觀瀾地處深圳市南北中軸線的北大門，亦是龍華區政府所在地。伴隨著中軸不斷向北，福田、北站、紅山等區域發展日漸飽和，觀瀾承載著北拓、中優的使命，區位價值愈來愈受到大家的矚目。

"宇宙中心"龍華這幾年房價一直在上漲，但是總體樓市發展不平衡。由於觀瀾暫未開通地鐵，觀瀾與民治、龍華中心區相比，堪稱龍華樓市價格"窪地"。

隨著地鐵4號線北沿線的開通日期不斷臨近，龍華的市場熱度悄然向北蔓延，吸引了不少品牌開發商佈局觀瀾，一些敏銳的深圳人，也將置業目光投向觀瀾。近期，小編實地踩盤了位於觀瀾中心城區的一個新盤——龍光玖譽府。

項目簡介

龍光玖譽府項目位於位於龍華福城街道，東臨觀瀾大道，毗鄰在建地鐵4號線北沿線茜坑站。總佔地面積約1.5萬㎡，總建築面積約8.5萬㎡，土地產權年限70年(2018年11月-2088年11月)，容積率3.98，綠化率40%，總戶數377戶，停車位有520個。

項目由1棟5座單元組成，包括3座最高31層的住宅塔樓，1座9層的圖書館，1座人才房。主力戶型是建面約73-108㎡住宅產品，預計2021年12月30日交房，目前已開放創意空間。

戶型模型

開發商

龍光集團創立於1996年，總部位於深圳，是集房地產開發運營、交通投資建設、資產管理等產業於一體的大型綜合性企業集團。

到2019年，龍光集團連續9年獲得"中國房地產百強企業"，列第23位;連續8年獲得"中國房地產百強企業——盈利性TOP10"，列第4位;獲得2019年中國物業服務百強企業綜合實力第28名。

玖譽府為龍光又一"玖"系產品，與龍光玖龍璽、龍光玖龍臺同為龍光"玖"系，在龍光"玖系、尊悅系、城悅系、水悅系、陽光系、城系"中排在首位，是龍光定義的"高端住宅產品"。

區位規劃

觀瀾南北向連接華為松山湖基地、東莞兩岸生物基地、龍華富士康、坂田華為等重要產業節點，東西向連接寶安大空港、光明科學城、坪山國家生物產業基地。

2019年4月25日，深圳市政府正式印發了《深圳國家高新區擴區方案》，其中方案明確位於龍華區的九龍山智能科技城-福民創新園片區(由環觀南路、觀瀾大道、觀光路和九龍山合圍而成，面積13.55平方公里)、觀瀾高新園片區劃入深圳高新區，與南山區科技園同為國家高新區。

觀瀾佔據龍華舊改半壁江山，2500多萬㎡城市更新面積，體量足以再造3個福田中心區。項目周邊約2公里範圍內，圍合有宏發、萬科、鴻榮源、卓越等多個品牌大型舊改，預計未來3-5年全面爆發。

龍光玖譽府項目位於觀瀾中心城區，龍華區政府辦公大樓旁，屬於片區為數不多的純住宅用地項目。

項目西側是宏發茜坑舊改;而東側是觀瀾的新中心區域，對面是龍華區政府，以居住、相關的市政配套等用地屬性為主，生活、商業、休閒氛圍比較濃厚; 北側緊挨商住綜合體觀瀾匯一期項目，已經引入天虹購物中心，再往北是觀瀾中心西片區城市更新項目(二期)，也就是觀瀾匯二期項目，繼續北上是觀瀾傳統老中心區;南側是田背工業區城市更新單元，南下通往深圳北站商務區、福田等區域。

2019年1月龍華區最新規劃的"三城兩鎮一商圈"中，就有三個重要的產業圈交匯於觀瀾中心城區，分別是九龍山智能科技城、觀瀾文化藝術小鎮、鷺湖科技文化片區。

龍光玖譽府西北向背靠九龍山智能科技城，其發展定位為突出產學研特色，融合現代大學和國際科技城功能的創新知識城區，已啟動土地整備等相關工作。

項目東北佈局觀瀾文化藝術小鎮，以"一核兩廊"為重點，營造文藝化生產、生活、體驗氛圍，未來將建設成為具有國際化風範與歷史文化風貌的山水小鎮。

項目東南向一帶為鷺湖科技文化片區，其發展定位為突出科技文化服務功能，打造輻射深圳北部及周邊城市的區域性科技文化中心。目前鷺湖新城已引進260家國家高新科技企業，騰訊、阿里巴巴、三一科技、三九藥業等30多家國內外知名企業已經進駐，預計2020產值300億。

未來項目周邊高端產業、經濟、人才集聚，隨著區域舊改的推進，城市面貌與生活配套將同步升級，有望迎來質的飛躍。

交通配套

項目緊臨地鐵4號延長線茜坑站(在建)，預計2020年底通車，8站即達深圳北，15站直達福田會展中心。周邊另有地鐵18號線、22號線正在規劃中。

在建中的地鐵4號延長線

地鐵4號線北延線的通車，不僅為項目出行帶來極大的便利，還能一改觀瀾區域地鐵軌道交通缺失的歷史，實現區域零的突破，對提升整體區域的通勤效率大有裨益，從而提升區域的置業價值。

項目與有軌電車線路大和站直線距離約800米(百度地圖測量，僅參考)，附近還有田背路口、觀瀾交警中隊、福民派出所等公交站。

周邊的交通格局可以概括為"三橫三縱"，其中三橫為"觀光路、環觀南路、機荷高速"，三縱為"龍觀快速、觀瀾大道、梅觀快速"，隨著大外環高速修建完善，深莞惠半小時經濟圈將逐漸形成。

學校配套

按照目前的學區範圍，項目對口學校有觀瀾二小、觀瀾二中、龍華區第三外國語學校(規劃中)。(具體招生情況需以當地教育局當年公佈的招生政策為準。)

觀瀾二小

觀瀾二小、觀瀾二中兩所都是觀瀾區域比較傳統的好學校，在區域內具有一定的社會口碑和辦學優勢。

龍華區第三外國語學校是九年一貫制學校，位於龍華區福城街道辦事處碧瀾路南側、武館路西側、長湖東路東北側，規劃提供45個班、2100個學位。今年9月，該校暫借址龍華區委黨校原址開學。

該校籌備組組長聶細剛是全國優秀教師、教育部小學校長培訓中心授課專家、教育部在線教育獎勵基金教育信息化先進個人、深圳市優秀教師、深圳市首批名師、深圳市骨幹教師、深圳市教師培訓系統先進個人、深圳市龍華區首批"名校長"、首批教育科研專家工作室主持人，榮獲龍華區教育工作突出貢獻獎。

商業配套

項目緊鄰12萬㎡福城天虹購物中心，已於11月29日正式開業，可滿足居民日常購物和娛樂需求。此外，周邊還配有比鄰新天地、觀瀾天虹購物中心等集中商業。

項目旁邊新開業的福城天虹購物中心

隨著地鐵4號線北沿線的開通預期不斷臨近，不少新項目崛起，帶動相關配套尤其是商業的加速落地，改善了片區整體的商業環境、為區域帶來大量的人氣。

休閒配套

項目自帶有一座9層高、建面約8000㎡ 的圖書館，規劃有閱覽室、展覽館、報告廳等，圖書館建成後將給業主的生活品質帶來提升。

圖書館效果圖

項目周邊休閒配套相對豐富，包括觀湖文化體育中心(建設中)、鷺湖人文三館(規劃中)、觀瀾美術館等文體設施;觀瀾人民公園(改造中)、長湖公園(規劃中)、觀瀾體育公園(在建中)、觀瀾河溼地公園等休閒娛樂場地;茜坑水庫、橫坑水庫等生態資源;觀瀾古墟、觀瀾湖旅遊度假區、觀瀾版畫村、山水田園等文旅景點，可供居民日常週末休閒度假。

龍華"母親河"觀瀾河畔有不少居民在散步、釣魚

小編來到觀瀾人民公園門口，發現大門早已被拆除，經過一番尋問得知，為紀念《民法總則》通過，觀瀾人民公園將被改造成為民法公園，預計將於2020年3月建成開園，未來這裡將會以嶄新的面貌呈現在人們眼前。

改造中的觀瀾人民公園

醫療配套

項目附近醫療資源有龍華中心醫院(三級)、龍華偉光醫院(二級甲等)、龍華區綜合醫院(三級甲等，建設中)、龍華中醫院(規劃中)。項目與龍華中心醫院、龍華偉光醫院距離約1.2公里(百度地圖測量，僅參考)。

周邊房價

根據鏈家數據顯示，龍光玖譽府旁邊的合正觀瀾匯一期的二手房放盤均價是5.3萬/㎡，放眼龍華觀瀾片區，目前的二手房價格在4萬-6萬/㎡，例如華盛峰薈名庭4.5萬/㎡，華盛觀薈名庭5.1萬/㎡，招商觀園5.2萬/㎡，懿花園甚至達到了5.8萬/㎡。

根據鏈家網數據，目前地鐵4號線最北端——清湖站附近的幸福城一期、二期二手房均價是6.1-6.2萬/㎡，幸福城三期已經是7.2萬/㎡。與清湖站3站之隔

掌櫃點評

1、項目整體區位較好，位於龍華觀瀾中心區，龍華區政府旁，是三大規劃圈交集點。

2、項目最大的交通配套亮點是項目位於地鐵4號線北延線茜坑站地鐵口 (在建，預計2020年通車)。

3、對口觀瀾二小、觀瀾二中、龍華區第三外國語學校(規劃中)，是項目的另一大亮點。(具體招生情況需以當地教育局當年公佈的招生政策為準)

4、規劃約8000㎡的社區圖書館，是提升小區居住價值的重要場所。

5、周邊有大體量舊改，眾多品牌開發商佈局，帶動相關配套加速落地。

6、項目緊鄰福城天虹購物中心(已於11月份正式開業運營，是周邊區域內最大體量的集中商業)，周邊商業配套也相對多元。

7、周邊文旅、生態資源豐富，有很多新起又歷史悠久的特色景點。

8、

（此文為項目推廣）

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