運糧河房價持續下跌的背後，是開封房地產市場真的不行了嗎？
十一前期，北大推出7600元/㎡的洋房，恆大推出6800元/㎡的高層，在“橫掃”開封市場之後，恆大推出7500元/㎡精裝高層，北大推出特價6100元/㎡起的毛坯高層。與此同時，市場上亦傳聞，這一區域正在計劃再次引進分銷，且這一次給出了5800元/㎡的毛坯高層價格。
而這個區域，儘管它偏和遠，但作為離鄭州最近的區域，開封房價的窪地，自然不缺少買房客群的關注。尤其是在恆大推出最新房源之後，較首開時低了2000-3000元/㎡的價格，足以讓部分投資類購房者怦然心動。
至少，在同等條件下，跑贏了“前期購房者”。
即：當恆大童世界真正建成以後，真的達到2000萬遊客以後，這個區域的民宿產品會成為一個熱點。在數萬套房源的大基數前提下，誰的成本低，則誰更有概率贏得市場認可。
進一步說，如果恆大持續加推7500元/㎡的精裝房源，對於開封市場來說，可以用“災難”來形容。但對於購房者來說，則是好事。
它對市場最大的殺傷力在於：開封市場，最大牌的房企，才賣到7500元/㎡。那麼中意湖組團的融創，憑什麼毛坯房源賣到9000元/㎡以上，中意湖組團的雅居樂金茂悅棠，憑什麼精裝高層賣到8500元/㎡以上？
就像對女人或女朋友將道理一樣，道理是講不通的。
儘管我們都明白道理。
從今年4月以後，開封市場大多數樓盤的開盤率都在30%左右。
通常，在這種情況下，項目方會進行銷售策略調整（如推出特價房，回調價格體系，增加車位贈送等手段），在開盤之後進行二次銷售去化。較少幾個開盤去化率較高的樓盤，同樣面臨了後續客戶不足，或二批房源“低調”開盤時，價格與首期基無差別。
這個局面，一直維持到今年的“金九銀十”期間，也未曾有大的改變。在本週，百強房企-藍光將進行項目首開，在它首開之後，近兩年進入開封市場的百強房企將全部完成了自己的“首秀”。這其中，有首開售罄的，也有首開僅有個位數銷售去化率的。
而對於當下的購房者來說，在首開僅有30%銷售去化率的前提下，會讓開發商進入到被動銷售的時期。即：房子賣不動，銷售收入少，造成項目開發現金流困難。
在項目遇到滯銷和現金流需求下，項目打折的概率會進一步增高。
退潮之後，才知道誰在裸泳。
百強房企的品牌支撐，在開封樓市持續回調的下行趨勢面前，已經顯得獨木難支。通過近兩年的銷售數據亦可以看出市場的一些規律：
其一，佔地40-60畝的百強開發商項目，即使坐擁集英街-金明大道的成熟地段，亦沒有賣上高價，且目前在7300-7800元/㎡（毛坯高層）的價格體系內艱難的徘徊。
這個局面，對於開封市場來說，顯得有些不可思議。
首先，金明大道集英街這個區域的二手房房價賣的比新房貴，且是開封二手房成交量最活躍的區域。也就是說，這個區域不缺少客群。
其次，即使是一手房源，暉達在這個區域才是真正具有定價權的項目。在中南樾府進駐開封之後，大多數人都理所當然的認為，中南肯定要比暉達賣的好，但將近兩年過去了，結果多少顯得有點“打臉”。同樣的情況也出現在新惠華府和藍光雍錦匯兩個項目上，儘管藍光從未在開封有過項目，但論品牌影響力，新惠自然是不及藍光的。但在新惠華府開盤之後，新惠的價格體系約在7600元/㎡左右，藍光則是對外釋放的價格僅有7300-7500元/㎡左右。
作為開封西區最成熟的區域，如今房價基本持平復興大道，一定程度的體現了，購房者改善居住的需求在增強，即對於小地塊，無興趣。當然，小地塊，也確實做不出好規劃。
在房地產處於下行期時，對於區域的發展同樣也看淡了很多。
比如，圖中所示的連霍高速區域，從復興大道向北，規劃的基本上以房地產項目為主，且金明大道東側復興大道北側的區域多以高層產品為主。這需要巨大的人口進行補充。而對於開封來說，它的人口來源基本上是老城區遷出客群，縣區客群等。
一方面，老城區遷出的客群，多有安置房，且從目前來看，密集的分佈在復興大道和仁和屯區域。尤其是仁和屯區域，近年來已逐步的成熟。另一方面，老城區舊改進行時，倘若目前的改造進一步深化，開始逐步對老房子進行加裝電梯等，對於開封新區的房地產來說，將會是“致命的打擊”。
因為，我們的籃子裡就這麼多雞蛋，你把它從東邊拿到西邊，總數基本上不變的。
這也是越來越多的人，開始相信：開封的房價，還真有可能回到高層4800-5500元/㎡，多層7500元/㎡的時代。
雖然我不信，且行且看。
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