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[摘要]一個有潛力的商場能促成一個擁有巨大影響力的商圈，從而帶動周邊不動產的升值，這個是放在任何一座城市顛簸不破的規律。
一位朋友，花了兩年時間完成了自己所有房產的置換，從原來的臺北路，全部置換到了青山。在搬到青山板塊的奧山世紀城之後，原以為會不適應，畢竟臺北路熱鬧，青山看起來冷清。沒想到的是，根本無需適應期，反而覺得再也搬不走了。他最大的感慨是，入住率高人口密度並不大，從來不堵車；能享受到的城市資源真多，無論是學校還是公共配套；最關鍵的是房價漲得快啊！
奧山世紀城不僅熱銷，並且價格漲幅也是較大的。這裡不僅得益於整個市場行情，更得益於奧山世紀廣場的開業。
奧山商圈樓盤分佈
不僅是奧山世紀城，其周邊項目如才聚社區、怡江苑、青楊六和、青合仕家、和平花園等樓盤都有較大的漲幅。其中青楊六和在奧山世紀廣場開業前均價差不多在7000元/平米，2013年奧山開業，該樓盤價格漲至10100元/平米，目前該項目二手房掛牌均價已漲至23811元/平米。
究其原因，除了市場行情之外，就是商圈效應。一個有潛力的商場能促成一個擁有巨大影響力的商圈，從而帶動周邊不動產的升值，這個是放在任何一座城市都顛簸不破的規律。
那麼錯過了，奧山商圈，青山還有哪個潛力商圈值得入手？
說到潛力，有哪些指標可以判斷這個商圈有潛力價值呢？筆者認為：
第一：緊抱扎堆拿地房企大腿
都說地產商對區域的判斷是直觀而敏銳的，他們不僅能準確洞察區域商圈價值，更能對區域購房者提供新的價值參考。
毫無疑問中建、恆大、交投、中冶、招商蛇口較早意識到青山眾圓商圈的價值。2014年11月29日眾圓廣場開業至今已有多家龍頭房企在此佈局。
青山濱江近3年土地成交
2016年7月28日P(2016)071號地塊現場掛牌。位於青山濱江商務區東片，和平大道以北，紅鋼二街以南，建設七路以西，建設六路以東，土地面積143450平方米，最大建築面積78萬方，其中居住建築規模不大於50.6萬平方米。該地塊為住宅、商服、公園與綠地用地，容積率5.44，起拍價43.56億，樓面價5584元。最終該地塊底價成交，競得單位為招商蛇口。
招商蛇口地塊
目前該地塊正處於主體施工狀態，其案名已定：招商蛇口一江璟城，預計明年初開盤。
2016年3月31日，在經歷3小時、248輪競拍，青山濱江商務區39大街項目地塊被中冶置業以22.054億元拿下，9311元/平方米！其樓面地價刷新江南紀錄，成為江南地區新地王。
據億房網信息顯示，中冶39大街項目於2018年4月29日網上開盤，推出2、3號樓建面約98、127平三房和142平四房戶型，約456套房源，均價24500元/平，裝修標準3500元/平，開盤當天售罄。
中冶39大街
2017年12月4日，青山區濱江商務區核心區47-1、47-2、48-1地塊，土地面積65900平方米，為住宅、商服、公園綠地用地，容積率3.33，現場掛牌出讓，起拍價228730萬元。最終由大華集團有限公司以22.873億競得，樓面價10430元/平米。
大華地塊
除了品牌房企的佈局外，潛力商圈的價值當然還體現在房價上。
第二：新房、特別是二手房價格漲幅
眾圓商圈樓盤分佈
眾圓廣場的開業對於青山人民來說有著特殊的意義，畢竟他們再也不用跨江購物了。而對周邊樓市的影響也更為直觀，2014年眾圓商圈初現雛形，商品房項目也如雨後春筍般遍地開花，如：早期的中建開元公館、聯泰香域水岸、武漢寶業中心、青城國際等樓盤，房價節節攀升。
青山眾圓廣場實景
而今年入市的，除了中冶39大街之外，接下來御江壹品青山印預計2018年6月開盤，主推4、5號樓101-153平精裝戶型；武漢江山已於2018年5月15日上午10:18開盤推出5、6號樓208平和234平精裝戶型，均價約32000元/平，在加4000元/平的硬裝，2500元/平的軟裝；
相較於新房而言，青山眾圓商圈周邊二手房市場顯得更加火爆，二手房價格也一路看漲。從筆者走訪的幾家中介門店瞭解到，目前該片區二手房的主要客群均來至於徐家棚以及青山片區拆遷戶，小部分以當地原住居民為主。
商圈周邊項目
目前的青山眾圓商圈二手房均價普遍在13000-25000元/㎡左右。以和平大道建設二路沿線區域集中的二手房為主、房齡基本在2000左右的居多，如江城廣場、青山世紀坊、江南春城等；其次以2015年左右，房齡在3-5年的優質房源，如中建開元公館、新奧學府佳鄰、南洋金谷以及印力中心等。
眾圓商圈周邊二手房漲幅情況
從筆者篩選的二手房掛牌價漲幅情況來看，青山眾圓廣場於2014年11月開業，在新商圈的起初階段，其對樓市的刺激是有限的。隨著近4年的發展，眾圓商圈輻射力不斷擴大，加上週邊品牌房企的入駐，商圈對樓市的影響力也更加明顯，二手房掛牌價直線上揚。
當前的武商眾圓廣場，商場整體構建、包裝和規模可以用“高端大氣”來形容。就消費群體來說，青山半數以上居民是收入穩定的大型國企職工，尤以武鋼、中石化的員工居多，相比於其他中心城區，其消費能力毫不落後，商圈自身吸附力較強。
青山眾圓廣場
而潛力商圈的潛力物業，從目前的情況看，眾圓商圈的住宅，已處於相對高位，雖然仍有潛力。但與商業物業相比，其差距還是較大。商圈的商業物業，其價值根本還沒被發現。
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