時代週報記者 楊靜 發自上海
5月31日，新力地產（下稱“新力”）帶著它的財富故事，登上了廣州的制高點—廣州塔。“給廣州一點新力”，宣佈了這家公司的到來。
新力是一家成立僅有8年的公司，已經是房企前50強榜單的座上客。尤其是在過去3年裡，其銷售規模從45億元、161億元躍升至457億元，每年實現近3倍的增長。而在2011年，新力的銷售額只有不到3億元。
也是在這三年裡，這家曾經偏安一隅的中小房企內部已經發生了天翻地覆的變化：走出江西，開啟全國化，衝擊千億。
新力對規模的渴求，已經展露。今年保800億元爭1000億元，是新力掌門人張園林為公司定下的目標。2300億元的土地貨值，是這家公司的底氣。
截至目前，市場上還發酵著對於其上市的疑問。不過新力地產副總裁佘潤廷近日在接受時代週報記者在內媒體採訪時表示：“我們對有利於股東價值最大化的事情保持開放態度。但還需要根據實際來計劃，目前暫無時間表。”
儘管如此，圍繞著新力成長本身的種種疑問，已經產生。新力的發展模式是什麼？它如何扮演自己的黑馬角色？
謀變
隨著新力一同闖入公眾視野的是新力董事長張園林。
張園林的公開信息十分有限。根據天眼查系統裡可以翻查到的企業工商登記信息，過去13年裡，他擔任法人的企業共計有4家，分別為江西裕仁投資有限公司（下稱“江西裕仁”）、江西力博置業有限公司、江西新卓投資管理有限公司和新力科技有限公司（下稱“新力科技”）。
在目前已知的信息中，張園林和房地產最早的交集在江西裕仁。
江西裕仁註冊成立於2005年年底，經營範圍包括房地產開發、自營和代理各類商品和技術的進出口、國內貿易。其中張園林佔股95%，另外5%的股權擁有者為張國林。
張國林曾經是江西省第五建築工程有限公司第九分公司的法定代表人，該公司註冊成立於2003年。同時，該公司曾經亦是江西省第五建設集團有限公司的分支機構。
江西省第五建設集團有限公司的董事長為張國印。在江西省第五建設集團有限公司的官網底部，目前還有新力的企業LOGO出現。
在對張園林的信息交叉檢索中，出現頻次較高的一位為沈令華。他目前擔任新力地產執行董事。2009年，即新力成立的前一年，江西省昌景事業發展有限公司（下稱“昌景實業”）註冊成立，業務範圍中也包含了房地產開發。沈令華佔股80%，張園林佔20%。這也是目前在可查詢範圍內，張園林在創辦新力前，和房地產業的第二次交集。
同時，沈令華持有70%股份的江西通澤實業有限公司，目前為江西新力置地投資有限公司（下稱“新力置地”）的第二大股東。
對比此前的江西裕仁、昌景實業，新力的發展態勢更為猛烈。公開信息顯示，2011年，即新力創辦後的一年，新力就拿下南昌朝陽新城高價地塊，並在2015年成為江西省地產前三甲。
根據自稱為新力服務的外部諮詢機構—博志成的介紹，在2014年，新力進行了一次組織架構的變革。
設立董事會、戰略經營委員會、人才發展委員會、審計監察委員會，與經營層形成權責界面，建立明確高效的戰略決策機制，是一方面。設立“集團—城市公司—片區公司”三級管理構架，是一方面。此外，公司還增加了產品標準化、運營管理、企業文化等職能機構。
事實上，2014年起的改變，在新力置地的股權變更中也可以看出眉目。2014年3月，原先佔股40%的江西省盛開投資有限公司退出新力置地。與此同時，張園林對新力置地的持股量從原先的40%升至80%，沈令華維持20%。
直至目前，新力置地的第一大股東為佔股份80%的新力地產集團有限公司（下稱“新力地產”）。新力科技集團有限公司（下稱“新力科技”）對新力地產100%控股，張園林本人擁有新力科技99%的股份，也意味著他目前間接持有新力置地79.2%的股份。
新力科技在2016年成立，也是在當年，新力開始邁出江西，走向武漢、惠州等地，設立城市公司，進行全國化佈局。
根據新力官網，截至2018年4月，新力已經佈局全國16個城市，累計開發項目87個。而在2016年，佈局城市只有4個，開發項目不到30個，速度迅猛。
聯動開發模式
對單一城市的重倉，體現在新力全國化佈局中。
直接的體現是廣東惠州，截至目前，新力在短短兩年內佈局了22個項目，開發及儲備超過1000萬平方米，佔比超過集團總量的1/3。
按照佘潤廷的介紹，新力的具體打法是選擇認可的城市進入後迅速以收併購形式進行深耕擴張，收併購甚至佔據了集團總體項目的70%-80%。
他認為，新力的收併購優勢在於決策速度非常快。“從集團到項目公司，基本上就是二到三個層級溝通，微信溝通、電話溝通這些形式都可以。”在回應媒體提問時，他表示。
新力於2017年進入廣州，截至目前已經拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7個地塊；在西部片區，新力自去年12月進入成都後，已經突破了5個項目；此外在長沙、武漢、蘇州等地，新力已經分別拓展了5個項目。
而從江西邁向全國，新力延續了在江西推行的幾大盤聯動的模式。
2015年，新力在江西實現從3盤到15盤的聯動。這樣的模式也使得新力的業績增長呈現爆發的態勢，按照2017年的數據顯示，新力以294億元的銷售成績位居江西第一位，超越在江西發展了近16年的綠地80多億元。光江西就為集團貢獻了近70%的業績量。
而在惠州，預計2018年新力供應貨值超200億元。早在2017年，新力已經成為僅次於碧桂園的房企，位居2017年惠州市的銷售亞軍。
不過，對單一城市的重倉不得不受制於城市發展本身和政策因素。對於新力來說，必須要踩對節奏以及找到進行聯動的城市。
以惠州為例，在2014年下半年，這個南方邊陲城市，備受“鬼城”的煎熬。直至2016年，惠州樓市開始復甦。據2014–2017年的數據顯示，惠州商品住宅銷售價格從6423元/平方米，上漲至10151元/平方米。
“很多公司看重的是項目，我們進入一個城市，先做城市立項，真正判斷城市未來是否有價值。有了城市的判斷和立項，無論週期中碰到怎樣的問題，我們有不忘初心的想法。”佘潤廷表示。
新力之快
和諸多擴張中的房企一樣，新力也選擇在上海設置總部。
不過，公司目前在上海既沒有項目，也沒有拿到一塊地。但卻對上海形成了包圍之勢。江蘇蘇州、無錫的項目已經接連落地，浙江杭州公司目前也成立，近期已經在浙江湖州安吉落地項目。
當然，這家公司的野心並不只在長三角和粵港澳大灣區。
按照時代週報記者的瞭解，在2018年的年會上，張園林提出，要以4+X城市深耕佈局、品質堅守戰略、服務產品化三效配合，達到2018年的保800億元爭1000億元的目標。
“4+X”即意味著深耕南昌為代表的中部區域、珠三角、長三角以及以成都為中心的西部地區，另外還會選擇若干機會型的片區深耕。
產品線的標準化和新力式的高週轉，是支撐公司發展的另外一層助力。
目前，新力的三大住宅產品線為灣、園、悅；五大商業產品線則為迷你型商業綜合體、區域商業購物中心、城市級大型購物中心、精品公寓和超甲級寫字樓。
產品線的標準化是快週轉的保證。例如，灣系產品從拿地5–6個月開盤，12個月現金流回正；園系產品從拿地7–8個月開盤，15個月現金流回正。
在新力內部，也成立了產品研發部門，進行產品研發和標準化工作。按照新力客戶價值中心總經理薛金江的介紹，新力像售樓處和地庫等都能進行標準化，為的就是加大週轉的效率。
高週轉是目前房地產行業的主流方法。按照2017年的年報，碧桂園的淨存貨週轉率為1.58，高於第二名整整1倍，位居榜首。另據信息顯示，碧桂園從拿地到開盤的平均速度為5.2個月。由此對照，新力的速度並不亞於碧桂園。
而另據時代週報記者瞭解，新力對投資項目有完善的投資考核指標和獲取要求，投資激勵方案也是對於不同貨值和不同獲取方式有對應的激勵方案，同時，激勵方案也是和項目的實際經營結果掛鉤兌現。
相應地，新力也有著自己的一套風險規避體系。例如，項目在集團決策之前，城市公司和集團分別會出一版產品方案，兩個方案進行二選一或者綜合，成為最終的產品方案。此外，在前期風控盡調中，公司與律師事務所雙線進行，必須達到集團決策的標準要求，才可以進入流程。
穆迪、標普等對新力的發展表達了看好。2017年，新力獲得兩家給出的聯合信用評級AA+。而AA+評級在土地獲取成本和項目發債方面也將帶來一定好的評價和待遇。
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