05.22 被拆遷房屋內財產滅失誰來賠？

中國城市更新中的拆遷補償安置糾紛中，對於未搬離財產因拆遷而滅失的責任如何分配？由誰承擔？一直是一個極具爭議的話題。本案中法官的判決邏輯，能給拆遷人和被拆遷人諸多啟示。

城市更新項目中，開發商往往急於拆除被拆遷物，一些拆遷人予以配合，也有一些被拆遷人即便在《拆遷補償安置協議》簽署後，出於這樣那樣的原因，不予配合，甚至抗拒。那麼，開發商若拆除了房屋，其中被拆遷人遺留屋中的物品怎麼處理？由誰負責？這個問題的關鍵點便是《拆遷補償安置協議》內容的設計，在拆賠協議簽訂後，如在《拆遷賠償協議》中明確約定在被拆遷人拒不履行搬遷義務，拆遷人在履行通知義務後可以強制拆遷，在投資方強制拆遷給被拆遷人未搬離財產造成損失的，不負賠償責任，但投資方主張因遲延搬離導致項目進程遲延造成損失的賠償請求，法院一般不予支持。

案情

2012年11月4日，A公司（搬遷人，甲方）與吳某（被搬遷人，乙方）簽訂《搬遷補償安置協議》，約定：雙方就甲方改造開發xx小區xx商城城市更新項目所涉乙方房產的搬遷補償安置事宜，達成本協議；本項目搬遷房屋採取房屋補償、貨幣補償、房屋補償與貨幣補償相結合三種補償方式，由乙方任選一種；被搬遷人的搬遷房屋（即涉案房產）查賬面積96平方米，乙方自主選擇房屋補償方式；甲方取得實施主體批覆後，向乙方發出書面“搬遷房屋移交通知”，乙方應於收到通知之日起四十日內，自行解除搬遷房屋租賃關係及其他性質的權利負擔（包括但不限於抵押、查封等），將搬遷房屋內所有物品搬出，並將騰空的搬遷房屋移交甲方；乙方在收到搬遷房屋移交通知之日起四十日後，乙方未將搬遷房屋騰空並移交甲方的，該房屋內留存的任何物品均視為乙方放棄對該等物品權利，並同意甲方隨意處置，且甲方無需就該等物品向乙方做任何補償，同時視為乙方授權甲方拆除搬遷房屋並且乙方不得提出任何異議；及其他內容。

A公司取得實施主體確認後，於2014年10月30日在小區公告欄張貼搬遷公告及房屋搬遷移交須知；於2014年11月19日張貼公告告知業主辦理水錶銷戶手續的時間、地點等；施工方於2014年12月4日發佈了施工公告；2014年12月8日召開城市更新項目開工儀式；2014年11月2日和12月6日，拆遷辦主任周某向吳某發送手機短信通知其交房。

吳某一直未在涉案房屋居住，其將房屋出租給他人，為了履行搬遷義務，配合A公司的拆遷工作，吳某與最後一個租客的租期僅簽訂未滿半年，且租客於2014年11月之前已搬離涉案房產。

後吳某參加了A公司於2015年1月21日晚上組織的吃飯，A公司說要拆房，吳某表示同意。吳某於2015年2月25日去了雲南，3月份回來後房屋已經被拆除。

A公司在吳某未搬離涉案房屋期間，多支付給其他守約被拆遷人安置補償金及承擔工作人員的額外工資共計2800萬元。A公司主張正是由於吳某的遲延搬遷導致其無法按時動工，造成項目拖延進而造成了上述損失，吳某的違約行為理應賠償該部分損失。

吳某認為A公司在拆除房屋時，將8棟房屋拆除時誤拆了10棟，拆除時間大概在2015年3月中旬。A公司表示涉案房產所在的10棟繫於2015年3月27日拆除，是爆破公司在未告知A公司的情況下擅自拆除的。吳某則認為，其在涉案房屋內的傢俱等財產因為A公司的拆遷行為而滅失，在吳某尚未將房屋中的上述財產搬走之前便強制拆遷，導致其房屋內財產損失，理應由A公司負責賠償。雙方遂發生糾紛。

法院觀點

經過審理，法院認為：A公司與吳某於2012年11月4日簽訂的《搬遷補償安置協議》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定合法有效。該協議的第4.1條約定：“A公司取得實施主體批覆後，向吳某發出書面‘拆遷房屋通知’，吳某應於收到通知之日起四十日內，自行解除搬遷房屋租賃關係及其他性質的權利負擔，將搬遷房屋內所有物品搬出，並將騰空的搬遷房屋移交A公司。”上述條款表明，為了確保被拆遷人知曉拆遷時間，拆遷人應當採取書面的形式告知被拆遷人，並給予充裕的搬離時間。A公司未能提交證據證明其採取了書面形式告知吳某拆遷事宜。但是，吳某在二審中表示，在2015年1月25日晚上吃飯時A公司告知其要拆房，吳某也表示同意。據此，可以認定A公司已經告知吳某要拆除涉案房屋。吳某應當本著誠實信用的原則，在約定時間搬離涉案房屋。

《搬遷補償安置協議》第4.4條約定：“吳某在收到拆遷房屋移交通知之日起四十日後，未將拆遷房屋騰空並移交A公司的，該房屋內留存的任何物品均視為吳某放棄已對該物品權利，並同意A公司隨意處置，且A公司無需就該等物品向吳某做任何補償，同時視為吳某授權A公司拆除搬遷房屋並且吳某不得提出任何異議。”本案中，吳某在知曉涉案房屋要拆除的情況下，未主動搬離涉案房屋。A公司可以根據第4.4條的約定，隨意處置房屋內的任何物品。也就是說，吳某不搬離涉案房屋，並不妨礙A公司根據雙方的約定繼續拆遷進程，A公司並不會因吳某不配合給其造成損失。

法院認為A公司不會因為吳某拖延搬離而導致其施工進度受阻，因為協議對於視為放棄財產的情形有相關約定，而吳某未按約定搬離導致自己的財產因搬遷受有損失的後果應由其承擔，故而對於雙方的主張全部否定。

律師評析

本案的爭議焦點有三個。

爭議焦點一：《拆遷安置補償協議》是否有效？

本案中，《拆遷補償安置協議》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，屬於合法有效的合同，根據《合同法》第八條的規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”雙方應本著誠實信用的原則對該合同予以履行。

爭議焦點二：吳某可否要求A公司承擔強制拆遷導致的吳某財產滅失賠償責任？

本案中，A公司在與吳某簽訂《拆遷補償安置協議》時已將在被拆遷人拒不搬離時，其可採取的措施進行約定，已經通過法律途徑將被拆遷人違約的法律後果進行約定，即如拒不搬離，則代表吳某放棄對屋內財產的權利主張，《合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”所以在吳某違約時，雖然在《拆遷補償安置協議》裡未將違約責任加以約定，但是並不影響吳某承擔違約責任，即涉案房屋內的財產滅失後果應由吳某自行承擔，A公司不負強制拆遷導致吳某財產滅失的賠償責任。

爭議焦點三：A公司因為吳某遲延搬遷而造成的損失可否主張賠償？

本案中，《拆遷補償安置協議》對於拒不搬遷時A公司可採取的行為方式進行了約定，即可強制拆遷，吳某的財產損失自行負擔，此時A公司在實際上並不會因為吳某的行為而造成項目遲延的損失，其可以依據協議約定進行拆遷，所以A公司主張賠償的基礎是不存在的。

綜上，投資者在進行城市更新拆遷環節時，對於《拆遷補償安置協議》的設計尤為重要，為了避免拆遷困局，一定要將雙方的義務明確約定，尤其是對土地方搬離房屋的時限上進行明確的約定，在拆賠協議明確約定基礎上，在土地方違約遲延、拒不搬離時，投資者可以在履行約定的通知義務後，自行強制拆除涉案房產進行約定，以保證城市更新項目的順利進行。同時，對於財產滅失的責任也應在《拆遷補償安置協議》進行約定，當被拆遷人遲延履行搬遷義務，其因拆遷而導致的財產滅失責任應由自己承擔，此舉也是為了最大程度上保護投資方的利益，但是，如果在上述約定基礎上，投資方主張因為被拆遷人拒不搬遷而造成項目延遲、造成損失並要求其承擔賠償責任的，法院一般不會予以支持。