以佐證，故本院不予採納。至於物業公司的過錯問題，張先生及吳先生均確認物業公司在簽訂交房管理公約時有告知吳先生裝修須遵守有關管理規定，服從物業公司管理，不得私自改建、違建，且物業公司對吳先生的改造、經營行為確有發放整改通知進行制止。物業公司已履行其法定告知、制止義務，至於對違規行為的處置，應由當地房地產行政主管部門進行處理。故張先生有關物業公司應賠償其經濟損失10000元的請求，缺乏事實依據和法律依據，本院不予支持。

案例分析

依照《中華人民共和國物權法》第七十七條“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意”。