對中國房地產行業來講，套用一句被用濫的話：“剛剛過去的2019年，是不平凡的一年”。回顧2019年，全國商品房銷售額再創新高，主流企業繼續引領行業發展，恆萬碧銷售額紛紛突破6000億元，但在“房住不炒”的大背景下，不同城市、不同區域、不同企業的分化進一步加劇，少數企業銷售壓力和資金風險不斷上升，企業之間的整合併購時有出現。展望未來，宏觀經濟和行業風險猶存，如何看待2020年乃至更長時間的房地產行業發展趨勢，是房地產及相關行業從業者的普遍關注點。
偉大的革命導師列寧曾經說過：歷史不會簡單的重複，但卻有驚人的相似。我們關注和學習歷史，是希望從中發掘對未來趨勢的某種啟示。在分析歷史數據規律、預測房地產市場未來發展趨勢時，不能只看到“重複”和“相似”的部分，還應當注意“新時代”行業推動力的變化。
此前，各研究機構（包括建誠晟業在內）搭建房地產市場分析框架時，主要從供給和需求兩端的影響因素進行分析，並在此基礎上對未來進行預測。但縱觀過去20年房地產業歷史，在不同的市場階段，面對紛繁複雜的市場環境，龍頭企業總是很快調整適應，把握市場節奏，採取積極主動的策略，不斷突破原有發展模式，探索新的發展路徑，從區域擴張到產品線標準化，從城市下沉再到高槓杆、高週轉模式，在自身不斷髮展的同時，成為房地產市場的重要推動力，拉動全國商品房市場規模在絕大多數年份保持增長。展望“新時代”的房地產行業，龍頭企業經營行為的適應性調整，不僅僅影響自身業績，更是推動市場走勢的關鍵動力。
有鑑於此，為了更好地分析預測2020年中國房地產市場，建誠晟業在傳統的供需分析框架基礎上，將視角拓展至房地產開發企業的主觀能動性，從房企的意願、能力以及面臨的環境等方面，綜合判斷市場發展方向，並從不同企業主體、不同物業和產業形態、不同區域和城市等多個維度進行分析，形成“2020年房地產行業十大預判”，供房地產開發企業、金融投資機構等參考。
一、政策：更加重視穩增長，“房住不炒”前提下“因城施策”放鬆力度漸大
數據顯示，經濟增長壓力持續加大，全國GDP增速在2015年三季度降至7%後持續下行，最新數據即將突破6%整數位，吉林2019年三季度GDP僅增長0.9%、廣西3.0%、天津4.1%，共15個省市低於全國水平，預計2020年GDP面臨“保六”壓力。
從2019年中央經濟工作會議對當前形勢和2020年政策的表態來看，中央更多強調經濟下行風險和宏觀政策逆週期調節，央行相關領導近期通過政策報告、公開撰文、座談會等多種形式表態加強信貸投放支持實體經濟；2020年穩增長的重要性上升，貨幣政策執行更加靈活，信貸投放力度將加大。
2020年房地產政策的總體目標是“穩地價、穩房價、穩預期”，“房住不炒”和“因城施策”為兩大要點，前者代表中央總體精神，後者代表地方政府可結合當地情況調整細節。 房價沒有上漲壓力甚至有下降風險的區域，地方政府將繼續積極出臺鼓勵性政策，如差別性放鬆限購區域、執行力度、商業辦公用房放鬆限購、放鬆限售提高市場流動性等，符合人口流入、產業發展導向的政策也將得到中央政府認同，如已頻繁出臺的鼓勵落戶、人才引進等相關政策；但需要注意的是，政策放鬆將是有限度和差異化的：地方政府對開發企業賣房、二手房交易、租賃市場等相關價格的關注仍會繼續，限籤、預售價格監管等方式控制控制房價漲幅的行政措施預計仍將繼續，但幅度會適度調整；房價平穩仍是地方政府的重要考核目標，一切不利於房價平穩的行為都將受到嚴格管控。
二、供給：行業以銷定產新開工穩健，資金風險可控，龍頭房企引領市場變化
假設新開工面積中10%為不可售，按“新開工*90%-銷售面積”計算超額新開工面積。2010年-2014年間，全國超額新開工率的均值達43%，在此期間全行業面臨普遍的去庫存壓力。在經歷了多輪調控後，企業對調控政策的應對更加成熟，以銷定產成為普遍共識，新開工面積與銷售基本同步。過去五年（2015-2019年），超額新開工面積僅相當於同期銷售量的6.5%，僅相當於之前五年均值的19%，其中2016-2017年超額新開工面積為負。
隨著企業投資開發節奏的理性，開發企業總體資金風險不大。以全國商品房銷售額（相當於資金流入）和開發投資額（相當於流出）來看，由於過去三年積極控制投資節奏，銷售回款繼續增長，房地產企業的資金富裕度總體向好；其他資金（以銷售回款為主）相比工程投資的覆蓋度穩步上升，但由於土地款融資政策的收緊，自籌資金對土地款的覆蓋度有所下降。
展望2020年，行業龍頭企業仍致力於跑贏同行，以維持行業排名穩定。數據顯示，龍頭企業土地儲備充裕，恆大、碧桂園、融創、保利的土地儲備貨值超2萬億元，可以滿足未來三到四年的開發需求。由於土地儲備充足、資金實力強、開發能力和品牌影響力更強，龍頭企業具備進一步搶佔市場份額的意願和能力。龍頭企業的投資、開發節奏將對市場供應帶來顯著影響，繼續引領市場發展，推動市場供求水平特別是一二線及輻射圈範圍內城市維持在較高水平。
圖：地產企業以銷定產，超額新開工面積規模處於歷史較低水平
注：超額新開工面積=新開工*90%-銷售面積，2019年數為1-11月，與全年數據不存在可比性，建誠晟業整理
三、需求：改善型需求更加顯著，存量改造、城市輪動帶動全國銷售高位運行
首次置業需求有所下降但規模依然龐大：2018年新增城鎮人口1790萬人，是本世紀以來除2008年的最低水平；目前城鎮化率已逼近60%，在達到70%之前，預計每年新增城鎮人口仍在1500萬人以上，對應住房需求約5億㎡。
居民改善需求逐漸成為市場主體：截至目前，人均居住面積已逼近40㎡，經過二十多年的大規模住房建設，住房數量普遍短缺已成歷史；但據2010年人口普查數據，城鎮範圍內仍有超過20%的住宅建於1990年前（估計規模接近50億㎡），迄今已超過30年，即城鎮範圍內有大量老舊小區。隨著收入增加、品質要求提升，城鎮現有居民的換房改善需求將取代新增居民的首次置業，成為市場需求的主流。能夠在產品上等方面提供更多價值（包括戶型設計、科技含量、綜合配套等多個方面）的企業，將更具有市場競爭力。
圖：歷年棚改開工套數計劃和貨幣化安置比例
注：2019年9-11月，累計開工分別為274萬、300萬、315萬套，預計全年約330萬套；2018和2019年貨幣安置比例為預估值，建誠晟業整理
中央經濟工作會議提及“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”，“新棚改”有望再次助推市場需求： 2018-2020年為棚改三年攻堅期，擬完成1500萬套，但由於部分省市房價上漲壓力大、棚改資金用途監管不嚴，2019年的棚改開工計劃減至289萬套，不足之前四年平均每年600+萬套的一半。歷史數據顯示，棚改貨幣化安置對住房銷售的貢獻超過15%，對開發投資的貢獻約10%-15%。預計2020年棚改計劃止跌反彈至500萬套，成為全國房地產市場需求放大的重要推動力，更依賴棚改貨幣安置的三四線城市可能迎來利好。
展望2020年，在以穩為主的總體導向下，貨幣投放逆週期操作和“因城施策”將給市場帶來一定利好，全國商品房銷售金額有望增長，但增長更多來自龍頭企業主動加大開工推盤和一二線熱點城市帶動，不同企業、不同區域、不同需求之間的分化將進一步加劇，局部風險可能釋放。龍頭企業在更大規模層面的競爭日益激烈，未來將面臨管控能力、需求多元、城市分化等多方面的挑戰。展望未來，房企應圍繞土地、資金、客戶等核心資源優化策略，地產企業與金融機構的戰略協同、合作共生態勢將更加明顯。
建和城研究中心，由多位在中國房地產行業擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，廣泛開展建築與城市等相關領域研究，為房地產企業、金融機構、購房者和投資人等提供地產研究諮詢、投融資併購、財務顧問等服務。
針對房地產企業、金融投資機構在戰略佈局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家諮詢等服務，幫助企業明晰公司外部環境，把握市場趨勢，合理制定公司戰略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。
我們相信，基於投資視角下的價值發現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業能力和豐富資源，將為研究成果的專業性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發企業和金融機構等房地產產業鏈相關主體把握行業趨勢，預警週期風險，優化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地產行業轉型與企業發展成熟的新篇章。
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