秋天的收成取決於春天辛勤的播種。對於房地產行業而言，往年的現在已是小陽春過後的擴儲之時，但疫情像是這個初春中不合時宜的冰雹，打亂了所有企業的節奏。
成交面積大幅縮水 成交溢價略有上升
根據WIND數據顯示，2019年1-2月期間，全國共成交2144宗土地，土地成交面積9601.82萬平方米。儘管各地出臺類似於“延期繳納土地出讓金”、“適當調整開竣工年限”等一系列“鬆綁”樓市政策後，2020年的數據還是那麼的差強人意。
這一數據體現在2020年1-2月期間土地成交量和成交面積上： 2020年前兩月，全國共成交1213宗土地，土地成交面積4843.15萬平方米，接近2019年同期一半水平。
抗擊肺炎的有效方式是隔斷傳染源，這直接導致售樓處關閉和延遲項目開工。“停售令”和“停工令”也打破了房企的資金回籠機制，這也進一步影響了城市的推地節奏。
僅武漢一地，據武漢土地市場官網在2月18日發佈公告，延期以及暫停出讓16宗地塊，總起始價290.55億元。
然而與斷崖式下滑的全國成交面積相比，值得注意的是2020年1-2月期間房企拿地平均溢價率為14.58%，這一數值在2019年同期為10%。市場下行，土地交易市場受到較大沖擊。但溢價率的提升可以證明，在危中看到機的弄潮兒已經在中流擊水。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對風財訊表示：“從去年以來，開發商佈局有迴歸一、二線市場的明顯跡象，而此次疫情對於社會公共治理水平也是一個檢驗，會讓市場更多地向公共資源聚集程度更高、社會公共治理水平更好的中心城市和區域轉移，等於是更加強化了開發商投資向一、二線迴歸和聚焦的趨勢。而這些城市的地價相對較高，開發商的競爭更加激烈，自然也就拉高了平均地價和拿地時的溢價率。”
第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想對風財訊表示：“從2019年開始到2020年的前兩月，土地市場中不限價的地塊明顯增加。優質的地塊推出，而且不限價，會吸引很多的開發商去拍。”
李想進一步表示，“這給企業未來的開發留有很大的空間，價格上不封頂能夠使企業有更大的一個利潤空間。從供給端來講，這或許是一個明確的信號。
核心城市的春天
毋庸置疑，最惹人注目的還是被稱為四九城的北京。據WIND數據顯示，在2020年1-2月及2019年同期的各城市成交土地金額排行榜中北京兩年位列第一。
具體數據方面，2019年1-2月北京共賣地29宗，出讓面積205.38萬平方米，成交額589億元，溢價率11.14%。2020年同期北京賣地18宗，出讓面積85.35萬平方米，成交額673億元，溢價率19.46%。
疫情期間北京的土地市場依舊火熱。2020年1-2月相比2019年同期，北京土地出讓數量、出讓面積減幅顯著，但成交金額卻只多不少，溢價率也幾乎是翻番。
列舉北京2月土地成交案例，不難發現8宗土地成交中4宗為聯合拿地。李想向風財訊表示，“聯合拿地這樣的優勢在於風險均攤，對於每一個開發商來說，整體風險會有所減少。在未來開發過程中也可以取長補短。聯合開發未來會有很大的一個發揮的空間。這也是一個在今年前兩個月比較突出、比較流行的一個特徵。”
北京之外，風財訊觀察2020年1-2月與2019年同期城市成交金額排行榜發現，杭州土地金額成交排名由2019年第四上升至第二，廣州市由第八上升至第五，鄭州由第十上升到第六，西安由第九上升到第七。
在所選城市維度中，2020年成交最高溢價率為39.81%，2019年為18.99%。在成交樓面價方面，北京、上海、廣州平均樓面價均翻了一倍。
疫情影響，擁有更強風險抵禦能力的核心城市成為房企首選。
同策研究院總監張宏偉向風財訊表示，“當下房企資金面比較緊張，房企拿地較為謹慎。房企把餘糧還是用到那些性價比高的地塊和區域。此外，市場下行，目前地方政府推的都是些相對優質的地塊，平均樓面價必然會被拉昇，從城市樓面價角度看，上漲的一部分原因是由優質地塊增多導致。”
房地產獨立評論員周正國補充到，“房企拿地不僅趨向於核心城市的優質地塊，也不排除三四線的核心地塊。”
上述人士的分析或許可以解釋紹興在2020年1-2月期間拍出106.11%高溢價率的原因。
誰在積極拿地
風財訊梳理2020年1-2月期間與2019年同期房企拿地金額信息瞭解到，兩年拿地金額排名前十的位置出現較大的變化。
2019年中，拿地排名第一的是萬科，第二至第五依次為華潤、龍湖、恆大、新城發展。不難看到2019年的土地市場還是以優質的民企居多，其中純央體質的僅華潤一家。開年擴儲的勁頭也數民企最猛。
對比2020年同期拿地數據，拿地排名第一的是綠城中國，第二至第五分別為保利發展、融創中國、中國海外發展、龍光地產。相比之下，除頭部房企融創外，央企及有央企背景的房企佔到三個份額。而拿地排名前10中央企或央企背景房企佔據其中6席。
以榜單系統分析來看，現在土地市場活躍的大致分為以下兩類，
第一、多為資金充裕、融資成本較低的央企、國企積極拿地。例如保利發展、華潤置地、中國鐵建、首開股份都是近期頻繁出手者。
第二，引人注目的排名第一的綠城中國以及新上第五的龍光集團，據瞭解，2019年綠城拿地金額近900億，同比增長57%。2020年的拿地風格依舊延續之前的積極態勢，對此解讀是典型的區域型房企逆勢加倉，但不得不提的是，綠城中國其實已有央企中交的影子。
伴隨房企拿地梯隊的結構性變化，房企前2月整體銷售數據依然受疫情影響出現顯著下滑。據觀點指數2020年1-2月中國房地產企業權益銷售金額TOP100榜單顯示，1-2月，TOP100房企累計實現權益銷售6608.0億元，比去年同比下降30.6%。
百強房企銷售下滑進一步導致房企拿地的梯隊分化。
李想認為，“分化一端體現在實力強、資金充裕開發商，疫情會影響此類房企的拿地節奏，但不會起到很強的干擾作用。分化另一端的中小型開發商，現在根本拿不起地，也沒有生產資料。未來可能會在房地產市場中逐漸的掉隊，甚至是消失掉。這也是一個比較明確的市場發展方向。”
李想預測，“相比於沉寂的上半年，下半年整個土地市場會更為活躍。而且由於疫情的影響，政府收益也受到一些影響。土地財政作為政府收入的一個重要組成部分。未來政府也會有一個加速推進的過程來補足之前財政收入的欠缺。下半年的土地市場也是非常有看點的一個發展趨勢。”
誠如萬科董事長鬱亮所言，“目前，我們還找不到除了房地產之外，更賺錢的行業。”而在時代低潮中湧現出這麼一批逆週期生長的房企，還需且行且自省為宜。
注：文章所有數據均來源於wind，由鳳凰網房產x伽馬智庫整理。
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