名義購房人與開發商以虛假的意思表示簽訂購房合同,其實施的民事法律行為因該意思表示虛假而無效;名義購房人與開發商不得以該購房合同的無效對抗善意第三人貸款銀行,仍應按照借款合同的約定承擔責任。
基本案情
為套取貸款,凱悅公司與金某、居某協商,通過“假按揭”方式向建設銀行貸款,資金由凱悅公司實際支配使用,貸款也由其通過金某還款賬戶分期償還。為此,凱悅公司先與金某、居某簽訂《商品房買賣合同》,再以購房貸款名義,由金某、居某作為借款人,凱悅公司為保證人,與建行常州分行簽訂《個人住房借款合同》,套得了銀行貸款。後凱悅公司破產,未能按期還款,建行向法院提起訴訟,要求金某、居某承擔還款責任、凱悅公司承擔擔保責任。金某、居某則反訴請求解除涉案兩份合同。
江蘇省常州市鐘樓區法院經審理認為,凱悅公司與金某、居某簽訂的《商品房買賣合同》屬於合同法規定的“以合法形式掩蓋非法目的”的情形,為無效合同;凱悅公司與金某、居某騙取貸款行為符合合同法規定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益”的情形,故《個人住房借款合同》亦為無效合同,並依據合同無效後的處理,判決金某、居某和凱悅公司按比例承擔賠償責任;同時,駁回金某、居某訴請。
判決後,建行、金某、居某不服,上訴至江蘇省常州市中級法院。常州中院經審理認為,凱悅公司與金某、居某故意作出虛偽表示,通過簽訂《商品房買賣合同》以融資的行為無效;而建行屬善意第三人,凱悅公司與金某、居某簽訂《商品房買賣合同》行為的無效不能對抗與建行簽訂《個人住房借款合同》的行為效力。基於此,二審遂予改判:支持建行對金某、居某的訴訟請求;確認凱悅公司對金某、居某的欠款本金和計算至破產受理之日的欠款利息承擔擔保責任。
法律評析
“假按揭”案件中民事法律的適用,關鍵在於對名義購房人與開發商之間、名義購房(借款)人與銀行之間的民事法律行為準確地進行法律評價，司法實踐中存在較大分歧。第一種觀點認為,開發商與名義購房人簽訂的《商品房買賣合同》系以“合法形式掩蓋非法目的”,應認定為無效;銀行作為被欺詐一方,對合同享有撤銷權,在銀行未行使撤銷權時,應認定借款合同有效。第二種觀點認為,以“合法形式掩蓋非法目的”所簽訂的《商品房買賣合同》無效,同時,騙取貸款行為符合“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的”情形,亦應認定借款合同無效。第三種觀點認為,開發商與名義購房人故意作出虛偽表示,簽訂《商品房買賣合同》來為開發商融資的行為無效;但銀行作為善意第三人,前述無效行為對其不產生約束力,故應認定借款合同為有效合同。筆者贊同第三種觀點。
首先，民法總則中通謀虛偽表示與合同法中“以合法形式掩蓋非法目的”“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”法律適用之辨析。民法總則第一百四十六條規定的通謀虛偽表示是指行為人與相對人進行通謀,對外作出虛假的意思表示,並以此而實施的法律行為,通常須具備四個要件:具有意思表示、表示行為與真實意願不一、表意人與相對人的虛偽故意、行為人與相對人的通謀實施。而合同法上的“以合法形式掩蓋非法目的”的行為通常表現為脫法行為、通謀虛偽行為和兼具二者的混合行為。“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”行為中的惡意串通,不僅包括虛偽表示,而且還包括雙方通謀而為與效果意思相同的表示,且以侵害國家、集體或者第三人利益為無效的必須要件。因此，三者之間無論是從適用範圍還是立法目的上都有重大區別。
其次，《商品房買賣合同》訂立中行為人與相對人的行為如何認定。民事法律行為的成立要件包含主體、意思表示和內容三方面,其中的意思表示是核心要素。民事法律行為的效力狀態是對已成立的民事法律行為價值判斷的結果。就本案“假按揭”中購房人與開發商之間通謀虛偽行為而言,雖然在主體要件方面適格,但購房人與開發商之間並無真實購房意願,實為雙方為套取銀行資金而為之,系雙方虛偽故意,通謀實施,故意思表示要件為無效要件。因此,對“假按揭”中籤訂《商品房買賣合同》行為的評價,應適用民法總則第一百四十六條第一款規定之“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”,依法認定為無效行為。
再次，《商品房買賣合同》的行為人、相對人偽裝行為的無效能否對抗善意第三人貸款銀行。本案中所涉購房合同與借款合同,從內容來看雖密不可分,但兩份合同之間並非主從合同關係,兩份合同均存在獨立的意思表示,而系相對獨立的法律關係。因此,購房合同的無效並不必然導致借款合同的無效,還應分析銀行在貸款發放中的主觀意圖、是否系善意第三人。民法中所說“善意”係指不知道偽裝行為,對“善意”的認定以法律推定為主要方式。在本案中,開發商和名義購房人均未能提供證據證明將“假按揭”的情況已告知銀行,或者銀行已知道或應當知道“假按揭”的情況,在此情形下,銀行應被推定為善意第三人。因此，開發商與名義購房人偽裝行為的無效,不能對抗名義購房人與銀行之間簽訂借款合同的效力。
（原載於《中國商報法治週刊》2019年1月17日三版 作者：胡傳朋 陳德嚴 單位:江蘇省常州市鐘樓區人民法院）
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