寫字樓空置率大幅上升背後，交易市場的上揚趨勢和REITs將試點的消息，似乎有了某種必然聯繫。但是，在盯著通向萬億資產的又一扇大門的同時，風險也不得不防。
“穩妥推動基礎設施REITs試點，加大商品和金融期貨期權產品供給”。
1月17日，中國證監會2020年系統工作會議在京落幕。除了科創板、註冊制推廣等議題有了結論之外，關於REITs的上述部署也引發了不動產業界的關注。
有觀點認為，這意味著公募REITs在中國最終落地已經為期不遠，並很可能打開資本市場另外一個沉積已久的關於不動產證券化的窗口。基於此，2019年以來商業不動產領域的一些變化，也就有了註腳。
整個2019年，商業不動產空置率大幅上升的消息，商業不動產又進入了一個長期寒冬的觀點，皆不絕於耳。從2018年中期至今，商業不動產的累計同比增長率基本維持在-9%左右。作為商業地產開發的另一重要指標，1-5月的辦公樓開發投資累計同比增長為-3.6%，在年初回歸正值後再次下滑。
出乎很多人意料的是，商業不動產的交易市場卻出現了上揚的趨勢。
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空置激增交易上揚
如果要挑一個詞點評2019年的商業不動產市場，那一定是“空置率上升”。正經社發現.，北京的CBD地區向來是寸土寸金的辦公聚集區。但2019年7月以後，其寫字樓空置率已經接近15%。統計數據顯示，整體上，北京2019年空置率為13.8%，上海為19.4%，深圳為20%；而成都、重慶等二線城市，更是超過了25%。
與此同時，受到線上電子商務的巨大影響，多地購物中心出現關店潮。統計數據顯示，國內購物中心空置率自2014年起持續攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所緩解降至9.4%，2019年回升迅速。
另一方面，根據《中國商業地產行業2019/2020年度發展報告》（下稱：報告），雖然空置率上升，但是以一二線城市為代表，2019年商業不動產的交易卻呈現出上揚趨勢。
報告顯示，2019年中國本土發生的商業不動產大額交易數量和單個的成交金額同比有了較大的增長。其中3月瑞士合眾集團聯手財團13.4億美元收購位於北京中關村地區的鼎好大廈，以及8月金隅集團以51.87億競拍購得北京亞奧板塊知名商務綜合體盤古大觀的交易，被認為是國內2019年單體商業不動產交易的高成交價代表案例。
編寫報告的專家一致認為，2019年商業不動產市場與2018年最大的區別是，外資入場的比例越來越高。據不完全統計，包括領展管理、凱德地產、黑石集團、太古資本等在內，已經進入中國的海外基金超過20家，投入國內市場的金額超過500億元。其中，凱德地產斥資127億元收購上海北外灘星港中心，已經被看作2019年商業不動產市場交易的“標王”。數據顯示，2019上半年北上廣深的大宗物業交易金額超過450億元，外資成交佔比一半。
更引人關注的是，為了進入中國商業不動產市場，各家國際知名投資基金和機構，紛紛在香港、新加坡等地，發行以人民幣計價的債券或者基金，從而籌集彈藥進軍國內。據媒體報道，僅僅2019年9月在香港證交所上市的以人民幣計價的定向基金就有17支。
有投行對外宣稱，2019年下半年接到的對中國商業不動產標的相關投資業務，不論是數量還是金額，同比都幾乎翻了一倍。其中占主導地位的是黑石集團， 2019年在華投入超過300億元，佔整體國外機構在華商業不動產投資六成以上。有觀點認為，正是看到黑石集團進入中國市場，很多國際私募基金才決定繼續跟進。
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萬億資產又一扇大門
頂著基建狂魔的外號，中國有大量在建和已經竣工的商業不動產。這成為空置率上升時期，很多地方政府最頭疼的問題。
有消息透露，一些城市的政府招商主管部門，年度考核的重要環節之一，就是給空置的商業不動產帶來出租企業的數量。也因此，城市更新或者盤活城市舊有資產，早成為2019年城市管理的一個新興領域。
證監會決定試點的REITs，也就是房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。這無疑是解決上述難題的一個好消息。
按海外實操經驗，機構如果打算將一棟樓變現，可以把這棟樓的估值分成若干份，發行REITs基金上市交易。投資人可以認購REITs基金份額，認購的份額對應基金所持有的這棟大樓相關的權益。每年這棟商業不動產的租金收益和其他運營收益，除去資管公司的管理費外，按份額比例分配給持有基金的投資人。
正經社認為，由於REITs可以像股票一樣上市交易，也就是說，通過發行REITs，基金持有的商業不動產能直接轉換成金融產品上市，這不僅能為城市既有不動產資產的盤活打開一個新的通道，也能為萬億資產流通打開另一扇大門。
證監會原主席肖鋼曾在2019年6月的一場公開演講中談到，REITs主要投資於能夠產生穩定租金的酒店、辦公、商業、基礎設施等持有型不動產，對於不動產二級市場具有“價格穩定器”和“價值發現”功能。境外市場經驗表明推行REITs有助於降低不動產市場價格波動性，不會助推住宅價格非理性上漲。
事實上，國內從2018年深創投的“南山人才房”開始，已經出現定向募集的REITs被證監會放行並上市交易的先例。再加上管理層的多次表態，國際投資界判斷，未來兩年之內公募REITs將正式出現在中國資本市場。從這一點看，黑石集團等國際資本進入中國商業地產領域，有其必然性。
但伴隨REITs硬幣的另一面，亦不容小視。正經社首席研究員曹聖明強調，對於REITs這種新型金融產品，在盯著激活市場、流通萬億資產等利好一面的同時，風險也不得不防。在國外運行良好的傳銷、P2P等金融產品，到了中國後卻大多害人不淺甚至後患無窮，成為現代版的“橘生淮南則為橘，生於淮北則為枳”。原因除了投資者的稚嫩，主要在於監管層沒有做到未雨綢繆。有鑑於此，對於REITs的變質可能，必須根據國情進行充分調研，對於法律法規合規、運營商道德、上游業主違約等風險務必做到充分認知。在正式推行之前，務必做到防範先行、法治先行。
對此，肖剛在上述演講中主要提出了五方面的建議：1、制定REITs法律和規則體系；2、要建立規範REITs內部治理要求，完善REITs管理人的激勵約束機制；3、強化REITs分紅機制和槓桿率約束；4、制定擴募機制，明確REITs擴募標準，形成嚴格的市場化擴募約束；5、堅持做好投資者教育，讓投資人更好理解REITs本身特性。【《正經社》出品】
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