五月份，若干房地產市場的新聞再次吸引了網民的眼球。
5月25日，杭州某樓盤進行搖號登記，規定購房者必須要到指定銀行凍結誠意金才能參加搖號。於是在杭州很多銀行就出現了以下火爆的場景：萬人排千米長龍驗資，銀行加班到凌晨，有人表示從排隊到辦理超過了7個小時，有人當場暈倒，有人發生肢體衝突。
同一天，無錫一家樓盤也出現了排隊買房的場景，該樓盤的開發商定的銷售方案是這樣的：5月25日只接受全款付的客戶，5月26日接受7成首付以上客戶，5月27日接受5成首付以上，5月28日才接受5成首付以下的客戶。該銷售方案導致為了買房，1000多人在售樓處門外熬了3天2夜。
5月26日，深圳某樓盤公佈銷售方案，其中一條方案讓人震驚：購房者要取得搖號資格，需要先繳納500萬元的誠意金。更令人震驚的是，該樓盤的房價總價範圍在1672-6559萬/套，這麼貴的房子需要搖號買，留給每個購房者的選房時間只有兩分鐘，買豪宅就像買白菜。
以上場景，只有在樓市暴漲時期才能看到，樓市火熱場景再現，是否意味著房價將迎來新一輪暴漲呢？
筆者研究後認為，樓市火爆僅是假象和局部現象，國內外經濟的基本面決定了當前國內的房價沒有上漲基礎。
國內經濟基本面決定房價沒有上漲基礎
從當前的貨幣金融環境來看，當前的環境並不支持房價上漲。
2008年三季度以來，中國新一輪的金融大週期開啟，在本輪金融大週期，中國經濟貨幣化率快速提升，廣義信貸與負債槓桿的大幅擴張，在促進經濟增長的 同時也造成了高槓杆、高房價等潛在系統性風險。
2016年下半年後，金融週期逐漸回落和收縮，疊加M2增長同經濟增長相關性降低等結構性因素，中國貨幣化率出現企穩回落的傾向。
2017年，金融工作會議提出要打贏防範金融風險的攻堅戰，而18年的全國兩會也首次未設定任何貨幣和融資增速目標，對此央行在年初的貨幣政策報告中已經明確寫出了“未來貨幣低增將是新常態”。
2018年一季度經濟貨幣化率同比回落2個百分點，連續5個季度同比下降，同M2增速、社融存量增速及金融週期的回落一致。
儘管部分“人才爭奪戰”城市的調控鬆動或導致房地產需求潛力逆週期釋放，但2018年的貨幣金融環境尚不利於重現2016年全國房價水平普漲的牛市。
失去了貨幣超發的支撐，居民舉債很難進一步擴張，房價也就很難再上漲。
數據也說明了這一點，今年1-4月，銀行向房地產開發企業提供貸款8637億元，同比下降1.6%，為兩年來首次轉為負增長。銀行向個人提供按揭貸款7148億元，同比下降6.7%，延續去年四季度以來的負增長。這兩項指標的負增長，體現了去年以來監管部門對企業部門和居民部門去槓桿的要求。
從房地產調控政策來看，中央對於落實“房住不炒”、抑制房價過快上漲的態度堅決，這也決定了房價並無炒作空間。
五一前後，住建部約談部分房價上漲較快的二線省會城市及個別三線城市負責人，如海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等城市。堅持房地產調控“目標不動搖、力度不放鬆”被再次強調，可見中央對於落實“房住不炒”、抑制房價過快上漲的態度堅決。預計接下來還將迎來城市層面更為密集的調控潮。
國際經濟環境決定房價沒有上漲基礎
從國際經濟環境來看，當前的基本面也不支持房價上漲。
今年4月以來，受到美債利率與美元走強影響，部分新興市場國家外匯市場陷入動盪， 繼阿根廷比索“崩盤”之後，土耳其里拉也經歷拋售潮，投資者對新興市場國家前景的憂慮升溫。
進入5月，阿根廷和土耳其先後經歷資本外逃和股、債、匯市三殺，截至5月28日，阿根廷比索、土耳其里拉兌美元分別暴跌17.8%和16.85%，其中阿根廷貨幣當局八天加息3次，將指標利率調升至40%，震驚全球，但收效甚微，阿根廷比索繼續貶值。新興市場國家中除阿根廷、土耳其之外的俄羅斯、墨西哥、巴西等國貨幣也同樣經歷巨幅波動。投資者對新興市場國家前景憂慮升溫。
歐洲方面，意大利等國家政治危機頻出，也給歐洲經濟帶來了負面衝擊。在歐元區經濟本已回落的情況下，歐洲政治事件不確定性上升，將繼續支撐美元，美元強週期尚未結束。在美元強週期過程中，經常賬戶赤字率較高，從而有較高外債比例的新興市場國家，如南非、墨西哥和埃及等，可能遭受美元走強帶來的第二波衝擊。
中國在美元走強及新興市場國家風險頻發的大背景下，將繼續防範金融風險，去槓桿及維持貨幣低增長將持續。“房住不炒”的調控政策也將持續，一定要防止房地產市場出現類似2015-16年的大漲。否則，中國很可能會再現2016年-2017年外匯儲備減少一萬億美元的場景，誘發系統性金融風險。
推出人才引進政策的二線城市房地產有投資價值
筆者同時認為，部分推出人才引進政策的二線城市房地產市場具有投資價值。
近一年，50餘城市先後出臺人才引進政策，各城市拿出自己最大的誠意來吸引人才落戶。
根據官方給出的數據，截至目前，西安引進人才落戶超過40萬，成都已有超過10萬人才前來落戶。鄭州人才落戶近13萬。5月16日，天津發布了放寬人才落地的一系列政策，在此後的20個小時內，就有30萬人辦理落戶申請。
人才落戶不僅意味著引入城市的人口增長，也代表著在房產限購的高壓態勢下，一部分人得以成功“轉正”，以新落戶籍獲取購房資格，從而一定程度上增加了當地房地產市場的需求。
從這個意義上講，推出了人才引進政策二線城市，房地產市場有一定的投資價值。
閱讀更多 山哥看財經 的文章
